新華網3月23日北京訊（王日晨） 據中國房地產業(yè)協(xié)會、中國房地產測評中心3月22日聯(lián)合發(fā)布的《2016中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，房企500強前三甲位置依然由萬科、恒大和綠地包攬，500強企業(yè)去年全年銷售金額創(chuàng)下4.0萬億元新高，同比增長17.5%。另外，中小型企業(yè)由于存貨保持高位，面臨生存攸關考驗。

    2015年是“十二五”收官之年，我國經濟下行壓力有增無減。為發(fā)揮房地產業(yè)對穩(wěn)定增長、護駕結構調整的重要作用，政府出臺多項促進去化庫存的相關政策。年內房地產業(yè)成交持續(xù)回暖，但開發(fā)投資、土地購置面積、新開工等指標仍不容樂觀。

    中國房地產業(yè)協(xié)會會長劉志峰表示，過去的一年國家出臺了金融、稅收、公積金等一系列去庫存、穩(wěn)市場的政策，使房地產市場企穩(wěn)回升。2015年，全國商品房銷售面積12.85萬億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額8.73萬億元，增長14.4%，創(chuàng)歷史新高。“但在市場企穩(wěn)回升的同時,也要看到城市分化越來越嚴重。因此除了努力應對區(qū)域和城市分化，積極去庫存之外，還要加快轉型創(chuàng)新，改善產品供應，促進有效需求。”

    萬恒綠包前三 華夏幸福首進前十

    測評報告指出，房企500強榜單前三甲位置依然由萬科、恒大和綠地牢牢占據。其中，萬科已連續(xù)八年位居榜首。保利、中國海外、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福和富力則分列四到十位。值得注意的是，華夏幸福首次躋身前十。

    據悉，萬科、恒大、綠地也是國內年銷售金額進入“兩千億俱樂部”僅有的三家房地產企業(yè)。2015年，萬科集團累計實現(xiàn)銷售金額2614.7億元，同比增長21.54%；恒大地產2015全年銷售金額達2013.4億元，同比增長53.10%，增幅居全國之首；綠地控股2015全年實現(xiàn)合同銷售金額2301.0億元。

    2015年，500強房地產開發(fā)企業(yè)總資產均值為289.26億元，同比增長13.04%，增速較2014年回升7.27個百分點；凈資產均值為72.68億元，同比增長12.50%。500強房企規(guī)模延續(xù)了近年來持續(xù)上升的趨勢，且在增速連續(xù)五年出現(xiàn)下滑后，2015年再次實現(xiàn)增速回升。

    中國房地產測評中心主任丁祖昱解讀稱，500強房地產開發(fā)企業(yè)資產規(guī)模增速回升，一方面與年內銷售回暖有關，中等規(guī)模企業(yè)借市場銷售回暖之機，加速規(guī)模擴張速度；另一方面，A股房企實現(xiàn)大規(guī)模定增，資產規(guī)模領先的企業(yè)通過資本市場放大資產規(guī)模，從而拉動500強房企資產規(guī)模均值上升。在此背景下，企業(yè)從追求“野蠻生長”轉向追求“有質量的增長”成為共識。

    去年銷售達4萬億 融資環(huán)境改善

    測評報告稱，在貨幣寬松和持續(xù)的去庫存政策下，2015年商品房銷售回升迅速。在330政策出臺后，商品房銷售面積和銷售金額從4月開始顯著回升，最終全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%，商品房銷售創(chuàng)下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點。受益于行業(yè)銷售回升，500強房地產開發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，500強企業(yè)全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創(chuàng)下4.0萬億元的新高，同比增長17.5%，500強企業(yè)市場份額有所提升，并持續(xù)在銷售方面保持領先于全國整體水平的增長速度。

    從報告可以看出，2015年我國房地產產業(yè)集中度繼續(xù)提升，前四大房地產開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2010年的4.91%上升至2015年的 9.70%。而2015年10強房地產開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的38%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。

    2015年以來，房地產企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經多次降息明顯下調，債券市場也有利好。與此同時，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。當前融資成本下移通道的打開，國內融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進一步拉開。但由于銀行對于開發(fā)貸的風險偏好沒有改變，且三、四線城市市場始終疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。

    土地兩級分化 中小企業(yè)庫存高壓

    報告指出，近年來地價上漲幅度大于房價上漲幅度，同時人工、建安成本不斷上升，不斷擠占企業(yè)盈利空間。2015年以來，不少企業(yè)進一步加強了在北上廣深等一線城市及重點二線城市的爭奪，這些企業(yè)土地成本占比逐漸提升，而三、四線城市短期內難以擺脫高位庫存和需求不足的低迷行情，在行業(yè)盈利性整體下滑的趨勢下，企業(yè)間的分化將進一步加劇。

    數(shù)據顯示，企業(yè)在2015上半年拿地整體謹慎，但隨著融資環(huán)境改善和優(yōu)質庫存的下降，房地產開發(fā)企業(yè)投資意愿有所企穩(wěn)，下半年企業(yè)逐步加大拿地力度。從城市分布看，土地市場仍呈現(xiàn)兩極分化格局，500強企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點城市地塊競爭激烈，高溢價地頻現(xiàn)，部分熱點地快溢價率甚至高達200%以上。與之形成鮮明對比的是，大量三四線城市土地市場整體慘淡。

    庫存方面，500強房地產開發(fā)企業(yè)存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。

    其中，一線城市房地產市場供應偏緊，總體不存在庫存問題。部分重點二線城市經濟發(fā)展前景較好，未來人口及資源聚集力強，房地產也易于消化。中西部經濟一般的二線城市及多數(shù)三四線城市，房地產供應量過大，同時由于城鎮(zhèn)化步伐放緩，人口流入有限，需求增長緩慢，庫存消化周期較長。與各能級城市不同的庫存現(xiàn)狀相對應的是不同企業(yè)存貨壓力的大小，特別是集中于庫存消化周期較長的三線城市經營的中小型開發(fā)企業(yè)，由于存貨保持高位，項目消化周期較長，這些企業(yè)可能面臨進一步惡化的資金情況，從而面臨生存攸關的考驗。