中國房地產協會等組織的“2016中國房地產500強測評成果”將于3月22日舉行，同時發布《2016中國房地產開發企業500強測評研究報告》，中國證券報記者獲得的報告顯示，2015年房地產市場量價齊升，一線城市受益匪淺，二、三線城市出現結構性回暖，而四線城市整體下滑。目前商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，去化壓力依然較大。

    去庫存壓力較大

    數據顯示，2015年商品房銷售回升迅速。全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%。商品房銷售額創歷史新高，銷售面積僅次于2013年高點。

    該測評研究報告顯示，500強房地產開發企業銷售明顯加速，2015年商品房銷售面積達3.4億平方米，同比增長11.6%；銷售金額創下4.0萬億元的新高，同比增長17.5%。

    由于銷售表現出色，多家房企在2015年11月就宣布提前達到年度銷售目標。恒大、中海和龍光等則上調銷售目標，并最終完成目標。百強企業銷售額增長達20.14%，大幅領先于全國整體水平。其中恒大全年銷售金額2013.4億元，增長率高達53.1%。融信和華夏幸福表現突出，銷售金額同比分別增長了76.8%和41.2%。

    2015年，500強房地產開發企業總資產均值為289.26億元，同比增長13.04%，增速較2014年回升7.27個百分點；凈資產均值為72.68億元，同比增長12.50%，增速較2014年回升5.18個百分點。

    土地市場方面，2015年，房地產開發企業土地購置面積為22811萬平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴大；土地成交價款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地市場整體偏弱。但隨著銷售業績好轉，二至四季度土地購置面積降幅逐步小幅收窄，企業在土地投資方面呈現出前低后高的走勢。

    值得注意的是，2015年土地市場兩極分化的格局依然明顯。500強企業整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點城市地塊競爭激烈，高溢價地頻現，部分熱點地塊溢價率甚至可高達200%以上。少數熱點二線城市成交活躍，南京、武漢、杭州等地均有地王產生。大量三四線城市土地市場整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現大量土地流拍現象。

    由于熱點城市土地成本不斷攀升，百強企業積極通過靈活的拿地策略審慎補充土地資源。2015年，500強房地產開發企業存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平；與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。

    融資環境改善

    中房協人士表示，2015年以來，房地產企業融資環境明顯改善，銀行貸款利率經多次降息明顯下調，債券市場也有利好。同時，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。企業紛紛加大融資力度，500強房地產開發企業2015年資產負債率均值為66.34%，較上年小幅提升0.47個百分點；凈負債率均值為72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個百分點。

    另外，再融資開閘、公司債獲準、中票放開都意味著房企融資渠道重歸市場化。2015年至今上市房企定增規模超過3000億元，公司債發行規模也達千億元，中票融資規模創近年新高。

    《測評研究報告》認為，融資成本下移通道打開，融資渠道的回歸，使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進一步拉開。領先企業融資成本有效下降，特別是20強企業資金成本大多能控制在不超過5%的水平。由于銀行對于開發貸的風險偏好沒有改變，且三四線城市市場疲軟，非上市企業資金面仍舊匱乏。記者 張玉潔