近日，工人在江西省靖安縣雷公尖墾殖場虎山安置小區清運建筑垃圾。近年來，江西省實施農墾危房改造工程，幫助農墾人搬進城鎮新區。 徐仲庭攝(新華社發)

　　房地產市場的健康發展對經濟穩增長有著重要意義，當前我國房地產市場總體呈現企穩回暖態勢，同時地區分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中。去庫存作為現階段房地產工作的重點，應該多措并舉開展工作。此外，農民工市民化也將對房地產市場產生較大影響，這部分人群總量有2億多人，把需求釋放出來，對房地產行業而言將是一個重要發展機遇—

　　主持人：本報記者 亢 舒

　　嘉賓：

　　劉洪玉 清華大學房地產研究所所長

　　朱中一 中國房地產業協會原副會長

　　柴 強 中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長

　　企穩回升態勢明顯

　　主持人：在經濟發展新常態下，房地產市場的變化牽動人心。應該如何看待當前房地產市場的形勢，當前的房地產業發展對宏觀經濟又產生了怎樣的影響？

　　朱中一：當前房地產市場的總體形勢呈現企穩回暖，地區分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中。可以說房地產市場的總體回暖對經濟的穩增長有著重要意義。但值得注意的是，2015年房地產開發投資的增速一直呈下降趨勢。從目前來看，這個態勢還可能會延續一段時間，這主要與一些地方的高庫存有關。

　　土地出讓金是地方財政收入的重要來源之一，因此土地購置面積、土地成交價格和房地產開發投資下降給地方政府穩增長帶來了不小壓力。對于庫存量大、銷售不善的企業，資金回籠面臨困難，有些企業甚至面臨被兼并重組的境遇。一些全國布點的企業，有些城市的情況略好一點，有些略差一點，綜合起來壓力不是太大。

　　房地產去庫存對宏觀經濟的作用一定不能小視。過去我們對房地產拉動經濟寄托的希望很大。在經濟發展的新常態下，我們要逐步擺脫對土地財政和房地產業的過度依賴。總體而言，促進房地產市場平穩健康發展是現階段經濟發展的主要任務。

　　柴強：分析和判斷房地產市場形勢，有許多指標，包括成交量、成交額、房價、地價、開發投資、購地數量、新開工面積、庫存量、空置率等。其中最重要的先行指標是成交量和成交額。

　　從2014年下半年開始，隨著一系列穩定房地產市場的政策措施陸續出臺，使房地產市場從2015年一季度以后逐漸回暖。去年新建商品房、二手房的成交量均創歷史新高，全國房地產市場整體企穩回升，穩中向好。這種回暖態勢，以一線城市為先導，已開始傳遞到許多二線城市，下一步會傳遞到三四線城市。

　　房地產業的發展無疑對宏觀經濟影響很大。房地產業至少包括兩方面：一是房地產開發投資，二是住房消費，這兩方面對其他產業有很大的拉動作用，并關系到地方稅收和政府收入。從房地產開發投資看，影響到鋼材、水泥、建筑設備、建筑業、就業、地方政府土地出讓收入等。從住房消費看，影響到裝飾裝修、家電、家具等。同時，房地產交易還影響到地方稅收。

　　劉洪玉：當前我國房地產市場正處在從快速發展向穩定發展轉變的調整過程中，也可以說是在從過去的近乎單邊上漲的市場，向空間區域分化和各類型供給結構性漲跌互現的方向轉變。其中主要的誘因，一是宏觀經濟進入新常態，二是絕大部分城市的房地產市場供求關系發生了根本性的變化，出現了較大規模的新建商品房庫存和存量房屋空置。

　　房地產開發投資對經濟的影響，包括創造就業機會、增加職工收入、貢獻政府稅收等直接效應，帶動家具、建材、家電、建筑、家裝、鋼鐵等相關產業發展的間接效應，還包括在直接和間接效應下獲取收入或利潤的人將其收入用于購買商品和服務的誘導效應。可以看出，如果房地產經濟活動放緩，對宏觀經濟、地方政府、房地產及相關行業企業與職工，都會有負面影響。

　　支持改善性住房需求

　　主持人：“去庫存”是2016年中央經濟工作會議確定的未來五大任務之一，當前房地產市場究竟應該如何去庫存？

　　朱中一：去庫存作為現階段房地產工作的重點，應該從以下幾個方面來開展工作。第一，要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，鼓勵農業轉移人口進城購房，落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。同時，推進已在城鎮就業和落戶的農業轉移人口將農村的宅基地和其他住房流轉起來，提高他們的支付能力，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　第二，要繼續實施對首次購房、合理改善性購房的信貸和稅收支持政策，進一步用足用好住房公積金。最近，央行出臺了針對非限購城市首套商品房降低首付比例的政策，就是進一步利用金融手段支持自住改善性需求的表現。同時，政府要逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入公積金制度范圍內，為這部分群體進城購房提供政策支持。

　　第三，要推進房地產存量去化，管控好土地供應。土地政策應該不同城市分別對待，對于庫存高企的城市應該以消化存量為主要方向，減少土地供應；對于一線城市等熱點城市，應該適當增加土地有效供給，促進供需平衡。同時，促進房地產企業兼并重組，提高產業集中度，鼓勵開發企業適當降低商品住房價格。

　　第四，推進供給側改革，改進房地產調控。建立房地產市場庫存和交易監測平臺，更加注重地方政府調控責任，更加注重分類調控、分城施策，取消過時的限制性措施。還應在摸清底數的基礎上，編制好住房發展規劃，構建以需求為導向、以住房發展規劃為總體指導的購租并舉的住房供應模式。

　　第五，大力發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，推動住房租賃規模化專業化發展。

　　第六，繼續推進棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。同時，調整保障房實現方式，推進公租房貨幣化。公租房原則上以盤活存量為主，通過市場籌集房源，政府給予補貼。

　　柴強：進一步加大力度鼓勵支持改善性購房需求，如針對改善性需求人群，賣后又買的，應該按房價差額征收營業稅、契稅。要倡導買后用于出租的投資性購房需求，培育和發展住房租賃市場，扶持住房租賃企業發展，完善住房租賃稅收政策，使住房投資有合理的收益率。

　　目前要賣房再買房，購房者必須把原來的住房貸款還清，再購買下一套住房，這在實踐中導致購房者不得不依賴高息的“贖樓貸款”或“過橋資金”。這不僅增加了交易費用，還增加了交易時間和交易風險。應該貫徹去年中央經濟工作會議提出的“要取消過時的限制性措施”這一要求，進一步清理過時的限制性措施，允許抵押貸款隨著房屋的轉讓而轉讓，這樣能減輕改善型購房者不少負擔。

　　劉洪玉：解決房地產去庫存問題，一是要盡快把過去房地產市場調控過程中逐漸加碼的稅收、金融、市場規制等過時的限制性措施取消，比如消除“高檔住宅”和普通住宅的稅負差異等，降低交易成本、降低商品房綜合成本、提高供給效率。

　　二是要完善配套設施建設，提高商品房供給的有效性。

　　三是要落實戶籍制度改革方案，將住房保障和住房支持政策覆蓋到全體常住人口。

　　四是加大就業機會創造的力度，畢竟人們買房子的目的只是休養生息，沒有工作、沒有收入來源，光有住房是沒有意義的。

　　農民工購房潛力很大

　　農民工市民化對房地產市場的影響究竟有多大？釋放這部分人群的需求，還需要哪些配套措施的出臺和落實？

　　柴強：我國目前的城鎮化率為55%，距離80%左右的飽和水平還有相當距離，說明農民工進城購房潛力還很大。要將這部分潛力充分釋放出來，就應該鼓勵和引導農民工參加住房公積金，從而使其可以享受到優惠利率的公積金貸款。

　　劉洪玉：農民工的市民化，短期內還看不出有較大影響，但從中長期來看，會對穩定房地產市場需求，尤其是三四線城市的房地產市場需求，起到重要支持作用。除了落實戶籍改革方案、改革住房制度以外，原有農村土地承包經營權和宅基地的流轉，發揮其財產功能也非常必要。

　　當然，如果農村宅基地還是僅僅在農村集體組織成員之間流轉，農村宅基地流轉的財富效應就會非常有限，對其進城的財務支持作用也會非常有限。

　　朱中一：農民工市民化對房地產市場的影響是比較大的。我國房地產市場經過近30年的發展，住房供求關系總體平衡，一些城市甚至出現了過剩。但對于進城務工人員而言，對他們住房問題的解決才剛剛開始，這部分人群總量有2億多人，把這些需求釋放出來，對房地產行業而言是又一重要發展機遇。

　　當前，我國房地產市場存在分化和不平衡。大城市供不應求，一些中小城市供給過剩。農民工的住房存在“兩個老鼠洞”問題，走出農村去“打工”，家里的房子空蕩蕩，老鼠進進出出；走進城市買不起房只能住城中村、地下室，居住環境依然較差，老鼠仍然進進出出。

　　要解決“兩個老鼠洞”問題也要從上述兩方面著手。在城市這一頭，要完善針對農民工的就業、基本公共服務、養老等政策措施的出臺和落實，讓進城務工的農民工放心購房；農村這一頭，允許進城農民工將原來的宅基地、承包地和住房依法流轉，比如出租或者抵押貸款，從而提高他們在城市中的購房與租房能力。

　　與新型城鎮化協調發展

　　主持人：未來房地產行業發展將迎來哪些轉變？房地產市場還應完善哪些政策？房地產在宏觀經濟中的地位和作用將有哪些改變？

　　朱中一：房地產勢必將從過去快速發展轉向平穩發展。當然一些庫存量大的三四線城市實現平穩發展還需要努力。

　　從結構上看，商品房將從過去以銷售為主向購租并存轉變；存量房的數量將大于新建的商品房數量；保障房將從過去實物保障為主向公租房保障為主轉變；住宅類商品房與非住宅將共同發展。

　　當前，改革在不斷深化。房地產行業的改革核心在于土地供應。應將增加城鎮建設用地與吸納農業轉移人口數量掛鉤，探索已進城落戶農民工將宅基地和房產依法有償轉讓。同時，建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤制度。

　　未來，房地產行業的核心機遇在于房地產要與新型城鎮化協調發展，其重點是房地產要與人們消費升級的節奏相適應。同時，還要與旅游、養老等相關產業的發展相協調。

　　柴強：房地產市場和房地產業的轉型主要表現在以下五個方面：一是從賣方市場為主，轉向買方市場為主。

　　二是從房價單向快速上漲為主，轉向房價上下雙向波動中上升趨勢為主。

　　三是從新建商品房市場為主，轉向存量房市場為主。從發達國家和地區房地產市場狀況看，這也是未來發展的必然趨勢。如2012年至2014年美國新住房買賣數量占所有住房買賣數量的7.3%、7.8%、8.1%，即住房交易中90%以上是存量住房。

　　四是從房地產買賣為主，轉向買賣與租賃并重。從發達國家和地區來看，自有住房和通過租賃解決居住人群的比例為6：4，例如德國的租賃住房比例就高達57%。

　　五是從房地產開發為主，轉向房地產投資、證券化和專業服務為主。

　　目前房地產開發過程中產能過剩的問題依然嚴重，要想解決這一問題，就需要供給側結構性改革。為改善居住條件，人們需要環境好、密度低、環保、節能的高品質住宅。因此，要適當放開低密度住宅的開發建設、放開戶型限制，對某些土地的用途管制應引入負面清單制度，讓開發企業去發現土地的最佳利用方式，提高房地產企業的投資積極性。

　　隨著我國房地產市場的不斷成熟，除了常規的房地產開發，房地產業在房屋更新改造、修繕維護、房地產投資、房地產專業服務、房地產經紀服務、物業管理等領域也面臨更多的新機遇。

　　劉洪玉：當前我國房地產業在GDP中的份額是6%，而西方發達國家普遍達到12%左右，可以發現當前我們看到的“房地產業”并不是房地產業經濟活動的全部。比如，我們普遍重視新建住房，但存量住房的維護、維修、更新改造投入嚴重不足，導致存量住宅的安全健康水平不斷下降，適老性、抗震性能、能源利用效率等不能與時俱進。再比如，開發商目前的主要工作是建房子，對房屋空間的優化利用、運行管理和資產管理缺乏基本能力，導致大量房屋空間沒有得到充分有效利用，造成資源浪費和收益流失。因此在社區服務、創客空間、青年公寓、老年住宅、設施管理、房地產資產管理等很多方面，新型房地產經濟活動還有待我們去探索和開拓。(亢 舒)