銷售額沖千億，對于任何一家房企而言，都是一個里程碑。在國內銷售額TOP20的房企中，盡管這三年，“千億房企”陣容始終擴容未遂，保持7家；然而緊跟在它們之后的還有6家企業，2015年其銷售業績均已突破600億元。對于千億目標的達成，或者只是時間問題。

 

　　追逐千億不盲目

 

　　按照2015年的房企銷售額排名，前七名為“千億房企”(萬科、綠地、恒大、萬達、保利、中海、碧桂園)，緊隨其后的有華潤置地、融創中國、華夏幸福基業、綠城中國、世茂房地產和金地集團，分列第8至第13名，均已突破600億元。值得注意的是，這六家房企都已經或曾經提出實現千億目標，并列出了明晰的時間表。

 

　　對千億的目標，華潤已暗中部署多年，并于2014年提出。2015年，華潤的銷售額達到851.5億元，是“準千億”成員中表現最強悍的一家。今年，華潤置地若能在去年基礎上保持17%的增長，即可躋身千億俱樂部。

 

　　克而瑞的研究結果顯示，第二梯隊的房企盡管每年都能確保一定業績增速，但因整體布局和規模擴張已經基本完成，要邁入千億大關還需一定時日。

 

　　記者通過梳理公開資料發現，盡管多家房企都將“千億”作為目標，但對其實現的過程更趨理性。即便是目前銷售額已超700億元的融創和綠城，也僅僅將千億目標的實現放在2017年。此外，曾在2014年立志要突破千億的世茂，當前也開始主動弱化這個目標，并加強修煉“內功”。

 

　　弱化三四線布局

 

　　新年伊始，上述“千億房企”后備軍已小跑前進。中原地產統計顯示，截至1月25日，融創、華潤、世茂等房企在以一二線為主的核心城市斬獲了地塊。而在剛剛過去的2015年，20家標桿房企在土地市場揮金3517.13億元，其中一線城市的占比高達50.74%，創造了歷史紀錄。

 

　　“一二線城市的銷售對于整體業績的貢獻占比較大，未來我們在拿地時仍然會關注一線或準一線以及核心的二線城市。”某港資房企相關負責人道出了“準千億”成員們共同的心聲。最近兩年，在一二線城市布局廣泛的企業都有著銷售業績的保障，而這一趨勢或將持續、突出。

 

　　華潤管理層近期公開表示，未來將減少在三四線城市的曝光，逐步退出這些城市。無獨有偶，融創方面也稱，兩年內將繼續深化布局核心級二線城市；綠城也明確指出，要消化掉在三四線城市布局的大量庫存。

 

　　一位不愿具名的業內人士表示：“市場總量就那么多，一手房市場的天花板已經能夠看到。房企如果按照原有的增長模式，或許還有2-3年快速發展的空間，而未來最大的問題就是選擇向什么方向發展。”

 

　　■ 沖擊千億直擊

 

　　華潤 北深發力 業績加碼

 

　　2015年銷售額：851.5億元

 

　　土地儲備：4004萬平方米 潛力指數：★★★★★

 

　　按照2015年初設定的780億元目標，華潤置地851.5億元的業績達成全年目標的109%，同比2014年的692億元有超過23%的增幅。有分析人士指出，華潤置地2015年業績的大幅進步，很大程度得益于一線城市高貨值與快速去化。若以2015年的851.5億元作為基數，華潤置地在2016年只需保持17%的增長，即可躋身千億俱樂部。

 

　　在北京，華潤2015年的簽約額、營業額雙雙破百億。華潤置地2015年初與首開、平安聯合體以86.25億元拿下的白盆窯地塊，年末已經實現了自住房“花香四季”與限價房“花香苑”的開盤銷售，總共簽約3000套，攬金50億元。此外，賣了十年的萬橡府在2015年也成交192套，均價62119元/平方米，總成交金額24.33億元。數據顯示該項目自2006年起銷售的十年間，累計簽約額超過150億。

 

　　如果說北京市場的突然發力助華潤業績攀升一臂之力，那深圳市場的深耕則成為華潤業績源源不斷的動力。中原地產數據顯示，位于深圳南山區的華潤城以成交1744套、累計成交金額111.42億元的成績，成為全國單盤銷冠。

 

　　值得一提的是，華潤置地2015年在北京、上海等一線城市重金布局拿地，這無疑會為未來的銷售業績加碼。在北京土地市場最火的豐臺，2015年成交的14宗土地中，華潤聯合體摘得3宗，包括86.25億元的“總價地王”白盆窯地塊，以及合計86.9億元的亞林西兩宗宅地。在上海，華潤華發聯合體分別在2015年3月和6月，以總價70.52億元和87.95億元拿下閘北大寧兩宗地塊，兩度刷新上海年度總價地王紀錄。此外，母公司注入也是華潤置地擴大土地儲備的一個方式，比如深圳灣項目預計在2016年注入。

 

　　華潤置地管理層也在機構調研時強調，擴大土地儲備和潛在的資產注入將為公司帶來豐富的低成本土地資源，并在2016年實現較高的毛利率。

 

　　B10-B11版數據來源：克而瑞及公開資料。具體以企業發布為準。土地儲備數據除金地為截至2015年底外，其余為截至2014年底。

 

　　綠城

 

　　再提千億 布局“換倉”

 

　　2015年銷售額：723.8億元

 

　　土儲：3489萬平方米 潛力指數：★★★★

 

　　先后賣項目、賣股權，引入九龍倉、融創、中交的綠城，數次在懸崖邊游走。而早在2009年，綠城的銷售業績僅次于萬科，居全國第二。那一年，綠城中國董事長宋衛平曾雄心萬丈地表示，三五年內綠城將超越萬科，成為行業第一。此后，命運多舛，對于千億規模的增長，綠城不再掛在嘴邊。

 

　　2015年，綠城成立20周年，千億目標被重提，成為最醒目的企業標簽。綠城內部一份“半年度工作會議紀要”顯示，綠城目標2017年銷售額超千億，2020年達成1500億規模。有業內人士分析，綠城欲迅速擴大規模，這是其戰略的重大轉折，而這應該是體現了中交的意愿。

 

　　為了千億目標的實現，綠城中國執行董事、行政總裁曹舟南曾公開表示，綠城需要先行消化掉此前在三四線城市布局的大量庫存。據悉，在綠城的貨量組成中，目前三四線城市存量房源占比為30%-45%，而降至25%以內是綠城的“理想設計”。

 

　　此外，曹舟南曾表示，未來綠城的投資布局轉向重點城市，包括北京、上海、杭州、廣州、深圳等14個城市，并且設立兩個原則性投資門檻。

 

　　據悉，綠城2016年的銷售目標預計為850億元。到2017年末，預計綠城中國的銷售額將超過1000億元，銷售毛利率大幅提升，現有項目存量基本完成換倉，一線城市和重點城市的戰略布局基本成型，市場占有率大幅提高。

 

　　華夏幸福

 

　　產業新城 助力“黑馬”

 

　　2015年銷售額：720億元

 

　　土儲：2499萬平方米 潛力指數：★★★★

 

　　2015年，華夏幸福基業無疑是行業內一匹黑馬，它以產業地產領軍企業的身份，力壓多個知名房企，首次躋身行業十強。

 

　　經過多年的布局，通過打造產業載體，搭建平臺，促進地方的產業升級，華夏幸福基業用超過10倍的業績增長速度，迅速躋身行業第一陣營。從其此前公布的 2015年經營情況簡報不難發現，在其總收入中，產業新城開發建設收入及物業酒店等城市運營配套收入，均保持了持續快速增長。

 

　　據悉，華夏幸福基業的快速擴張秘訣就是其獨特的產城模式，根據中國產業發展趨勢與地域特點，選擇抓住一線城市制造業的外溢趨勢，在一線城市周邊建立產業園區；同時與地方政府合作，為政府提供系統性解決方案，包括產業規劃、土地開發、招商、物業管理運營等，促成區域產業升級，并在此過程中分享園區產業發展、區域產業升級等帶來的收益。

 

　　一位不愿具名的業內人士表示，目前很多地方政府愿意讓華夏幸福基業進入當地進行開發，主要是看中其城市運營商的角色。“華夏幸福基業以縣域經濟運作為最擅長，此舉可加快城市郊區地塊的開發，其招商定位圍繞一些富有生命力的產業，因此符合未來的人口導入規律。”

 

　　公開資料顯示，目前華夏幸福的模式遍布北京、河北、上海、遼寧、江蘇及印尼等全球30多個區域。而按照其內部的規劃，自2015年起的三年時間，將要實現百座產業新城。

 

　　融創

 

　　主攻二線 800億起

 

　　2015年銷售額：734.6億元

 

　　土儲：2162萬平方米 潛力指數：★★★★

 

　　無論外界如何評價，綠城、佳兆業、雨潤，三樁未成的買賣實在拖累了融創中國的業績。按照融創中國董事會主席孫宏斌的話說，這幾次并購占用了融創中國大量的資金和人力，也間接使得融創中國的出績規模在2014年、2015年出現原地踏步的局面。他表示，2016年，融創中國的目標是超過800億元，2017年則是超過1000億元。“2016才是融創的起點，未來有三個關鍵詞：判斷、繼續布局、控制風險！”

 

　　但縱觀2015年，融創其實已經完成了潛力城市和發展戰略的雙重部署，為未來的進一步發展奠定基礎。包括繼續聚焦四個直轄市和12個二線核心城市，并完成了西安、南京、武漢、濟南等核心城市的布局。按照融創中國管理層的說法，即“以最適應的方式獲取土地資源”。截至去年底，公司儲地貨值達到4427億，足以支撐未來三四年的開發。其中，2/3是通過收購合并的方式獲得，1/3通過公開的招拍掛競得。

 

　　對于規模發展，融創內部的解讀是：2015年，734.6億的銷售額在行業內排第9，這個數據不重要，需要保證有一定的規模，但一定首先要把產品打造好，要把服務做好。

 

　　對于目前的房地產市場形勢，孫宏斌表示，過去看北京上海，什么地都能拿，現在看，什么地都不敢拿，算不過來賬，所以今年融創大舉進軍二線核心城市。而他看來，千億規模并非融創的中級目標，因為“做到2000億是不難的，現在有16個城市，估計未來會布局20多個城市。”

 

　　世茂 淡化“千億” 轉練“內功”

 

　　2015年銷量：670.4億元

 

　　土儲：3607萬平方米 潛力指數：★★

 

　　早在2013年，世茂集團就首次公開提出“千億計劃”，在快速提升原有住宅板塊銷售額的同時，提升旅游、酒店及商業地產等業務的貢獻額。3年過去了，世茂距離千億更進一步，而內部也正發生奇妙的化學變化。

 

　　“隨著外部市及行業的變化，集團管理層對于銷售額并沒有純粹業績規模上的單一要求，而從營銷部門的反應來看，比起銷售額度，似乎更注重內部條線的精細化、標準化，營銷費用的減控等動作。”這是記者從世茂房地產集團內部得到的回復。

 

　　2012年、2013年，世茂均以約50%的增長速度而備受關注。有研究機構預測，如果以70%的去化速度計算，世茂有望于2014年實現銷售額突破千億元。但經歷了核心營銷團隊的更替之后，世茂對于千億目標的追逐似乎已失去了原有的“狼性”。

 

　　據世茂內部人士透露，世茂集團董事局主席許世壇曾在內部會議上表示，在市場發生各種變化的時候，當業績規模沖上千億后，如果內部(其他板塊)水平沒有提升，是否可持續？因此，世茂內部將近兩 年來的核心工作凝聚在“練內功”上，主要包括精準城市投資、嚴控利潤負債、質量把控、資產提效、輕資產運營嘗試等。

 

　　據了解，目前世茂的業績貢獻有80%以上來自住宅地產的開發，未來將更加注重住宅地產之外商業、酒店、主題樂園、大金融等多個板塊的提升，大幅提升旗下包括商業公司、酒店公司的高效運作。

 

　　金地 跨界突圍 或能晉級

 

　　2015年銷售額：616.7億元

 

　　土儲：2400萬平方米 潛力指數：★★★

 

　　曾在2012年立下“三至五年實現千億目標”的金地，2015年首次進入600億元的房企梯隊，成為千億軍團的種子選手。

 

　　有分析認為，2015年，金地在一二線城市大舉拿地，加快開發節奏，并以百億美元大舉進軍美國市場；從傳統模式中成功突圍，在金融、產品、營銷等方面層層創新，與小米、騰訊等巨頭跨界合作，實現了品牌與產品價值的雙重突破。傳統模式中的突圍與創新跨界上的突破，正是金地沖破600億大關的關鍵因素。

 

　　公開數據顯示，2015年全年，金地集團共獲得36塊土地，較2014年增長近一倍。同時，這批新增用地被迅速提上開發日程，部分項目在一年內即走完了設計、施工、審批等流程，實現開盤銷售，不僅縮短項目開發周期，還大大降低了資金成本。值得一提的是，在去年獲得36塊土地中，有5塊位于上海，2塊位于北京，其他絕大多數位于天津、杭州、南京、沈陽、武漢等二線發達城市。全面回歸一二線城市后，金地項目去化速度加快，集團抗風險能力也有了顯著提升。

 

　　在將國內資源向一二線城市聚攏的同時，2015年金地還布局美國舊金山、洛杉磯、波士頓等核心城市。金地集團高級副總裁徐家俊在哈佛大學中國論壇發布海外戰略時曾表示，金地未來將在美國開發大約20-30個項目，總投資將達100億美元。進軍海外市場，不僅將為金地帶來新的業績增長點，也可通過分散布局規避國內市場的周期性風險。