老婆，咱們只能買這個(gè)房了！

    “我有300萬(wàn)元，想在五環(huán)以內(nèi)買套房”，這句話放在兩年前會(huì)十分平常，但時(shí)至今日，這句話有可能成為笑話。2015年，隨著豪宅不斷入市，土地價(jià)格再創(chuàng)新高，普通商品房逐漸淡出樓市，改善盤一步步“被豪宅”，買房門檻也進(jìn)一步發(fā)生變化，以往100多萬(wàn)就能買房的底線已經(jīng)攀升到300萬(wàn)左右，而1000萬(wàn)的房連豪宅的邊兒都摸不著。因此，人們?cè)诙际兄忻悦＃何业降姿隳膫€(gè)群體？剛需？改善？難道不知不覺成了豪宅的“俘虜”？2016年，買房人得摸摸兜里的錢，掂量掂量自己在無(wú)數(shù)樓盤面前的“身份”，才能找到符合自己的房產(chǎn)，從而通過(guò)房產(chǎn)的價(jià)值給自己貼上在這個(gè)城市中的身份標(biāo)簽……

    剛需型 商住房大行其道

    國(guó)家的相關(guān)政策條文中，沒(méi)有剛需一詞，其是房產(chǎn)商在營(yíng)銷過(guò)程中產(chǎn)生的一個(gè)名詞。從字面理解，“剛需”就是剛性需求以自住為首要條件。目前，業(yè)界對(duì)剛需房普遍有兩種理解：一、緊迫性需求。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是解決人居住的最基本需求，就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對(duì)于沒(méi)有房子的人來(lái)說(shuō)，能擁有一套住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個(gè)意思就是基本需求。二、彈性需求。看似可有可無(wú)，具有一定的彈性空間，尤其隨著物質(zhì)基礎(chǔ)的改善，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求逐漸提高。比如子女長(zhǎng)大，原有的房子無(wú)法滿足兩代或者三代人同時(shí)居住，換套大房子，改善一下居住環(huán)境，這也是屬于剛性需求。這一類型二套房居多，且房屋面積偏大。

    在北京市場(chǎng)，有關(guān)剛需一詞的由來(lái)應(yīng)該是幾年前萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島開盤時(shí)叫響的。那時(shí)，位于房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)半島，開盤時(shí)價(jià)格每平方米一萬(wàn)多元，而今年主推的戶型為87平方米——125平方米的兩三居，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到29000元/平方米——32000平方米之間。再舉一個(gè)例子，通州剛需盤保利大都匯前不久開盤熱銷12億，價(jià)格在35000元/平方米。

    可以說(shuō)，目前35000元/平方米以下的樓盤可以稱作剛需盤，這些樓盤的真正需求者就是目前北京市場(chǎng)的剛需買房人。而在短短五年里，一套一百平方米的兩居，基本從100萬(wàn)左右漲到了350萬(wàn)元左右，這就是剛需的現(xiàn)狀。

    據(jù)了解，由于近幾年北京土地價(jià)格上漲迅猛，剛需盤顯現(xiàn)出退出樓市跡象，3萬(wàn)元/平方米以下商品房鳳毛麟角，取而代之的是如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)的商住房，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，庫(kù)存量加上2016年即將面市的新盤量，商住房總面積將達(dá)到驚人的600萬(wàn)平方米左右。

    亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)郭毅表示，商住樓供應(yīng)規(guī)模大、供需不均衡，主要原因是政府規(guī)劃與區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀不匹配。從政府規(guī)劃的角度，為了豐富郊區(qū)的配套，商業(yè)公建類用地的供應(yīng)主要集中在郊區(qū)。2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外，2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外。

    然而，五環(huán)以外、甚至六環(huán)以外的區(qū)域往往因?yàn)榫幼∪丝诘拿芏刃。瑢?dǎo)致商業(yè)及寫字樓的經(jīng)營(yíng)難度大，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)于注重周轉(zhuǎn)率的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了回籠資金，只能將這些地塊開發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣的話，購(gòu)房者的購(gòu)房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項(xiàng)目銷售。但是同類產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，且在同一區(qū)域的供應(yīng)過(guò)度集中，造成嚴(yán)重的銷售壓力，庫(kù)存居高不下。

    隨著2015年塵埃落定，那么2016年的樓市將如何走向？明年房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？這無(wú)疑是眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者關(guān)注的問(wèn)題。證券研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部率先發(fā)布了對(duì)2016年及以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告對(duì)全國(guó)主要城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格、銷售量均進(jìn)行了預(yù)測(cè)，認(rèn)為：2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體較為平淡，分化的走勢(shì)還將繼續(xù)；改善型住房和存量房交易將成為市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主要對(duì)象。

    改善型 你“被高端”了

    你能說(shuō)出目前北京哪些樓盤叫做改善型樓盤嗎？亦莊金茂悅、中冶德賢公館、天恒公園懿府、翡翠山、燕西華府……估計(jì)業(yè)內(nèi)人士數(shù)得著的也就這些位于亦莊、大興、豐臺(tái)等地的熱銷盤。的確，這些單價(jià)在4萬(wàn)元左右，總價(jià)不超過(guò)1000萬(wàn)元的樓盤目前在京城能成為一房難求的代表性產(chǎn)品，道理很簡(jiǎn)單。

    據(jù)專家介紹，從目前狀況看，一、二線城市的改善型住房需求有望繼續(xù)占主導(dǎo)地位

    首先，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的住房普遍戶型較小（平均面積80平方米，三居或以上的戶型占比不到40%），20%左右的住房質(zhì)量不好，加上二孩政策的全面放開、央行持續(xù)降準(zhǔn)降息帶來(lái)的貨幣寬松影響，預(yù)計(jì)2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。

    其次，調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購(gòu)買過(guò)住房，因此將有更強(qiáng)的動(dòng)力去改善居住條件。此外，已擁有一套住房的改善型購(gòu)房者的住房負(fù)擔(dān)能力要比首次購(gòu)房者高得多。從北京市場(chǎng)可以更透徹地看出這一點(diǎn)。

    雖然說(shuō)改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型樓盤不知不覺地“被高端”，致使本就貨量不多的改善盤市場(chǎng)供應(yīng)捉襟見肘。由此產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)就是，所有的改善盤都在漲價(jià)，只因越來(lái)越稀缺。

    最具代表性的樓盤是紫辰院、福熙大道等項(xiàng)目，連續(xù)數(shù)月排名豪宅排行榜前列。而僅僅在一年前，此類項(xiàng)目還徘徊在高端改善與豪宅之間。但隨著地王樓盤不斷推出，被豪宅包圍著的高端盤成為了左右區(qū)域價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。一來(lái)原本賣得不溫不火的產(chǎn)品被搶購(gòu)，二來(lái)只要提升產(chǎn)品品質(zhì)便可以追求高利潤(rùn)率，因此，高端改善樓盤稍微一使勁兒就殺入豪宅行列。

    豪宅型 你會(huì)挑花眼

    幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都承認(rèn)，2016年將是豪宅元年，北京樓市罕見地將出現(xiàn)豪宅遍地的局面，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，今年超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅將達(dá)到50個(gè)左右。亦有業(yè)內(nèi)人士公開指出，這50個(gè)豪宅中，只有5——10個(gè)銷售預(yù)期看好，剩下的都會(huì)舉步維艱，不出意外的話很可能會(huì)出現(xiàn)爛尾豪宅。

    目前在售的10萬(wàn)元均價(jià)以上豪宅中，只有中赫萬(wàn)柳書院、龍湖西宸原著真正達(dá)到實(shí)際價(jià)格并能熱銷的，其余絕大多數(shù)號(hào)稱10萬(wàn)+的豪宅要么價(jià)格明高暗低，要么銷售速度太慢。究其原因，買房人就那么多，不增不減，但豪宅太多了，多到了連他們自己都不知道怎么賣的地步。

    最近一段時(shí)間，在各種年底年初分析會(huì)議上，有一個(gè)共同的話題：2016年的頂豪市場(chǎng)將會(huì)怎樣？各路不同的研究機(jī)構(gòu)給出了以下分析：

    其一，市場(chǎng)歷史規(guī)律的不確定。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有一個(gè)經(jīng)多個(gè)周期觀察得來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律：就是三年一個(gè)周期。就好像經(jīng)歷過(guò)秋的收獲之后，必然要迎來(lái)一整冬的蟄伏休養(yǎng)一般，2015年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在各種政策利好加信貸政策的刺激下走出了冰點(diǎn)，2016年是否會(huì)如約進(jìn)入瘋狂高啟的騰飛年？經(jīng)歷過(guò)頂豪元年的轟轟烈烈之后，頂豪市場(chǎng)能否將北京樓市的整體水平抬高到一個(gè)新的高度？很多操盤手對(duì)此心里基本有數(shù)，卻又擔(dān)心發(fā)生變數(shù)。

    其二，市場(chǎng)供需關(guān)系的不確定。2016年預(yù)計(jì)有50多個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目群雄逐鹿，大戰(zhàn)硝煙已悄然騰起；由于刺激政策，看來(lái)整體市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)被提高是不爭(zhēng)的事實(shí)了，您要買1000萬(wàn)的房子，過(guò)去能買200平方米，對(duì)不起，今年只能買到100平方米了。需求總會(huì)有，就看開發(fā)商瞅準(zhǔn)哪波客群了。高端客群不是韭菜而是稻子，前者割完一茬沒(méi)幾天就又長(zhǎng)出一茬，而后者，割完一茬，若還想再割下一茬，那就得再等待時(shí)機(jī)了。是需要大豪宅的人多，還是需要改善的千萬(wàn)級(jí)住宅的人多，在2016的市場(chǎng)上，供需真是難以判斷。

    地王、頂豪的壓力幾乎是共同的，但卻從未看到有地王項(xiàng)目死得很慘，這些地王，還往往成為了營(yíng)銷典范，廣渠金茂府、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、保利海德……無(wú)一例外。為什么地王總是能創(chuàng)造市場(chǎng)傳說(shuō)，高價(jià)拿地，然后趕上市場(chǎng)低谷，但他們?nèi)胧械臅r(shí)候，恰逢都是市場(chǎng)起飛期，看來(lái)，踏準(zhǔn)點(diǎn)很重要。

    于是，接下來(lái)的話題就是，在傳統(tǒng)的政商、煤老板、隱秘財(cái)富退出買房市場(chǎng)后，那么誰(shuí)是購(gòu)買豪宅的群體？你是嗎？

    新的買房財(cái)富人群大多來(lái)自這些渠道。

    一、新三板、創(chuàng)業(yè)板，以及即將重新放開的IPO，會(huì)釋放出大量的新陽(yáng)光財(cái)富人群，僅國(guó)內(nèi)上市公司就有兩千多家，每家公司按10個(gè)股東或者高層計(jì)算，就有20000多人，而北京頂級(jí)豪宅有幾千套，市場(chǎng)是有的。

    二、資產(chǎn)配置人群。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺(tái)也大行其道，錢放在手里就貶值，投資成為潮流，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉波甚至發(fā)出了“2016年是消費(fèi)元年”的預(yù)測(cè)，而投資房產(chǎn)無(wú)疑是最安全的渠道之一。

    三、終極置業(yè)需求加大。大戶型好賣的原因，一是因?yàn)橄拶?gòu)，二是因?yàn)楦纳凭幼　ｋS著房產(chǎn)稅的預(yù)期加大，處理剩余房產(chǎn)，集中資金購(gòu)買一套終極住宅也是很多實(shí)力基層的選擇。目前很多豪宅的買家都是處理了很多老舊房產(chǎn)，騰出資格與資金進(jìn)行終極置業(yè)。

    休閑度假型 兩“南”成首選 深圳成終選

    除了傳統(tǒng)的剛需、改善、豪宅產(chǎn)品之外，你是否還會(huì)成為另一種產(chǎn)品形式的買家？

    旅游度假房，也稱休閑度假房。北京歷來(lái)是這些項(xiàng)目銷售的主戰(zhàn)場(chǎng)。傳統(tǒng)的旅游度假熱點(diǎn)區(qū)域有秦皇島、北戴河、海南、北海、云南等地。但隨著北方空氣的“不盡如人意”，北方乃至靠近北方的南方城市，都已經(jīng)不在北京人的視線范圍。因此，云南、海南成為北京人度假首選。

    在海口，每平方米六七千元已經(jīng)能買到很不錯(cuò)的房子，相對(duì)于三亞，海口更具備生活化，無(wú)論是生活配套還是教育、文化資源，都完全是城市生活，如果準(zhǔn)備長(zhǎng)期選擇京外生活的話，海口無(wú)疑是一個(gè)很好的落腳之地。

    三亞則不同，完全是一個(gè)度假與暫居的概念。客觀地說(shuō)，現(xiàn)在是三亞買房的一個(gè)時(shí)機(jī)，但前提一定是自住。一個(gè)三亞開發(fā)商告訴記者，他開發(fā)的樓盤開盤時(shí)17000元/平方米，最高點(diǎn)時(shí)曾經(jīng)到了35000元/平方米，而現(xiàn)在連17000元/平方米都賣不到。在三亞非熱點(diǎn)區(qū)域，還有7000元/平方米的一線海景房，而一期業(yè)主買的價(jià)格，都在13000元/平方米左右。對(duì)于想逃離北京氣候的人們來(lái)說(shuō)，三亞現(xiàn)在是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

    在云南大理，某度假樓盤銷售員告訴記者，他們也是根據(jù)北京天氣預(yù)報(bào)來(lái)安排售樓處的接待人員數(shù)量的，北京天氣一發(fā)警報(bào)，他們馬上加派人手接待第二天就蜂擁而至的北京人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在大理，2015年買房人群中，將近三成是北京人。

    而在大理街頭，“京腔”隨處可聞，不同的北京人根據(jù)不同的愛好建立了不同的微信群，其中不少人是拋棄了北京的工作來(lái)大理定居的。

    大理的客群主要是針對(duì)休閑旅游、追求輕松生活的人，但對(duì)于那些準(zhǔn)備長(zhǎng)期逃離北京、子女教育有需求的人就顯然不合適了，深圳無(wú)疑成為終選目標(biāo)。

    記者在深圳琴海灣以及招商雙璽考察時(shí)了解到，目前北京客占的比重越來(lái)越大。一個(gè)8000萬(wàn)的臨海豪宅一共賣了10套，其中六套是北京買家。

    目前，深圳豪宅北京推介已經(jīng)成為潮流，由于這些豪宅背后的開發(fā)商都是全國(guó)性企業(yè)，因此，跨地域推介本公司的產(chǎn)品非常方便。比如前不久深圳萬(wàn)科琴海灣、招商雙璽，都紛紛在其北京樓盤開盤時(shí)加進(jìn)去深圳項(xiàng)目的推介，取得了良好的效果。

    當(dāng)問(wèn)到其中原因時(shí)，某深圳項(xiàng)目操盤手告訴記者，不少北京私企老板，尤其是科技、制造類的企業(yè)老板，把企業(yè)搬到創(chuàng)新性更強(qiáng)的深圳來(lái)，不僅生活質(zhì)量提高，子女教育也有保證，工作又不耽誤。未來(lái)京深之間的地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于京滬或者滬深之間的聯(lián)動(dòng)。（記者 張艦）