【導讀】北京新房供應創十年新低，進入存量房時代。經濟之聲《央廣財經評論》本期關注：樓市分化加劇，去庫存政策更要有針對性。

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，受一系列利好政策影響，今年北京樓市明顯回暖，但成交火熱的背后卻是新房供應量日漸萎縮的現實。媒體報道，今年北京商品房住宅供應量僅4萬套，創下十年來最低水平。

　　數據顯示，截至昨天，如果剔除保障房，北京新建商品房住宅供應量為40085套，只占到去年全年供應量的53%，創下近十年以來最低水平，但成交量卻高于去年。

　　從市場未來預期看，北京的純商品房住宅供應量也處于下降趨勢。截至昨天，今年北京土地市場共成交47宗商品房住宅用地，總面積為836萬平方米。有分析指出，地塊中包含多種配建，實際商品房住宅用地合計只有280萬平方米，未來能夠供應形成的商品房住宅只有20000多套。由于新建商品房住宅供應量減少，北京樓市將進入存量房階段。

　　縱觀全國樓市，一方面，“樓市去庫存”正在被前所未有的重視，另一方面，北京上海這樣的一線城市已經進入或者早就已經進入存量房階段，樓市冰火兩重天，區域分化加劇。在這種情況下，相應的政策也不可以“一刀切”，要更有針對性，供需兩端發力、分而治之才是解決之道。

　　12月14號召開的中央政治局會議，再次重點討論樓市去庫存，以致業內猜測樓市去庫存可能會成為今年中央經濟工作會議重要內容。媒體報道，住建部等部門，已在醞釀多項“樓市去庫存”的技術手段，并將其提交中央經濟工作會議討論。

　　而在北京上海等一線城市，除了新建商品房住宅供應量日益減少，今年以來凸顯的結構性矛盾也值得關注。數據顯示，北京11月單月的土地成交創歷史記錄，成交土地19宗，成交額高達561億元，10月豐臺區拍出的一塊地部分樓面價格高達7.5萬/平方米；上海，11月25號拍出的樓面價達到4.9萬元/平方米，次日又現“地王”……業內人士指出，一線城市未來將出現兩大特點：一是供應減少，二是豪宅化。

　　在一線城市，大量普通住宅豪宅化，剛需人群無力承擔動輒9、10萬甚至15萬每平方米的價格，在投資投機需求已經基本退出市場的情況下，這部分房源同樣面臨過剩的風險。

　　樓市的穩定對于我們的經濟轉型調整意義重大，針對樓市區域分化的日趨嚴重，針對不同城市的特點，政策的發力需要更加細分和精準。

　　關于這個話題，經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭作出評論。

　　經濟之聲：今年北京上海等一線城市樓市明顯回暖，但成交火熱的背后供應減少也是不爭的事實，同時，下半年房地產市場繞不開的關鍵詞是“地王”，在三四線城市庫存持續承壓的同時，一線城市陸續天價成交的地塊也引人關注。供應減少加上豪宅化，您對一線城市樓市的情況如何判斷？

　　楊紅旭：一線城市需求旺盛，但土地資源稀缺，有限的宅地供應多數偏向于豪宅化，這樣就會導致未來一線城市的房價依然強勢。從中長期來看，價格還會繼續上漲，而且豪宅所占的比重會進一步上升。這樣就使市場兩極分化，一方面高端市場的比例增加，另一方面中低端的項目會減少。一部分中低端的需求可能要跑到遠郊或者購買政府保障類的產品，另外一部分鋼需中小戶型追求者將會進入到二手房市場。所以，新房趨于高端化，價格也趨于上漲，這是一線城市樓市的量價走勢。

　　經濟之聲：一線城市這種高端化未來會不會也會面臨過剩的風險？

　　楊紅旭：長期來看是沒有必要擔心的。市場有一個自我調節的機制，當供應量持續增加之后，其中有的項目就賺不到錢、甚至虧損。但是短期來看確實有隱憂，比如北京，過去2年，尤其是今年下半年，高價地特別多，四環、五環樓面價達到5萬元左右，甚至以上。有人測算，北京市未來幾年將有50個項目的單價達到10萬+的水平。這么多豪宅項目同時入市，而北京市場的高端需求有限，會使這類項目的銷售周期進一步拉長，企業想賺錢的難度系數是比較大的，或者賣的比較慢、或者賣不動，盈利的前景并不容樂觀。但是，因為很多企業在三四線城市沒法拿地，它只能在一線城市搶地，這也是區域分化帶來的一種扭曲的市場格局和結果。

　　經濟之聲：未來針對一線城市的樓市政策應該包括哪些內容？

　　楊紅旭：三四線城市庫存高，可能還會有新政出來，進一步刺激需求。但是一線城市價格比較高，尤其是今年深圳價格狂漲6、7成，上海漲了30%，北京漲了10%-15%了。在這種情況下，一線城市的限購不會放松，房貸優惠也不會有很多。在未來一段時間新出臺的政策當中，不會包含一線城市，一線城市繼續保持目前的偏緊的調控態勢。

　　經濟之聲：再來關注部分二線、主要是三、四線城市的情況，這些城市的去庫存成為近期關注的最大熱點之一。在供給側改革的背景下，明年針對這些城市去庫存、穩定市場的政策還有可能會從哪些方面發力？

　　楊紅旭：第一，少建安置房、保障房，讓地方政府爭取收購一些存量房用作安置和保障。第二，針對農民工市民化，地方政府應該在戶籍制度改革、住房制度改革、宅基地流轉等方面加快改革力度，使這些農民工能夠更好的、更有條件去中小城市購房、落戶。第三，還要看一些短期政策，我認為信貸還可以進一步放松，還有進一步加快公積金證券化的推進進程，另外財稅還可以進一步放松和降低成本。