克衛　繪圖

    十二屆全國人大常委會將房地產稅立法納入立法規劃，這意味著房地產稅立法進程邁出了重要的一步。

    不過，當前圍繞房地產稅該如何征、是否會有效抑制房價等問題還存在諸多爭議。德國的房地產稅體系較為成熟，柏林樣本或可為我們提供一些參考。

    征稅一定能抑制房價嗎

    要談德國柏林怎么收房產稅，先講講我在比利時首都布魯塞爾的經歷。

    在布魯塞爾，每年總會收到稅務部門寄來的房產稅催稅單，這讓我壓力很大。一套三居室的房子每年都要交幾千歐元的稅，讓本無房產稅概念的我覺得簡直是在“割肉”。

    比利時的所有房屋都要征房產稅，而且征收的理念頗為獨特：所有住宅都被看做是有出租收入的房產，并以此為基礎收稅。也就是說，只要是住宅，不管你是自住、空置還是出租給別人，都要對業主收取房產稅，稅率大致是房產價值的1.25%－2.5%。

    拿我所住的房子來說，大約130平方米左右，每年要交2000多歐元的稅。按照當時行情，這套房子月租金大約在1100歐元左右。也就是說，若是出租，業主一年里要把兩個月的租金用來交房產稅。此外，買賣房子，則要收取其價格21%的增值稅，對交易盈利部分還要征收40%的差價盈利稅。

    后來，我到柏林工作，發現柏林關于房產稅的做法迥然不同。德國法律規定住宅只要不出租盈利，就不需要交納房產稅。但如果出售房地產，則要繳納不動產稅和交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交差價盈利稅。

    回過頭來，我開始比較布魯塞爾和柏林的房產稅政策，布魯塞爾對房地產收取重稅，無論是在持有還是交易環節，而柏林僅對交易環節收稅，稅負更輕。

    然而，讓人意外的是，布魯塞爾的房價持續上漲，1985年至2009年，布魯塞爾的普通住房價格上漲了5.2倍。柏林則相反，從2000年到2010年，扣除物價因素，其房價以每年1%的速度縮水，許多借遷都柏林炒房的機構和個人都鎩羽而歸。

    所以，在布魯塞爾，盡管人們詬病房產稅，但一提起房價，總是樂不可支；而在柏林，如果投資房產一般就“虧大了”。

    有人說收取房產稅就一定能抑制房價上漲，但比較布魯塞爾和柏林可以看出：二者之間沒有必然的因果關系。

    通過稅收手段調節房地產市場是國際通例，收取房產稅肯定能增加房產投機成本。然而，平抑房價單靠房產稅這一種杠桿遠遠不夠，需要從供求關系、金融手段和租賃管理等多管齊下，才能讓房子問題不再成為人們的“心病”。

    這些稅名你聽說過嗎

    在柏林買房，雖然稅負相對較輕，但和在我國買房比起來，要付的很多房產稅，你可能聽都沒有聽說過。

    柏林的房產稅被分得很細，稅收名目不少，主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等。

    在德國要購置一棟房屋，首先要付的是不動產稅，繳納的金額約為評估價值的1%至1.5%。接下來，要繳納3.5%的房屋買賣交易稅。購房后，稅收還沒停，房屋所有人每年還要繳納土地稅。土地稅是地方稅種，與個人收入無關，標準由當地制定，并由城鎮自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關，指定的標準主要參照稅務局公布的土地價值。在柏林較好的住宅區，80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。

    如果你想在柏林多買幾套房子，還要更加小心，因為柏林還有二套房稅。所謂二套房稅，是指第二套及第二套以上住房需要繳稅。在柏林，如果你擁有兩套房子，不管這第二套房是不是用于出租，每年都要繳納該套住房出租價格的5%，這就是柏林二套房征稅的標準。

    上面提到的情況都是買房自住需要繳納的房產稅，如果你要把房屋用于出租，還需要繳納收入所得稅。在柏林，出租房屋的收益也會算入個人年收入，按照聯邦的個人所得稅標準納稅，納稅的比例也與個人的其他收入有關。個人收入越高，需要納稅的比例也就越高。反之，如果一個人沒有其他任何收入，房屋出租收入也達不到納稅標準，那么租金就不會被征稅。根據現行規定，年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅，而如果年收入高于52882歐元，高于這一數字的部分繳納的所得稅的比例也會升至42%。

    為何柏林人納稅無怨言

    柏林控制房價還有一個殺手锏，為了防止利用房地產投機的行為，設有10年的投機期限。購置10年以內的房屋如果出售獲利，利潤也將被納入個人收入，需依法繳納資本利得稅。購置超過10年的房屋出售則不需繳納此稅。如果房屋一直在用于自己居住，則10年之內出售也不需要繳納。

    通常來講，個人出售住房不需要繳稅，但財政部門會根據具體的情況判斷出售住房行為是否屬于商業行為，如果5年之內出售3套以上房產，則可能被視為商業的住宅交易行為而被征稅。

    在柏林，有一種情況可以幫你免除所有的房產稅費。那就是如果你的房產是文物，且維護費用超過房產收益時，可以提出免稅申請。

    需要繳納這么多種房產稅，柏林人會不會有怨言？這是我向朋友保羅提出的問題。事實上，在大多數柏林人看來，有房產就要繳納房產稅已成了習慣，因為只有交了稅才能要求政府提供良好的公共服務，自己并不擔心因為交的稅多而吃虧。這與德國的房產稅較好體現了“取之于民，用之于民”的理念有關，而且房產稅收上來怎么分攤到各級政府，地方政府又如何使用都有明確公示。

    保羅說，如果一個地方的房產稅收得太少，政府就沒有錢為公務員發工資，公路和下水道出了毛病也無法得到修繕，街心花園里的各種設施老舊不堪，就算居民把自己的房子布置得再高雅、舒適，也會由于無法享受到高品質的公共服務和良好的環境，而使自己的生活質量下降，這是大多德國民眾所不愿看到的，所以沒有多少人會偷漏房產稅。

    亂漲房租或被追究刑責

    今年已經41歲的埃里克已是一家新能源公司的中層經理，他收入不菲，但一家四口仍租住在柏林市區的房子里。他說：“長期來看德國房價上漲潛力有限，房屋供需已達平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對住房的需求。”

    是的，柏林人的買房意愿普遍不強，造成了柏林樓市經歷了失落的十年。過去10年間，房價名義上每年上漲1%，但物價水平平均每年上漲2%，就是說扣除物價因素，柏林的房價在以每年1%的速度縮水。目前，德國普通住宅每平方米均價在1000-2000歐元之間，即便在柏林，普通住宅每平方米的均價也僅約1700歐元。

    除了房產稅繳納體系，柏林還做了什么來抑制房價飛漲？

    首先，柏林靠供求平衡平抑房價。德國有8200多萬人口，而住房總數約4000萬套，總體上是供大于求。德國東部許多小城市，甚至出現房屋空置過多又不維修的衰敗之象。此外德國人口出生率連年下降，預計到2050年德國人口將比目前減少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國房地產市場的未來發展蒙上了陰影。

    另外，柏林的儲蓄房貸和商業房貸都實行固定利率制，基本消除了金融市場動蕩對房價的影響。埃里克表示，德國憲法明確規定德國是一個高福利國家，與醫療、教育等一樣，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。這也是德國所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府都不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。

    此外，政府還嚴控房租水平，亂漲房租甚至會被追究刑責。簡單地說，超過“合理房租”20%視為違法，超過50%構成犯罪。難怪，德國自有住房率僅為42%，年輕人中77%是“租房族”。（王棟 作者就職于德國大眾汽車公司）