目前國內市場上的地產眾籌項目更像是互聯網金融平臺幫助開發商賣房的“幫手”，對于那些想在合作樓盤購房的人而言或許是不錯的選擇，但對于其他投資者，其較高的收益雖有一定的吸引力，但也只能說是可供選擇的投資標的之一

    12月18日，一款互聯網金融產品再次以其高收益率征服了投資者——新浪樂居旗下的樂居眾籌首套眾籌房源“三亞鳳凰水城南岸”，一經推出便遭遇“秒殺”。43萬元的額度很快就被投資客搶購一空，而其吸引人的法寶則是高達40%的預期收益率和1000元的投資門檻。

    事實上，作為互聯網金融領域相對獨特的“新苗”，房地產眾籌業務已經開始吸引一批投資者的關注。不過，這類新穎的投資項目，真的是值得吐血推薦？抑或只是看起來很美？

    40%高收益的背后

    據記者了解，大熱的預期收益在40%的眾籌項目，是由號稱“中國首家互聯網房地產金融平臺”的房金所和互聯網金融創新平臺億百潤推出的樂居房產眾籌旗下的項目。

    在這一項目中，樂居房產眾籌以“三亞鳳凰水城南岸”的某個房源為標的，以1000元的低額投資門檻和40%超高收益吸引投資者認購，最終在購房者以優惠價格競拍房源成功后，投資者將獲得該房源全額溢價收益作為回報。

    而這一項目的40%的預期收益率，應該主要是由開發商和平臺這邊共同讓利給投資者的一個營銷手段。舉例來說，就是開發商將一套市值100萬的房源以打折的形式提供給平臺，假設這套房子價值100萬元，開發商提供5折的優惠，那么將針對此房源籌資50萬元，共放籌500份，即1000元一份。若此套房源最終以7折拍賣，每籌將有400元收益，而眾籌最終獲益將達到20萬元，投資者的收益率就有40%。

    “做這樣的眾籌項目其實更多是幫樓盤和房金所平臺進行營銷。”某業內人士向記者表示，“開發商選擇一套房子參與眾籌，房金所提供交易平臺并免去手續費等費用，以低價和高收益吸引未來的潛在客戶。”

    房地產眾籌的主要模式

    40%僅僅是一個用高收益做營銷的“噱頭”。而真正的房金所業務卻不止于這種類型的項目。記者在其官網發現，作為一個互聯網金融O2O服務平臺，由新浪和易居中國聯手打造的房金所，其實希望通過自己的平臺連接兩大人群：一類是期望獲得較高收益的普通投資人，另一類則是希望借助其服務獲得置業資金的購房人。

    因此在其網站上，目前大量的投資產品是針對買房人首付款的借款眾籌項目，這些借款人都是在與房金所有合作的樓盤買房，并對首付款進行融資。其官網上的眾多投資標的顯示，這些名為“房險貸”的產品，投資期限均為12個月，投資者期滿后可獲得8%的固定年化收益，借款人需要在每個月付息，到期還本。而且投資者在認購30天后也可將投資項目的債權進行轉讓，同時眾安保險對其進行本息履約保障。

    事實上，在房金所推出此類眾籌項目之前，國內的另一個金融業巨頭中國平安也已推出旗下的“平安好房”，并借此進入房地產眾籌領域。

    在平安好房寶問世之際，也是用“180天的綜合收益率預計最高達到年化14%”吸引了一眾投資者和買房人。

    不過，14%的高收益最后被人發現只是針對一部分買房人而言。在其構成中，包括了“年化收益＋購房后房積金收益”的疊加收益。其中一部分收益由平安大華基金旗下的貨幣基金提供，而另一部分則是平安好房追加的6%-8%的房積金收益。也就是說，投資者必須同是買房人，而且需要在180天內購房，才能真正享受到14%的高收益。否則的話，作為不購房的普通投資者，只能獲取貨幣基金的收益率，這樣的投資與直接買貨幣基金并無本質區別。

    與房金所“房險貸”相類似的，則是平安好房的“好房貸”產品。據平安好房公開信息顯示，好房貸的服務范圍包括且不限于：首付分期貸款（有抵押、無抵押）、按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。貸款人只要通過平安好房購房，并符合一定的條件，即可申請最高30萬元的無抵押貸款和最高抵押率達70%的抵押貸款。借款人同樣也是每月付息，到期還本。

    投資中的風險把控同樣重要

    表面上看起來，房地產眾籌產品看起來非常“潮”，收益率也不錯，但是有業內人士提醒，其中的投資風險還是值得關注。

    以房金所的“房險貸”為例，房金所的借款人都是在與房金所有合作的樓盤買房，對首付款進行融資。因此，會讓投資者產生借款人的信息都是真實有效的誤區。但是，在房金所官網查看標的詳情時，里面的內容卻只有簡單的購房信息，相關認證信息也不透明。因此，提醒投資者在投資時應該注意確認購房人以及開發商的相關信息是否真實。

    此外，盡管眾安保險在對產品進行本息履約保障，但也有業內人士提醒：保險公司不是擔保公司，并不能完全實現擔保服務，如出現大批逾期或違約等極端情況，保險公司能否兜底就成了問題。

    事實上，國外也早已出現了房地產眾籌的公司。以美國的房地產眾籌公司Realty Mogul為例，它的注冊用戶可以通過平臺瀏覽潛在投資交易市場的相關信息，以確定投資哪個地區的某個房地產項目。例如可以選擇具體城市，還可以選擇投資房產的類型和收益模式，甚至是用來出租還是出售——Realty Mogul平臺上會給出詳細的投資和收益數據，用圖表化的直觀模式呈現給客戶以便其進行投資決策，而且投資起步價只需5000美元。也因此，Realty Mogul的運作方式更類似于小型基金，只不過資金是由平臺方眾籌得到。

    兩相對比可以發現，目前國內市場上的地產眾籌項目更像是互聯網金融平臺幫助開發商賣房的“幫手”，對于那些想在合作樓盤購房的人而言或許是不錯的選擇，但對于其他投資者而言，其較高的收益雖有一定的吸引力，但也只能說是可供選擇的投資之一。記者 金蘋蘋