“買還是不買，真是個煩人的問題。”趙剛是一家大型房地產開發商的項目經理，近期他們公司一個在北京的項目即將開盤，針對公司員工有較大優惠力度的內部認購，可他卻猶豫著是否要出手……

　　中國證券報記者了解到，最近一段時間，曾經沉寂的內部認購又開始在部分大中型房企流行起來。業內人士指出，當前一方面樓市成交較低迷，另一方面房企庫存去化周期不斷拉長，開發商積極進行內部認購在很大程度上是為了應對去庫存、沖業績的壓力。一些庫存壓力較大的房企未來可能會祭出更多促銷舉措。

　　“內部折扣”不再誘人

　　趙剛拿到的“內部折扣”文件上說：員工自己購買可享受總價95折優惠，員工關系客戶可享受總價97折優惠。另外，房企內部員工一次性全款購買，可再直減現金10000元；按揭貸款購買，可直減現金6000元。

　　面對這樣的“內部折扣”，趙剛有點左右為難。“這如果是在前幾年，大家肯定是爭破了頭去搶，都知道投資房子穩賺不賠。可眼下房價走勢如何，連公司內部也有分歧。”

　　趙剛告訴中國證券報記者，就在前不久的樓盤內部推介會上，公司領導還向員工們許諾，如果員工首付不足，可以先付一部分，不足的部分可以等到年底發年終獎再補足。“但即便如此，大家的購買熱情也不是很高。”

　　不僅如此，公司還鼓勵員工推薦“關系客戶”，并酌情給予一定獎勵。而趙剛把內部認購的消息告訴周邊的親朋好友，大家也沒有像前幾年一樣爭著要“弄一套”。“這在以前是不可能的事兒。”

　　中國證券報記者了解到，趙剛所說的這個項目位于北京市大興區，屬于商住樓盤項目。雖然臨近地鐵站，且開盤預售價低于周邊同類型項目，但從目前的預售情況來看并不十分理想。記者走訪該樓盤售樓處時，發現前來咨詢的人不少，但真正下單掏錢的人不多。

　　趙剛則說這都不算什么。“我們這個項目本來預售價格就不高，所以內部優惠力度根本不大，我知道今年很多房企的內部認購價格優惠力度都相當大，甚至有低于9折的。”據他透露，某上市房企為了沖刺今年的業績目標，把在海南一個新開項目開放給了自家員工，內部認購價格比市場價格低10%以上。

　　變了味的“員工福利”

　　趙剛說：“雖然公司領導沒有直說，但話里話外都透著擔憂和無奈。因為大家都知道今年完成預定銷售目標難度較大。內部認購至少能緩解一部分銷售壓力。”

　　中原地產市場研究部總監張大偉表示，有很多房企年初對于市場過度樂觀，制定了較高的銷售目標，隨著市場壓力顯現，預計6月之后會有越來越多的房企下調年度銷售目標。

　　德意志銀行近日發布報告稱，合生創展、首創置業、寶龍地產、建業地產及遠洋地產等多家地產商今年前4月銷售額不足其年度銷售目標的20%，上述房企或無法完成今年銷售目標。

　　包括趙剛在內的多位房地產業內人士告訴中國證券報記者，由于內部認購價格明顯低于市場價，且可以優先選房，一直以來房企的內部認購都被視作是額外的“員工福利”。

　　“在市場特別火的時候，我們的內部認購指標一度很少，不是人人都能買上的。”而談及是否真的是“員工福利”，趙剛告訴記者一個真實的案例：2009年前后，他們公司有一個同事，一口氣買了5套內部認購的商住兩用LOFT。當時內部認購的優惠力度較大，銀行貸款利率折扣也比較大。“這個同事一年多就把房子全賣了，凈賺500多萬元。隨后就辭職干私募去了。”

　　趙剛說，這個“年賺五百萬”的故事當時在房地產圈里傳為佳話，就連他們公司內部的員工都經常把此事拿來聊。“不過，現在的樓市狀況和那個時候已經大不相同。上次員工內部推介會的時候，有一個領導說我們現在買，明年至少能賺50%，到時候倒手一賣，幾十萬好賺的很。”他還透露，由于多數商住項目都是小面積的LOFT，以前不少同事在內部認購的時候，會憑借優先選房的權利，買下兩套挨著的房子，然后把兩套房子打通一起賣個高價。“這就是為什么北京很多遠郊縣的房子經常出現‘一房兩證’的原因。”

　　然而，現在“趙剛們”猶豫了，畢竟他們大多數已經有了自己的住房。他們不知道接下來的樓市調控政策怎么變，也不知道房產稅到底要怎么征收？如果現在他們出手入市踩在了房價的高點上，接下來又該如何面對房價下跌？

　　西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心最新發布的《城鎮家庭住房空置率及住房市場發展趨勢2014》顯示，城鎮家庭自有住房嚴重供給過剩，現有住房存量完全可以滿足住房需求，現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁認為，當前我國的城鎮房地產市場存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空置率高、剛性住房需求降低等情況。由此可見房價下行趨勢已定，拐點明顯，中國住房市場的寒冬即將到來。

　　張大偉也認為，目前房價下行趨勢已經很明確。“本次市場調整相比2008年、2011年出現的政策性壓制導致的市場調整，有兩個不同點：一是資金價格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊；二是全國總體樓市供應告別絕對短缺，三線、四線城市出現供應過剩。”張大偉表示，國內房地產市場首次出現因為非政策因素導致的市場蕭條，有可能使得本輪調整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區都有可能出現明顯的價格調整。

　　房企競相降價跑量

　　趙剛告訴記者，此次內部認購公司十分重視，很大一個因素就是為了減小庫存壓力。“北京這邊一直都是公司的利潤貢獻核心部門，如果我們不行了，未來的日子不好過啊。”

　　業內人士指出，雖然房價遠高于其他區域，但北上廣深等一線城市的房地產市場在需求的強大支撐下，總體狀況仍好于二線、三線城市。不過，今年以來隨著樓市全面降溫，一線城市也陸續受到影響，成交量萎縮嚴重，庫存開始快速增長。

　　業內人士表示，內部認購只是“冰山一角”，房企后續促銷力度將加大。據了解，與今年年初“暗降”不同的是，目前市場上實實在在的直降、打折等逐漸成為主流，包括萬科、恒大、保利等在內的全國品牌開發商已經陸續在多個城市降價，紛紛采取“降價跑量”的銷售策略。

　　一線城市房價也在庫存壓力下有所松動。5月萬科在廣州、上海等一線城市的樓盤均開始實行“以價換量”的策略。值得注意的是，近期位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”促銷政策。這些樓盤的促銷效果還有待觀察。