盈利情況多不樂觀　評估值大幅溢價

　　逾40億元房地產項目扎堆掛牌

　　隨著房地產行業由黃金時代進入到白銀時代,兼并重組成為房地產企業增強核心競爭力、優化產業結構和資源配置的重要手段,產權機構房地產項目轉讓也在增多。中國證券報記者從北京產權交易所、上海聯合產權交易所、天津產權交易中心等了解到,多個房地產項目正在掛牌轉讓,合計掛牌價格超過40億元。整體來看,這些公司目前盈利情況均不理想,但由于有房地產項目或是土地在手,資產評估價值大幅溢價。

　　業績多不理想

　　在北京產權交易所掛牌的房地產公司項目包括港中旅太湖(蘇州)置業有限公司100%股權、武漢鑫瑞隆祥置業有限公司100%股權、太原金郡同達房地產開發有限公司20%股權及19471.87萬元債權、太原金郡同達房地產開發有限公司10%股權及9735.94萬元債權等,掛牌價格分別為36625.62萬元、16861.48萬元、19695.19萬元和9735.94萬元。

　　上海聯合產權交易所目前正在掛牌的房地產公司項目有武漢藍天房地產開發有限公司100%股權及63163.84萬元債權、上海地產星弘房地產開發有限公司80%股權及80047.19萬元債權,掛牌價格分別為51163萬元和15.1億元。

　　天津產權交易中心目前正在掛牌的項目有天津星華府置業有限公司100%股權、天津星華商置業有限公司100%股權等,掛牌價格分別為10.7億元和2.623億元。

　　經過計算,上述8個項目涉及7家房地產公司,合計掛牌價格達到41.8億元。此外,這三家產權機構還有一些金額較小的項目,其他產權機構也有房地產項目在掛牌轉讓。

　　梳理這些項目的共同點發現,這些公司目前的盈利情況多不樂觀。根據掛牌公告,鑫瑞隆祥2014年實現營業收入41528.06萬元,凈利潤10097.26萬元;今年前8月實現營業收入1765.78萬元,凈利潤69.52萬元。鑫瑞隆祥是上述7家公司中唯一一家近兩年實現盈利的公司,其余6家公司業績均不樂觀。以武漢藍天為例,該公司2011年虧損1200.34萬元,2012年虧損1721.7萬元,2013年上半年虧損488.66萬元。

　　評估值大幅溢價

　　根據上海聯合產權交易所掛牌公告,星弘房地產成立于2014年4月,目前上海地產(集團)有限公司持有該公司100%股權。財務數據方面,星弘房地產2014年凈利潤為虧損,今年前10月也為虧損,不過虧損額不大。以2015年10月31日為評估基準日,星弘房地產資產總計賬面值為10.02億元,評估值為18.87億元;凈資產賬面值為99.65萬元,評估值為8.87億元,凈資產評估值大幅溢價。

　　根據掛牌公告,星弘房地產項目基地位于浦東洋涇社區,東臨近楊浦大橋,位于內環線以內,靠近浦東主要金融辦公和商業圈,西距　陸家嘴　金融核心區約2公里,北面臨接浦東新區北部濱江段、距黃浦江0.5公里。洋涇社區主要是較為成熟的居住社區,規劃保留了部分科研用地,沿浦東大道規劃部分商業辦公樓宇。根據上海“十二五”規劃,隨著陸家嘴金融核心區的逐步成熟,其范圍將向東線、南線的濱江區域擴張。其中東線濱江區域即為北部濱江段,其規劃定位是集生態辦公、親水休閑、濱水豪宅為一體的綜合化區域。

　　根據北京產權交易所掛牌公告,以2015年2月28日為評估基準日,鑫瑞隆祥資產總計賬面值為62482.14萬元,評估值為73684.66萬元;凈資產賬面值為5288.07萬元,評估值為16490.59萬元,溢價超過兩倍。不過,鑫瑞隆祥所屬航天興隆國際項目存在總建筑面積超規劃建設問題,受讓方后續需對航天興隆國際項目二期規劃進行重新調整報批。此外,鑫瑞隆祥已通過招投標程序,確定了航天興隆國際項目二期(一標段)樁基工程、深基坑工程及總承包工程的中標單位。目前,二期項目處于暫停狀態,受讓方再次啟動航天興隆國際項目二期時,施工單位可能會提出增加二次進場費用、原合同價款漲價等要求,受讓方需承擔相關的風險、費用。

　　并購整合將繼續

　　受宏觀經濟放緩影響,房地產企業面臨去庫存壓力,行業優勝劣汰機制愈加明顯,部分房地產企業不得不采取出讓企業或項目股權的方式來保持企業生存發展。

　　中國指數研究院分析認為,隨著房地產行業發展進入新常態,越來越多的房企開始尋求多元化發展。多元化的戰略調整有利于企業增加資產組合種類,減輕經營風險。針對一些需要進行業務轉型的企業來說,通過行業間的兼并重組利于尋求新的業務增長點。而從一體化的角度來看,企業通過戰略合作、行業整合可以充分利用行業資源,實現優勢互補,進而延長企業價值鏈并擴大企業價值。

　　總體來看,2015年房地產企業進入全面整合階段,企業并購呈現以下特點:股權收購和項目收購是房企并購的主要模式。一方面,企業通過參股目標企業或與其他機構合作開發的方式控股目標企業,進而獲得較高利潤。另一方面,通過對目標項目的收購可以幫助企業獲得開發資源,擴大布局范圍。企業并購的實質是獲得土地資源和戰略轉型。

　　進入白銀時代的房地產行業未來行業集中度將不斷提高,樓市的調整導致更多中小房企退出房地產或被收購,房地產行業呈現規模化聚集與并購頻發的局面。未來,隨著行業整合以及企業轉型趨勢的不斷加深,房地產并購市場將持續升溫。

　　中國指數研究院指出,房地產企業在并購過程中面臨融資、管理、法律和政策等風險,企業應選擇有利的并購時間和標的,減輕并購成本。并購完成后,對資源、財務和管理的高效整合能夠實現雙方資源互補,最大化公司價值。(記者　李香才)