曾經風光無限的房地產行業，如今正走下高利潤率的神壇。截至日前，包括萬科、綠地、招商等在內的80家上市房企公布了三季度報告，80家房企共實現營業收入4244.45億元，但凈利潤只有343.5億元，平均凈利潤率僅為8%，創下歷史最低紀錄。業內專家分析認為，土地價格、融資成本上漲等成為蠶食利潤的主要原因，房企的可持續發展關鍵在于戰略轉型。

    過半企業凈利潤下滑

    10月27日晚，萬科發布了三季度報告：實現營業收入293.3億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤20.1億元，同比分別增長32.3%和21.8%。1至9月份，萬科累計實現營業收入796億元，同比增長26.1%，歸屬于上市公司股東的凈利潤68.5億元，同比增長6.1%。凈利潤率為8.6%。銷售方面，萬科前三季度累計實現銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元，同比分別增長13.9%和21.1%。

    萬科僅是凈利潤下滑至個位數的眾多上市房地產企業中的一員。昔日被稱為四大地產龍頭股“招保萬金”中的招商地產發布三季度報告顯示，第三季度，公司實現營業收入59.32億元，同比下降23.02%；凈利潤7350.44萬元，同比下降83.85%。1至9月份累計實現營業收入239.06億元，同比增長0.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.19億元，同比下降0.97%，凈利潤率為9.3%。針對第三季度營業收入的下降，招商地產表示，主要是房地產項目結轉進度的原因。

    標桿房企的凈利潤率尚且如此，一些中小房企的表現更不樂觀。來自中原地產市場部昨日的統計數據，在公布三季度報告的80家企業中，只有28家企業利潤率高于10%，52家企業利潤率低于10%。從凈利潤來看，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。其中，45家企業凈利潤出現下調。據了解，2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率為10%。“預期隨著中小房企三季報的集中公布，房企的整體平均凈利潤也在8%左右，2015年將是房企第一次出現行業平均利潤率低于兩位數的年份，房地產行業已經進入中低利潤行業范疇。”中原地產首席分析師張大偉表示。

    銷售業績看上去很美

    凈利潤表現不理想，但是房企的銷售業績看上去卻“很美”。

    昨天下午，恒大地產發布銷售簡報，10月實現銷售額258億元，刷新今年房企單月銷售歷史最高紀錄，環比增長129.9%，同比上漲185%。前10個月，恒大累計銷售額1545.3億元，已經提前完成年度1500億元的年度銷售目標，成為今年首個完成全年目標的房企。“今年恒大銷售業績表現可觀，與其4月份宣布全國樓盤住宅‘無理由退房’有一定關系。此外，9月份恒大與全國15家知名品牌家居企業建立合作聯盟，實現‘拎包入住’，對購房者的吸引力進一步增加。”業內人士分析道。

    億翰智庫發布的數據顯示，1至10月份，萬科、綠地、恒大、保利、中海、萬達、碧桂園7家房企的銷售業績均達到千億元。其中，萬科依舊居于龍頭老大的地位，銷售業績或超過2000億元。去年與萬科“爭奪”行業老大的綠地前10月銷售業績位居第二，預計為1610億元。從全年業績目標的完成情況看，預計有25家房企前10月能累計完成目標的70%。其中，保利置業、恒大、龍光、華潤4家企業表現較好，全年業績完成率超過90%。

    “去年1至10月份銷售金額進入前10強的門檻為400億元，今年門檻已經升至500億元。前20強、前50強、前100強的門檻分別為240億元、140億元、70億元。整年而言，2015年預計有7到8家房企銷售金額過千億元。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示。

    增收不增利或成新常態

    不難看出，增收不增利或已成為房地產企業的新常態。一位業內人士在接受北京晨報記者采訪時表示，房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，未來房地產利潤率存在進一步下滑的可能，“有測算顯示，在凈利潤率只有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至可能會導致公司資金鏈斷裂。”

    對于房企凈利潤出現下滑的原因，業內專家分析，近年來土地市場競爭激烈，一二線城市地王頻出，價格過快上漲，而房價的漲幅放緩，明顯趕不上地價漲幅，房企過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。另一方面，房企融資成本也隨之不斷上漲，對內對外融資的成本都在吞噬利潤。此外，雖然一二線市場回暖，但三四線依然處于調整過程中，以價換量在持續。面臨銷售的艱難，企業在推廣渠道上花費的財力也在不斷增加，宣傳與管理費用等都在不斷攀升。

    ■專家分析

    可持續發展關鍵在戰略轉型

    在利潤下調的情況下，不少企業開始撤離房地產領域、剝離房地產業務。

    8月份，老牌房企萊茵置業發布公告稱，公司更名為萊茵達體育發展股份有限公司，經營范圍中取消了房地產開發及經營業務。

    此外，海德股份、匹凸匹也先后發布公告，表示基本退出房地產市場。

    根據中國房地產測評中心歷年的監測，2009年底滬深兩市涉及房地產業務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數的18%。而在2014年，滬深兩市涉及房地產業務的上市公司不足200家。這意味著，5年間超過100家A股涉房企業退出房地產業務。

    “核心盈利能力下滑、財務風險加劇……預計在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域，房地產行業的競爭也將越來越激烈。雖然目前很多房企在加強成本控制、提高周轉速度等方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸。房企的可持續發展關鍵還在于戰略轉型。”張大偉表示。（楊奕）