10年前，海珠樓市處于房源多、價格低的狀態，記者有不少朋友選擇在海珠置業。目前，隨著地鐵8號線早已開通以及新港路沿線各種利好，不少早年在海珠以5000多~7000多元/m2單價買下首套兩房戶型的朋友，紛紛有同區換房的計劃。據了解，如果將海珠區新港西路一帶電梯舊兩房賣掉，大概可回籠150萬元左右資金，再購房時資金壓力將會比較小。滿堂紅鏈家市場部主任劉鏡棠表示，如果將手頭上的住宅賣掉再購買第二套住宅的，可以視為首套，商貸貸款額為評估價的7成，目前普遍銀行首套置業的優惠折扣為9折左右。記者也從中介處了解到，盡管近期各大銀行貸款利率都有下降，對于換房族是好消息，但如果想做純公積金貸款還是難度頗大，不僅審批、放款速度都較為緩慢，很多業主也更傾向于商業貸款或一次性付款的買家。有換房族擔心，如果現在先賣房，等辦完各種手續，到年底再買房，二手房價會不會往上升，擔心會買虧。滿堂紅鏈家劉鏡棠認為，目前海珠區二手住宅價格走勢相對平穩，預計下半年價格穩中有升，但升幅有限，因此即使現在出售，兩月后再重新購入二手房，房價上升的空間亦不會大。

    海珠西板塊：近地鐵有配套，200萬左右有得選

    即使已有一套物業的買家，只要已還清該套物業的貸款，在二次置業時仍可享受首套物業貸款的優惠待遇。據悉，農業銀行和民生銀行首套住房利率有機會享受8.5折，但仍未得到落實。中原地產寶崗分行高級營業經理陳盧光說，近期如果申請純公積金貸款，審批、放款速度都較為緩慢，不少業主更傾向于商業貸款或一次性付款的買家。如果確實有“賣一買一”置換需要，可選擇出售手頭上的物業。但如果尚未物色到合適的二手物業，建議持房觀望。中原地產陳盧光推薦一套靠近江南西地鐵站的可逸名庭，面積約80平方米，總價200萬元的三房，小區園林環境好，且帶江南新村第一小學，十分適合改善型的客戶。另外，宏宇廣場還有一間約82平方米的兩房，總價190萬元，同樣帶舒適的小區，還配套名校寶玉直小學學位。

    新港西板塊：臨近中大，靠近地鐵也有小三房

    中原地產新港西分行資深營業經理黃秀琴介紹，現時四大銀行住房貸款利率基本在8.8折左右。而一些外資銀行，如匯豐的房貸利率可達8.2~8.5折，但對買家貸款金額、資質及樓齡有較高要求。近期，買二手房如果申請公積金貸款，流程較慢。如有需要，建議買家可選擇組合貸款或商業貸款，以縮短放款時間。

    如果想在海珠區八號線中大站附近置業，且希望有較舒適的園林環境及小學學位配套，中原地產黃秀琴推薦順景雅苑，樓齡約12~13年，如買家有150萬元左右資金，可選擇一套約81平方米的小三房，總價190萬元，帶新港西小學學位。近期，可售的房源量和價格都基本穩定，可以選擇出售。而臨近年末，有不少業主會有資金周轉的需要，放盤量會有所增加，議價空間也會更為松動，則是入市的好時機。

    赤崗板塊：230萬元左右可買靠地鐵學位房

    中原地產鴻運花園分行營業經理余麗琪透露，由于近期價格走勢平穩，客戶少有觀望情緒。因此打算“賣一買一”的改善型客戶可選擇此時換房。如果回籠150萬元資金，可選擇貸款購入鴻運花園一套約95平方米的三房，總價230萬元，小區環境好，靠近客村地鐵站，帶金影小學學位。

    置業貼士：純公積金貸款更偏重看賬戶余額

    滿堂紅鏈家劉鏡棠表示，公積金貸款個人最高貸款額為50萬元，夫妻雙方合共最高貸款額為80萬元。現時，公積金貸款額度計算公式為：賬戶余額×8+當前月繳存額×到退休年齡月數，相對于6月8日前的計算方式（賬戶余額×2+當前月繳存額×到退休年齡月數×4），更偏重于賬戶余額，對于賬戶余額較少的買家，可申請額度可能會有所縮減。建議先將原有房產出售后再買房，因為現時公積金貸款為“認房又認貸”，如果手上已有一套房產貸款利率會高一些，為基準利率的1.1倍，如果出售后再購房，公積金貸款利率為基準利率。如果家庭名下已無房產，無論買家以前是否使用過公積金貸款，均為首套，不會有影響。

    合富置業相關人士表示，由于公積金的額度相對緊張需輪候申請，因此相對于商業貸款時間較長；買家賣掉第一套房再購房，可享用公積金貸款；若出售的第一套物業是公積金貸款的，需公積金中心將第一次貸款的信息消除方可再用公積金貸款；如是商業貸款則可直接用公積金貸款。記者陳白帆