房企進京再掀熱潮

    碧桂園、陽光城等進京心切；眾多房企進京是看好北京市場，并把其作為實現全國戰略的重要一步

    今年，不少房企將北京鎖定為未來幫助企業發展、擴大項目規模的重點目標。麥田/CFP

    近期如火如荼的土地市場爭奪戰中，除了10天之內產生了3個新地王被業內外津津樂道以外，一些首次在北京土地市場亮相的房企身影，也格外引人關注。

    事實上，無論是土地競拍現場，還是股權交易市場，每年都有一些各顯神通擠進北京市場的外來房企。在業內人士看來，首都的影響力、長期看好的樓市，正是吸引大量異地房企爭相進京的強大動力。

    再掀進京熱潮

    廣東的碧桂園、龍光地產及福建的陽光城現身競地現場，昭示其進京意愿

    9月2日，位于朝陽區孫河鄉北甸西村地塊競拍現場，中糧、方興、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、龍光悉數到場，在本次地塊競拍過程中，來自福建的陽光城和來自廣東的龍光地產引人側目。因為它們此前在北京從未有過房地產項目，此番在北京土地市場嶄露頭角，正式宣告了希望進軍北京的意圖。而這已是今年以來異地房企進京的第二波。

    時間再往前追溯到6月30日。北京大興龐各莊地塊，經過83輪廝殺，最終21號旭輝、天恒、永同昌三家房企組成的聯合體拿下了該地塊，而與它瘋狂競拍的58號，是來自南派的碧桂園。雖然首秀失利，但幾天后，7月3日大興區另一塊土地拍賣現場，碧桂園相關負責人再度現身。同樣身為千億房企，萬科、保利、綠地等早在北京賺得盆滿缽滿，就連同為“粵軍”的恒大地產，也在近兩年揮師北上，通過砸重金拿地，在北京尋得一席之地。因此，從近期頻繁出入北京土地市場不難看出，碧桂園進軍北京的需求已經十分迫切。

    除了直接拿地，通過項目的戰略合作，是異地房企曲線進京的另一套慣用手法。9月10日，花樣年控股與北京金泰集團達成全面戰略合作協議。據知情人士透露，雙方合作以物業管理品牌輸出為契機，但花樣年最終看中的是隸屬于北京能源集團旗下的金泰，手中握有大量的存量物業及土地儲備，“未來在開發領域產生全新的合作也不是沒有可能。”

    同樣選擇“曲線進京”的，還有來自福建的三盛地產，于今年4月提出布局“社區綜合服務運營商”，借勢互聯網+的熱潮高調宣布進入北京市場。在業內人士看來，這不失為后期拓展業務打下基礎，并在短期內提高知名度的一道良方。

    “無限大市場”的吸引力

    相比全國樓市進入“慢行道”，北京樓市一枝獨秀

    “北京的市場無限大，可進京太難了，我們要努力贏得這種機會，我都等不及了。”碧桂園執行董事、集團聯席總裁朱榮斌在一次公開的媒體見面會上道出了無數渴望進京的房企心聲。

    一組新鮮出爐的數據似乎能夠更真實地反映出北京市場對于開發商的吸引力。9月14日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公布1-8月北京市房地產市場運行情況數據顯示，前8個月，北京市完成房地產開發投資2561.9億元，比上年同期增長13.3%；商品房銷售面積為847.9萬平方米，比上年同期增長9.5%。其中，住宅銷售面積為700.3萬平方米，增長21%。據新京報記者統計，前8個月北京商品房銷售面積同比增速達到了年內新高，并連續三個月出現正增長。相比全國樓市整體進入“慢行道”的時段，北京房地產市場運行顯然一枝獨秀。

    有業內人士透露，今年，不少房企將北京鎖定為未來幫助企業發展、擴大項目規模的重點目標，未來將三四線城市項目回收資金，大量投入北京市場的可能性較大。

    而今年以來，各路房企在北京“咬牙”拼搶土地的背后，是土地供應的逐年減少。2014年，北京市土地供應總量有所下降，全年供應國有建設用地3161公頃，完成年度土地供應計劃的61.4%，與2013年相比下降20.2%。其中，住宅用地供應保持平穩，實際供應1195公頃。住宅用地中保障性安居工程和自住型商品房用地供應，占住宅用地供應量的73%。而在2015年的供地計劃中，商品住宅預計供應750公頃，相比去年又減少了25%。今年上半年，北京宅地僅實現成交170公頃。

    在多位業內人士看來，北京還沒有出現過地王解不了套的現象，無非是利潤預期和去化周期的問題。“對于北京這樣的城市而言，根本不具備可復制性，所以一些地塊在出讓時的價格，在當時覺得貴到離譜，若干年后回去再看，絕對物有所值。”北京某國企負責人在接受記者采訪時如此表示。

    “榜樣”的力量

    龍湖等房企，進京后從區域性公司變成全國性標桿房企

    除了看中稀缺的土地資源、持續上漲的房價帶來的收益之外，讓異地房企削尖腦袋擠進北京市場的另一個原因，則是源于一些“先行者”榜樣的力量——進京之后，實現從區域性公司變成全國性標桿房企的目標。

    因此，北京房地產市場對很多外地房企具有強大的向心力。

    時光倒流。1993年，香港新世界和當時的崇文區達成合作協議，成為最早進入北京的外來房企；1994年，萬科在京開發城市花園，此后陸陸續續眾多房企踏上進京之路。2003年，位于東三環的富力城項目成功運作，奠定了富力地產在北京市場的地位，并在2004年以單盤30.7億元的銷售額問鼎京城銷冠；同一年，龍湖“才算是正式進入北京樓市”；2005年星河灣在北京一炮打響；2007年，龍湖·滟瀾山名動京城，龍湖也于2010年躋身京城銷售百億軍團；而2009年，綠地進京拿下大興黃村地塊，第二年便成功推出新里·西斯萊公館，隨后在北京四面開花。

    如今，每年北京住宅銷售排行榜上，萬科、龍湖、保利、融創等外地房企已然占據了Top10的半壁江山。

    最近兩年，更是“黑馬”頻出，出沒于北京樓市。最勇猛的兩匹當屬泰禾和融創。

    融創中國董事長孫宏斌曾感慨：“北京機會比較少，因為地價一直在漲，原有供應消化太快。”因此，一直沒有放棄北京市場，通過尋求公開市場與并購等多種方式拿地，終于在今年收獲了9盤齊開的局面，并且旗下的高端項目在北京住宅市場收獲頗豐。

    而泰禾集團董事長黃其森從一開始就篤定：“北京是一個什么項目都能做，什么項目都能做得好的城市。”且通過近乎瘋狂的拿地方式和速度，泰禾也在北京市場闖出一片天地，并將北京作為集團發展的主場。

    進京難，先近京

    華夏幸福、碧桂園從“包圍”北京做起

    北京樓市“錢多地少，價高難得”是眾所周知的，但大量的購房需求和穩定上漲的房價，讓房企都想進入北京分羹。但如果一時半會兒難以在土地市場拿到“許可證”，選擇圍繞在北京周邊，隨著大北京的樓市脈搏一起跳動便成為一些房企的次優選擇。

    最為人熟知的華夏幸福，從1998年在廊坊做了第一個項目后，逐步向北京周邊蔓延，通過產業新城的開發模式，已經發展成為環北京區域的“大地主”。數據顯示，截至今年年初，其在京津冀區域的委托面積已經達到1755平方公里，成為環首都經濟圈發展建設中收益最大的企業之一。

    事實上，通過在環北京區域大舉拿地，規模開發的開發商不在少數，其中不乏知名房企的身影。包括綠地、恒大等大型房企，早已經把北京周邊城市“包圍”得水泄不通。去年，碧桂園也以接近10億元的價格圈下了毗鄰京西南的河北淶水境內的一片土地。今年6月，碧桂園與北京城建聯手打造的金山嶺長城河谷項目也已啟動，項目總規模達15平方公里。

    盡管碧桂園進京的日程尚沒有定數，但據該集團相關負責人透露：“目前仍然在北京周邊，河北多個市縣考察地塊。短期內，你看不到碧桂園進京，但是未來你會看到碧桂園用多個千畝大盤包圍北京。”

    “北漂”落地不易

    后期難以形成持續開發成為擺在眾多房企面前的一大難題

    異地房企進京趕考的腳步從來沒斷過。在某知名房企品牌負責人看來，作為全國的中心，北京是眾多房企全國擴張在北方扎根的重要標的，也是任何規模化發展的房企都不可能忽略的區域。但事實上，“北漂”房企落地拓展過程并不容易。

    2012年4月，南昌市政公用投資控股有限責任公司擊敗萬科、首開等多家企業，以19.15億的總價摘得處于黃金位置的東直門香河園地塊，樓面價為2.57萬元/平米，這也是東城區7年來首次出讓的住宅用地，因此受到業內廣泛關注。然后拿地后近三年的時間內，項目進展緩慢，且不時傳來頻繁引入投資人的消息，2014年10月，融創悄然成為該項目的二號投資者，并負責后期操盤，今年該項目已亮相。

    早在2008年就把公司總部從河南遷入北京的鑫苑置業，直到2012年才從萬科、綠地等多家知名房企口中搶得大興生物醫藥基地東配套區4號地，2014年9月正式推出了鑫苑鑫都匯項目，但再無其他項目。曾先后在大興黃村和龐各莊競得土地的眾美集團，也僅開發了眾美光合原筑、眾美城兩項目。同時，資料顯示，眾美集團雖然總部設在北京，但業務核心仍然在河北石家莊。

    由此不難看出，即使在北京獲得土地，也并非一勞永逸，后期難以形成持續開發，成為擺在眾多房企面前的一大難題。

    比如，同屬渝派的金科地產，與龍湖前后腳進京趕考，并憑借金科王府名冠京城。金科地產也曾希望在北京迅速擴張，然而多年過去了，金科依然徘徊在北京主流房企行列之外。

    遭遇同樣尷尬的，還有來自四川的龍頭房企藍光地產，2009年開始在全國范圍內大舉拿地，并在京南大紅門板塊獲得一塊商業用地。雖然藍光地產也曾雄心壯志表示將會在熟悉當地市場后，參與大幅地塊爭奪，但是6年過去了，藍光地產并未現身過重大地塊的拍賣，在北京市場也僅開發了藍光云鼎，早已售罄。

    而在國內高端住宅市場占有一席之地的星河灣，于2005年成功打造了位于朝青板塊的北京星河灣之后，也沒有新項目再度出現在北京市場。(記者 李捷)