9月15日，“金九”已度過二分之一，但從目前樓市的表現(xiàn)來看，8月底的數(shù)個(gè)利好政策未能讓疲軟的樓市“火”起來，“金九”可謂異常冷清。值得注意的是，受三四線城市房地產(chǎn)市場不景氣的影響，一線城市一改上半年突出的表現(xiàn)，成交量大幅下滑。CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交144萬平方米，環(huán)比下滑20%。但另一方面，一線城市的房價(jià)卻繼續(xù)高漲前行，地價(jià)也頻繁刷新紀(jì)錄，陷入了“量跌價(jià)漲”的怪圈。

　　降溫 成交量大幅下滑

　　記者從北上廣深等一線城市了解到，9月前兩周住宅成交量除上海有小幅上漲、廣州持平外，北京、深圳下滑幅度超過20%。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，北京9月前兩周新建住房成交3470套，比8月同期4462套下滑22.2%。深圳9月前兩周成交2059套，與8月同期2690套相比下降23.4%。

　　而從成交面積來看，四個(gè)一線城市則是全面下跌。CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，北京9月上半月成交面積40萬平方米，環(huán)比下降14%。上海成交50萬平方米，環(huán)比下降18%，廣州、深圳則分別成交33萬平方米與21萬平方米，分別下降26%與22%。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示，9月首周，深圳有2個(gè)住宅項(xiàng)目入市。這兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)銷售率勉強(qiáng)達(dá)到8成，另一個(gè)銷售率僅為6.5成。“較低的銷售率以及較高的銷售均價(jià)反映出當(dāng)前的市場熱度已經(jīng)大不如前。”

　　CRIC研究中心研究員楊科偉則認(rèn)為，“9.3”小長假拖累上半月成交量。值得注意的是，雖然小長假的確影響了部分地區(qū)的銷售，但不可否認(rèn)的是8月就有明顯的下滑趨勢。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月北上廣深成交量整體降幅超過20%。

　　對此，楊科偉認(rèn)為，隨著前期政策效力的遞減，購房者的購買熱情降低了。另外，7、8月供應(yīng)不足使需求難以充分釋放，也對當(dāng)前成交量有所拉低。再加上上半月房企營銷力度有限，鮮有項(xiàng)目推出較大力度的“讓利”、“促銷”，這也在一定程度上影響成交量的回升。

　　怪圈 樓市現(xiàn)“量跌價(jià)漲”

　　在成交量下降的同時(shí)，一線城市房價(jià)卻繼續(xù)保持高漲趨勢。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京一手房交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.08%，同比上漲5.51%；上海方面，8月環(huán)比上漲1.77%，同比上漲9.31%；廣州方面，則環(huán)比上漲1.03%，同比上漲4.62%；深圳方面，8月價(jià)格指數(shù)則仍然高達(dá)5.07%，同比上漲23.96%。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，由于成交量的萎靡往往發(fā)生在價(jià)格下降之前，所以目前樓價(jià)仍然慣性沖高。如果成交量繼續(xù)保持下跌態(tài)勢，不排除房價(jià)會有一定的調(diào)整。另一方面，由于一線城市土地稀缺，近期拍地價(jià)格屢創(chuàng)新高，也進(jìn)一步影響入市房產(chǎn)價(jià)格。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，北上廣深成交7宗住宅土地，平均溢價(jià)率超過34.53%，平均樓面價(jià)達(dá)到1.73萬的年內(nèi)最高點(diǎn)。

　　而除了北京，在上海、深圳等一線城市，豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場共同特征。上半年以來，北京、上海、深圳6萬/平方米以上高單價(jià)樓盤銷售量均大幅增長。其中，上海上半年銷售單價(jià)6萬/平方米以上高單價(jià)樓盤共成交2299套，遠(yuǎn)超2014年同期的621套，銷售金額較去年大幅增長232%。北京同比增長146%，深圳同比增長84%。從成交額占比情況來看，北京和上海高總價(jià)樓盤成交額同比增幅分別達(dá)到32%和27%。

　　對此，中指院認(rèn)為，在一線城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代的背景下，新建住房的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步向供應(yīng)端偏移，土地價(jià)格的飛漲使開發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來實(shí)現(xiàn)盈利。這在很大程度上加速了一線城市價(jià)格飛漲，使得住宅產(chǎn)品被高端化。

　　由于庫存高企、資金鏈承壓、利潤巨減，房企不得不選擇高房價(jià)模式提高利潤。根據(jù)上市房企2015年中報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，142家上市房企上半年負(fù)債合計(jì)接近3.4萬億元，同比增長13%，平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年來的峰值。與此同時(shí)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月8日，共有138家房企公布半年報(bào)，總存貨金額高達(dá)2.48萬億元，同比漲幅達(dá)12%。庫存漲幅超過50%的房企多達(dá)16家，占全部企業(yè)的11%，綠地、萬科、保利、招商4家企業(yè)庫存超過千億元。

　　在此背景下，房企資金鏈緊張程度不言而喻。再加上房企平均利潤已下滑至不足10%，僅為9.1%，這讓房企的資金更為緊張。

　　有分析稱，一線城市超過20的房價(jià)收入比本已處于不合理區(qū)間，若“量跌價(jià)漲”趨勢不改，一線城市將難以支撐過高房價(jià)，甚至出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　看市 “金九銀十”成色難斷

　　“從近期成交情況看，8月底實(shí)施的降準(zhǔn)降息對于深圳樓市短期提振作用不大。地產(chǎn)市場的情緒仍然承受著市場熱度下降的負(fù)面影響。”張大偉說。但他認(rèn)為，隨著供應(yīng)的增加，市場信心的重振，“金九銀十”仍值得期待。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測的22個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)項(xiàng)目推售套數(shù)連續(xù)兩周環(huán)比上升，以保障9月市場的充足貨源。二手住宅市場上周成交量雖受到小長假影響有所回落，但一線城市業(yè)主和經(jīng)理人對市場的信心均出現(xiàn)提升。目前，京滬穗深中原報(bào)價(jià)指數(shù)均環(huán)比上漲，漲幅在0.1至8.3個(gè)百分點(diǎn)之間；滬穗深中原經(jīng)理指數(shù)同樣集體上漲，漲幅在0.8至2.1個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　的確，對于一線城市的需求來說，庫存仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京8月商品房庫存1025萬平方米，消化周期僅為8.9個(gè)月，同比下滑47%；廣州8月庫存904萬平方米，消化周期8.5個(gè)月，同比下調(diào)36%；上海、深圳方面消化周期更低至6個(gè)月和5.9個(gè)月，分別同比下調(diào)52%與70%。

　　王飛表示，從9月首周數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商仍然有所擔(dān)憂，持觀望態(tài)度，都希望在“金九銀十”獲取較大利潤。在宏觀環(huán)境仍然面臨多重風(fēng)險(xiǎn)的情況下，隨著開發(fā)商加大推盤力度，預(yù)計(jì)“金九銀十”的后半段樓市成交量或有所上升，但成交價(jià)格將因房企之間激烈競爭受到一定的壓力。