通州升級限購　住宅冷商住熱   

    在通州購買純住宅的資格門檻大幅提高，部分買家轉向暫時未受政策影響的商住項目

    從8月15日起，通州區實施區域商品住宅限購新政策，業界稱主要是為了平抑通州的投資需求。馮軍/CFP

    8月14日晚，北京市首個針對區縣的限購令下達，一紙《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》突然落地，讓區域內多個項目選擇連夜開盤，房價也在短期內快速上調，漲幅高達12%。從該政策實施的8月15日至今，通州市場也已經從最初的震蕩中漸漸平靜下來，而升級版限購令的影響正慢慢發酵。

    ■ 政策鏈接

    哪四類家庭可在通州限購1套商品住房？

    1.沒擁有住房的本市戶籍居民家庭。

    2.已擁有1套住房、戶籍屬于通州區且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭。

    3.已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭。

    4.在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

    哪些家庭無法在通州區購買商品住房？

    1.已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭。

    2.無法提供近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

    商住房“亢奮”

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    由于上周末“最嚴格”的限購政策突然實施，讓在通州購買純住宅的資格門檻大幅提高，不少之前有意在通州買房的人只好將目光轉向暫時未受政策影響的商住項目上來。因此，多位業內人士認為，這將成為區域內購房人的新突破口。再加上由于害怕商住類產品也將遭遇限購，因此在近期，通州的商住房市場經歷了一定時間的“亢奮”。

    限購實施的第一天，保利大都會便向意見客戶推介150套房源，銷售人員稱均價預計在3.4萬元/平方米左右。而朝北8080的銷售量也有所增加。“周五晚上出的政策，周末來訪量立刻就大幅度提升，是之前的4-5倍，最后總共成交50套左右。預計下周這一期產品就能售罄。”朝北8080項目營銷負責人表示。

    “對于商住項目是否會限購，我覺得還是要看住宅限購之后，對政府、對市場的影響。”亞豪機構市場總監郭毅分析：“此次限購主要是為了平抑通州的投資需求，應該是一個短期政策。如果執行之后，投資需求降低，可能就不會加碼；如果投資需求轉向商住，則有可能繼續加碼，限購商住類產品。”

    臺湖區域受影響較大

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    與商住房的熱銷相對應的，則是住宅市場銷售量的回落。“影響較大的就是臺湖板塊。”郭毅表示：“對于在臺湖區域布局的東亞、萬科等企業可能會產生一定的影響，當然，這些影響也僅限于住宅項目。”

    東亞新華地產營銷副總監董廣博表示，限購對項目的銷售肯定有影響，不過目前不是很擔心臺湖區域的銷售。他介紹，由于限購抬高了購房門檻的關系，印象臺湖項目的成交量比之前減少了一些，不過由于這些住宅產品所剩不多，因此他們目前也不是很著急去化。

    “限購會使住宅的銷售被抑制，但事實上，需求卻是依然在的，因此商住類產品的銷售反而會增加。”董廣博表示，目前整個通州除住宅產品外，還有大約200萬平方米的商住類產品，限購之后這些商住類產品的價格均有所上浮。

    而對于一些低容積率的高端項目而言，限購的影響可能也并沒有想象中的那么大。一位業內人士透露：“像魯能格拉斯小鎮這種已入市多年的項目，一年的去化也就幾套左右。已經經歷了多輪調控，并不急于出手回籠資金，因此這一輪限購對其影響也是比較有限的。與之相對，限購政策對于一些有業績要求、需要資金周轉的公司來講可能影響會比較大。”

    ■ 看點·二手房

    從量價齊漲到“跳水”

    新政出臺后，通州部分著急賣房者降價10萬-20萬元

    6月以來，通州區受益于多種利好，二手房成交的量價增長表現突出。升級版限購令出臺后，通州二手房市場“跳水”。不僅各中介到訪量縮水，部分業主也主動降價。業內表示，雖然并未出現大規模降價出售現象，但未來一段時間通州市場將保持博弈狀態。

    部分房源降價10萬-20萬元

    據我愛我家通州區域門店反映，8月15日新政實施的第一天，通州二手房就出現降價苗頭，部分著急賣房的業主開始主動降價，降價幅度從10萬至20萬不等。

    上周末及本周二，記者走訪通州區多家中介，很少看到看房人的身影。中介人員也表示，新增客戶量和客戶來訪量均出現大幅度減少，部分之前有明確購房意向的客戶也由于購房資格問題放棄在通州區購房。

    記者在北運河西站附近的中介門店看到，往常下班后的集中看房期，店里只有三三兩兩的工作人員坐在電腦前。

    我愛我家一經紀人告訴記者：“政策出來后，看房的人越來越少了。還有業主看不清形勢，不僅不降價，反而還想漲價，最后被我們及時勸住了。”記者表示想買網上所說的降價幅度較大的房源，對方表示“目前運河附近降價的不多，你說的降價20萬元的可能是一些位置不好的樓盤。”

    買賣雙方陷觀望

    “6月、7月份通州二手房量價增長明顯。尤其在梨園等成熟區域，成交均價增幅達到7%-8%。通州限購令出臺后，市場得以暫時冷卻。未來一段時間，預計改善需求將向其他區域轉移。符合條件的首次置業的購房需求將成為未來通州區域的購房主力。”偉業我愛我家市場研究院孔丹表示。

    面對限購令，買賣雙方心理預期也發生變化。一方面，部分業主的心理價位有所松動，惜售情緒有所降低，但未現大規模降價出售現象。另一方面，有資格購房的人數大量減少，而有資質的也陷入觀望。

    鏈家網研究院分析，由于此前通州區的客群中有大量非京籍，以剛需家庭和換房家庭為主，區域限購政策實施后，一方面對需求量產生較大影響，另一方面也將影響一些家庭的換房計劃，進而對供應產生影響。未來一段時間內，買賣雙方的博弈將進一步加劇。(記者 陳禹銘 方王洋 見實記者 孔炩杰)