現在買房是不是好時機？房企漲價意愿增強但未漲價

    調查顯示 樓市新政出臺半月開發商漲價傾向明顯但未現漲價現象

　　樓市新政后納稅大廳里又排起了長隊 供圖/CFP

　　各項房地產刺激新政實施半個月，北京樓市溫和升溫，房企漲價意愿明顯增強。業內人士表示，可以預計的是，未來北京商品房住宅供應將越來越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房價繼續上漲的可能性非常大。

　　在3·30托市政策的刺激下，2015年4月份的市場成交要明顯好于2014年同期，但是不及2013年。房地產業內人士指出，雖然開發商欲調高價格的傾向非常明顯，但新房市場并未現明顯調價現象，短期內多數在售新房項目表示仍會維持相對平穩價格。北京青年報記者在采訪和調查中，無論是開發商還是業內人士或是購房人均認為，對于有意買房的購房人，現在是出手的不錯時機。

　　新房

　　房企漲價意愿增強

　　根據第三方中介機構的統計，4月第二周新建商品住宅網簽量為1478套，環比下降37.3%。純商品住宅成交（不含保障房、自住房，下同）704套，環比下降5.8%，成交均價為29363元/平米，環比微降0.9%。從數據上看，純商品住宅成交在經歷了連續6周的上漲之后，上周稍有回落。但北青報記者從多家售樓處了解到，近期新入市項目賣的都不錯——3月30日樓市新政出臺并刺激下，4月北京各大售樓處購房人來訪量上升明顯，購房者入市積極性較之前大增。也正是如此，業內人士認為，盡管數據上顯示上周成交有所回落，但是預計后續成交將保持穩步回升的態勢。

　　調查還顯示，從成交價格來看，純商品住宅成交均價為29363元/平米，環比微降0.9%。但北青報記者在走訪多家售樓處也了解到，盡管眼下在售項目價格以平穩為主，但是房企漲價的意愿較之前有所增加，甚至個別項目明確表示，已經做好了調價準備。

　　此外，北青報記者從售樓處了解到，目前銀行貸款也比較寬松，首套房貸款88折的銀行包括農行、中行、建設、交通、北京銀行、招商、華夏、渤海，9折優惠的包括工商、郵儲、光大、中信、浦發、興業、農商行。

　　二手房

　　新政后網簽量同比增五成

　　再看二手房，截至4月12日，北京市二手住宅網簽量為4553套，較上月同期增加53.6%。隨著市場熱度提升，未來網簽量將有進一步上升，預計本月網簽量將在3月份基礎上繼續增加并超過1月份水平。中原地產首席分析師張大偉認為，最近的北京樓市成交網簽數據并未完全反映當下實際市場熱度，3·30后，特別是北京二手房因為營業稅的降低，整體成交明顯升溫，從房價看，成交均價也從9·30開始延續出現半年的上漲。

　　此外，盡管3月30日出來的樓市新政明確規定二套房首付降低，但北青報記者調查中了解到，二套房購房人比例并未顯著增加。這一方面是由于首套房認定標準修改后，認定為二套房的購房者的比例本身較低；另一方面也與新政后各銀行出具執行細則較晚有關。免征營業稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加，并有樓盤出現個別業主漲價現象，但買房人對此的認可度不高，成交房源仍以報價相對合理的房源為主。

　　供地

　　近兩年僅有4.5萬套商品房

　　公開數據還顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平米。在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右，折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

　　中原地產張大偉認為，按照目前市場供應比例計算，這部分土地大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。從統計數據來看，目前最好賣的入門商品房住宅價格是2萬到3萬，而5萬到8萬的產品成交也日益活躍。

　　后市

　　政策對市場預期影響大

　　“3·30政策的受益群體主要以改善性需求為主，惠及面相對有限，但是其對市場預期的影響似乎更大，帶動的剛性需求也在明顯增加。” 鏈家地產市場研究部李巧玲認為，近期成交量雖然上漲，但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于適合剛需的新開項目不多，另一方面是由于網簽滯后影響，新政后入市的需求尚未完全在網簽中體現。隨著后期多個熱銷項目帶動，成交量會繼續上行。這將促使部分開發商調價欲望上升。但不能忽視的是，新房市場庫存問題依然比較突出，這構成抑制新房價格過快上漲的主要因素，也正是如此，短期內，大部分在售新房項目會依然維持相對平穩的價格。

　　中原地產首席分析師張大偉昨天告訴北青報記者，北京商品房住宅庫存已經出現持續下調現象——相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存，目前北京可售庫存套數已經降低到了8.3萬套，而且可以預計的是，未來北京商品房住宅供應將越來越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房價繼續上漲的可能性非常大。也正是如此，對有購房需求的人而言，眼下出手不失為一個好時機。（記者 范輝）