教您使用公共維修基金六步走1

　　教您使用公共維修基金六步走2

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　　教您使用公共維修基金六步走5

　　教您使用公共維修基金六步走6

　　兩周前，北京青年報廣廈時代刊登了《公共維修基金 說不清的糊涂賬》一文，引起社會廣泛關注。北京市建委物業管理處高度重視，約見本報記者，就公共維修基金的去向、支取方式、運行中面臨的種種問題進行了充分的溝通與釋疑。在采訪中記者發現，公共維修基金的使用一直在有條不紊地運行當中，而廣大業主對其使用情況的質疑大多與信息溝通不暢、使用過程中相關環節的拖沓不無關系。北京市物業管理處負責人向本報記者表示，今后會盡一切努力將公共維修基金的使用情況向社會透明開放，并在支取上盡量減少繁冗環節。

　　你家的“大修基金”已經升值了

　　公共維修基金就是大家常說的“大修基金”，實際上房屋的大修、中修都可以提取使用。但由于業主、物業管理公司、物業管理職能部門信息不對稱、溝通存在問題，因此，業主對很多政策、法規、繳納資金去處都存在著諸多的疑惑。其中，“我們的公共維修基金哪去了”、“繳存了這么多年，利息有嗎”是業主普遍的疑問。

　　針對這一問題，北京市物業管理處負責人表示，截至2015年2月底，北京市公共維修基金繳存總額為395.99億元人民幣。而在支取方面，2013年北京市一共有143個社區用了1.16個億，2014年用了3個億，2015年用了3個億，從1999年公共維修基金歸集之日到2015年2月，該項基金一共使用了15.5億元人民幣。

　　有人問，為什么公共維修基金繳存了將近400億，僅僅使用了不到5%？該負責人表示，因為開發商的保修期是5年，而且中修和大修才會動用公共維修基金，因此，暫時會出現存多用少的情況。比如有很多小區，1999年就繳存了公共維修基金，但由于設施設備日常維護較好，直到現在還沒有使用過。

　　大多數業主的公共維修基金雖然還沒有使用，但決不意味著這筆錢成了一筆呆帳。據了解，這筆錢有每年3%的綜合收益率，也就是說，從來沒有使用過公共維修基金的業主，這筆錢10年間已經增值了30%以上。

　　“從2013年到目前，公共維修基金支取呈現逐年翻倍的情況，就足以證明房屋該進入修繕期了，以后基金的使用會越來越頻繁。”該負責人說。

　　在三年前7·21北京雨災中，很多社區都遇到了墻體漏水、地下室損壞、小區道路損失嚴重等問題。當時北京市物業管理處以及住房資金管理中心就啟動了應急機制，并沒有執行三分之二業主同意的規定。這就是2013年有關部門頒布具有突破性的《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修基金有關問題的通知》所起到的作用。

　　公共維修基金支取程序時這樣的(以墻體漏水為例。前提：中間環節都非常給力)。

　　一、發現家里的外墻滲水(您得找專業人士確定到底是外墻還是內墻滲水)，馬上通知物業管理公司。

　　二、物業管理公司以及業主委員會在第一時間到場，確定外墻滲水造成多少住戶損失，如果滲水面積達到了整個外墻的20%，就可以馬上進入征得業主同意支取公共維修基金的環節。

　　三、按照規定，使用公共維修基金必須經全小區三分之二業主、滲水樓三分之二業主同意。但經過改革的《物業管理20號文》改變了這一做法。只需該樓的三分之二業主同意即可。物業管理公司只需征得該樓業主同意并簽字。

　　四、物業管理公司將保修材料、資金預算以及使用計劃、三分之二業主簽字送達小區所在區域的區房管局安全設備科或者物業科。相關人員會馬上到小區核查情況，尤其對資金使用情況進行評估，防止虛報。

　　五、房管局相關人士核查完畢后，馬上通知北京市住房資金管理中心批款，通過電子支付令，將公共維修基金匯給小區，進行維修工作。

　　六、維修結束后，物業管理公司會根據受益業主的戶數，分攤公共維修基金。

　　從以上的流程可以看出，正如物業管理處相關負責人所言，公共維修基金支取環節很簡單，也就六步，僅從物業管理處對各區縣分支機構的要求，是接到申請到放款，不能超過兩天時間。但在使用過程中，中間環節雖然已經經過改革、簡化，但仍然有不盡如人意的地方。

　　比如，物業管理公司發現電梯壞了，如果征詢業主并且馬上向主管部門申請公共維修基金，問題應該很快就能解決。但有些物業管理公司為了在維修時節省費用，先行“貨比三家”，對負責維修的各個公司進行詢價，耽誤了時間。也就是這些執行中的環節出了問題，所以造成了公共維修基金放款時間長。

　　緊急情況下 可以迅速使用公共維修基金

　　本報不久前的報道中提及的案例，劉小姐剛購買的亞運村某小區二手房，重新裝修時發現墻體滲水，工程人員上門發現是外墻的問題。但物業管理公司卻將皮球踢給了開發商，結果后來還是中介公司花錢給劉小姐買了單。

　　針對這種案例，物業管理處負責人表示，希望廣大業主們注意，其實目前小區里很多需要維修的事項都屬于應急情況，完全可以申請特殊通道，不必再走常規程序。

　　哪些情況屬于應急情況？

　　《北京市物業管理辦法》規定的以下6種情況屬于緊急情況，可以應急使用公共維修基金。而且不需要雙三分之二業主的同意，但應事前告知業主。沒有業主委員會的社區，由物業管理公司告知。

　　一、屋面防水損壞造成滲漏的；

　　二、電梯故障危及人身安全的；

　　三、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

　　四、樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；

　　五、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

　　六、消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

　　劉小姐的情況可能符合第一種情況。物業管理公司很可能沒有領會政策的宗旨，認為仍要征得三分之二業主的同意，為了避免麻煩才將責任踢給別人。

　　公共維修基金 怎樣改進才能讓業主滿意

　　其實，在物業管理職能部門人士眼里，公共維修基金在使用上還應該更靈活機智。

　　北京市物業管理處負責人表示，《物權法》中嚴格規定，公共維修基金使用時必須經過小區三分之二業主的同意。但在實際辦理過程中發現，要征得這么大比例業主同意是很困難的。因為很多社區入住率都達不到三分之二，有的投資性社區黑燈率更嚴重，統計工作難以進行。

　　在沒有出爐應急使用辦法之前，有人曾提出，能夠遇到緊急情況，由物業管理公司先墊資維修，事后再征得三分之二業主的簽名，但后來事實證明不可行，物業管理公司很可能成了冤大頭。

　　北京市物業管理處負責人說，未來公共維修基金使用改進的方向都在研討當中。相關部門希望的是社區防患于未然，業主提前給業主委員會和物業管理公司授權，同意在發生緊急維修情況時物業管理公司可以申請使用公共維修基金。

　　而在改進措施沒有落實之前，有關部門希望物業管理公司將工作做在維修之前，有不少管理水平較高的物業管理公司一般都是每年年底就提出來年的公共維修基金使用計劃，早早地就征得三分之二業主同意，往往在第二年隱患沒有形成事故之前就已經完成維修任務。

　　釋疑

　　巨額公共維修基金哪兒去了？挪用說，理財說

　　公共維修基金的使用涉及到業主、物業管理公司、業主委員會、區縣物業管理科和安全設備科、北京市物業管理辦公室、小區辦、北京市住房資金管理中心等等諸多個人與部門，誰敢挪用這筆錢？而且在《物權法》中明確規定，公共維修基金專款專用，堅決不可挪作他用。

　　幾乎每年的兩會都有代表提出為什么不能將業主很多年都不一定使用的公共維修基金用于理財，盤活這筆錢，既能回饋業主又能使小區增加額外收入，但這種聲音從來得不到回應，就是因為《物權法》這道不可逾越的鴻溝。

　　機制不透明 個人無法查自己的公共維修基金使用情況

　　公共維修基金其實業主是可以查到的。這筆錢在北京市住房資金管理中心有大賬，即全市繳存的總數以及每個社區的額度，而由于繳存人數太多，因此沒有專門針對個人進行公示。但業主仍有辦法查到，可以拿著身份證件去北京市住房管理中心管理部去核查。

　　而一些社區建立了業主一卡通，用于每年的物業管理費繳存，這張卡里也將業主的公共維修基金的使用情況予以體現，物業管理部門呼吁社區推行業主一卡通的使用。