新華房產3月31日北京訊（記者 李連章）3月30日下午兩點，早春的北京天氣晴朗，北京朝陽區朗園Vintage春意盎然，以創業為主題的必幫咖啡館內，遠洋地產總裁李明攜多位高管正在向媒體闡釋遠洋地產新戰略“海鷗Ⅳ”。

    去組織化 打造“背包人管理模式”

    “我們今年將不下考核指標。權力給背包人，然后獎金自己發，到時候錢你愿意給誰給誰。我拿什么來考核你？我只要求你在管理財務指標的時候，你的指標體系跟我上市公司一樣就行了，我也要你的凈借貸比，要求每個月聽到的數字比上個月好。”，在李明看來，“這叫大家共同辦企業，這種模式遠比全員持股更有利企業的長期發展”。

    “但是形成這樣的事業合伙，需要企業形成文化。首先要開放。愿意跟別人分享你自己的觀點，愿意聽取不同的觀點。其次要透明，就是能夠讓別人知道你在做什么，你能夠把你自己的經驗分享給別人，真正把成本降下來，把效率提上去”，李明現場調侃，“不是今天我穿上了一件花襯衣，就是開放了。”

    而在海鷗IV的背包人計劃中，最重要的是如何評價每個人貢獻并配以相應的激勵制度？對此，李明表示早在10年前遠洋推行的“海鷗Ⅱ”系統已經可以很好地承載這個功能，“我們更加依賴于信息系統而不是組織或者個人的評價，這樣的評價更加客觀”。

    全面退出三線城市 重點關注改善性需求

    2014年，遠洋新增土地儲備700萬平米，其中40%位于一線城市，60%位于二線城市。同時在去年，遠洋地產還將位于三四線城市的600萬平米的土地出售。李明現場表示：“遠洋自去年開始，全面退出三線城市，未來業務將集中在一二線城市，尤其將加大在城市核心區的土地儲備。”。

    在調整土地儲備結構的同時，遠洋也著力債務結構調整。去年7月份和今年1月份兩次公司債，調整內外負債結構，逐漸把人民幣和外幣調整到各占一半；從期限將負責結構調整到兩年期以上占60%，兩年期以下占40%，來支持企業的持續從容發展。

    在李明看來，剛需主要解決的是基本居住問題，近期一兩年仍是市場的主體，但改善性需求無疑未來將是市場支撐者，這個時間用不了多久，可能兩三年之后，改善性需求會成為市場主流。 “我們還是要集中到城區里來，聚焦城市中心地段。在北京的住宅業務中，未來兩三年之后改善性需求將成為主力”。

    5年內目標千億 依托不一樣的“房地產金融”

    據遠洋地產近日公布的2014年業績報告顯示，公司去年全年實現協議銷售額同比上升12%，達到401.42億元，創下集團的歷史新高。而截至2014年底，集團已鎖定待結轉協議銷售額約474億元。

    遠洋地產五年后的銷售額將接近千億，目標怎么實現？“如果還是單純增加開發項目數量，做100、200個項目，這樣是不行的。那么，我們需要通過房地產金融的手段實現”，和其他地產人理解的房地產金融不同，李明更堅定的認為房地產金融核心是依托于地產，是用房地產金融的手段持續去改善運營的質量，提高運營效率，而不是去投資參股銀行等。

    在住宅開發業務上要走輕資產路線，李明認為需要依靠品牌、資本或者管理的輸出，這在某種程度上也是一種高周轉。“合作將是一個趨勢，因為未來在市場上存活下來的房地產企業數量會越來越少，過去是10萬家，現在是幾萬家，也會再過幾年就是幾千家了，而且我相信真正有競爭能力和存活機會的也就是幾十家”。