單價直降1萬、低密度洋房、教育配套、央企加持……近期部分在順義有購房需求或者前期看過項目的購房者陸續接到“橡樹瓏灣”項目的推薦熱線。在經過2018年土地供應井噴后，順義終于正式進入產品供應周期。而低于限價25%的順義低密產品橡樹瓏灣到底值不值得買，北京商報看盤小組本周帶您一探究竟。

　　價格

　　低于最高限價25%

“目前項目共批售9棟樓，10號樓不在售賣范圍內，銷售均價大概在33000-36000元/平方米。”11月30日，在開盤次日，橡樹瓏灣銷售人員證實項目“單價直降1萬元”的消息。

根據公開信息，橡樹瓏灣項目所處地塊為順義新城第13街區SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地塊，屬于R2二類居住用地、A33基礎教育用地，華潤于2018年12月4日以8.85億元競得，溢價率16.45%。根據當時媒體測算，項目樓面價23322元/平方米。

據現場銷售介紹，項目總建面約4.2萬平方米，其中住宅建面3.87萬平方米，執行“70/90”政策，整體規劃6-8層洋房，共10棟樓，容積率為1.6，限均價43467元/平方米，最高限價45640元/平方米，預計2021年9月毛坯交房。

按照最低均價33000元/平方米測算，橡樹瓏灣開盤價僅僅高于樓面價不到1萬元，再加上建筑安裝、項目運營等各項費用，上述銷售人員直言“保本銷售”。

“這個價格，不要說在順義，在整個北京市也頗具競爭力，但低價不會持續太久，要抓緊考慮。”上述銷售人員稱，項目會根據售賣情況“機動”變化，33000-36000元/平方米的銷售均價并不是一直不變的，畢竟項目限均價43467元/平方米，上漲空間很充足。

為了打消降價可能帶來的質量下降問題，銷售人員強調稱，華潤“國”字招牌就是最好的保障，這點可以放心。該銷售人員告訴記者，之所以前期會選擇降價銷售，是出于戰略的考慮，華潤首次進入順義，先以“保本”價格抓市場，把名氣打出去，“但可以確定的是漲價應屬于必然”。

諸葛找房數據顯示，2018年順義區限競房去化約3.8萬平方米，成交價格61317元/平方米；2019年截至目前，順義限競房去化雖達到13.9萬平方米，但限競房供應量持續井噴，市場消化不及預期，導致限競房市場存量高企，成交價格也回落至49488元/平方米左右。

　　戶型

　　勝在靈動 洋房舒適度不足

據銷售人員介紹，該項目主推90-120平方米3+X靈動功用純洋房，其中“X”是指部分戶型空間可由購房者后期自由設計，這種房源承重墻相對較少，后期可隨意改動，但裝修費用肯定要貴一些。

其中數量最多的要數90平方米的三居，“細長方形”設計，短面寬、長進深，且為南向兩面寬，比目前限競房市場流行的三面朝南大面寬、短進深產品稍顯不足，在洋房市場中，舒適度也并不算上乘；但也有自己的亮點：北側的次臥和書房可自由更改空間設計，雖然實用面積局促，但可以把中間墻體改成一個推拉門，自主把握功能區劃分。

115平方米的三居也是該項目主力戶型，用銷售的話說，可以理解為90平方米三居的“放大版”，各功能區的空間得到適度提升。該戶型更注重“開放式”體驗，餐廚一體，U形廚房和餐廳相連，除了附贈飄窗所處位置的不同外，其他方面與90平方米三居相差不大。

小戶型則有76-78平方米兩居洋房，適合剛需小兩口居住，但房源總量較少，據銷售透露，“可能也就十幾套”。

　　環境

　　與貨運鐵路僅隔100米

“目前項目屬于一房一價，最便宜的房源分布在3號樓和4號樓。”據該項目銷售人員介紹，3號樓和4號樓位于項目西側，之所以價格便宜，是因為項目西側有條由北至南的京承鐵路線。該線路雖然為貨運，但每日車次較為密集，尤其是每次過車時都會伴有火車的鳴笛聲，影響業主日常生活。

記者實測發現，京承鐵路線距離橡樹瓏灣項目約為100米左右，兩者之間只相隔一條和安路，沒有任何其他遮擋物。如果選擇3、4號樓買房，要同時遭受火車、汽車的雙重“轟炸”。但如果棄選3、4號樓，購房成本要高出2000-3000元/平方米，這是一道價格與質量的選擇題。

　　配套

　　交通是“硬傷”

地處順義新城板塊，與千萬級豪宅為鄰，低密設計又降價入市，作為剛需代表的橡樹瓏灣，卻未能實現開盤即清盤， 跟交通配套有待提升有很大關系。

看盤當日，北京商報看盤小組實測橡樹瓏灣距離地鐵15號線順義站約4.9公里，駕車需要12-15分鐘，但公共交通換乘由于步行較遠，則需要45分鐘左右，在沒有自駕車的情況下，哪怕職住都在順義，每天單程交通時間也需要1小時左右；而駕車到產業較為集中的東北部望京區域，則需要單程10元高速費+1小時車程。

除交通因素外，橡樹瓏灣的周邊配套同樣有待完善，據銷售介紹，目前僅有首師大附小順義實驗小學、牛欄山一中實驗學校、順義區第十五中學等教育配套，以及順義中醫院（在建）的醫療配套，缺乏大型商場，居住商業配套還需依賴于20分鐘車程以外的順義老城區。但考慮到華潤本身有較為完善的商業板塊，未來社區入住后，應當會有所配備。

　　去化

　　官宣60% 建委正在資格審核3人

根據公開信息，橡樹瓏灣12月1日當天開盤去化206套，去化率60%；在看盤當日，記者并沒有在現場看見一般標配的“銷控板”，在被問及開盤去化情況時，現場銷售僅表示，想要的戶型都有，具體一房一價看上哪個單獨查。

北京商報記者登錄北京市住房和城鄉建設委員會網站查詢，在開盤10天后，橡樹瓏灣截至12月9日，暫無網上聯機備案、無簽約完成房源，預訂36套，正在資格審核3套。

值得一提的是，就在橡樹瓏灣開盤10天后，有媒體報道稱，同在順義板塊的綠城共有產權項目水映蘭苑出讓股權。企業工商信息顯示，北京恒意房地產公司發生股權變動事項。公司控股股東綠城持股股份由持股100%變更為持股51%，其余49%持股股東變更為中建一局智地（北京）有限公司。

發生股權變動的北京恒意房地產開發有限公司，于2018年11月競得北京市順義區順義新城第13街區SY00-0013-6010地塊。該宗地總面積41663平方米，規劃建筑面積70828平方米，宗地起拍價格7.67億元。

據早前報道，該宗地由中建一局、北京恒意房地產（綠城）共同參與競標，最終由綠城持股的北京恒意房地產以7.79億元競得，溢價率1.56%。該宗地塊目前在建項目為順義區水映蘭苑共有產權住房項目，于2019年12月11日公開搖號確定選房家庭順序號。資料顯示，該項目本次配售房源總套數806套。其中，一居室8套，建筑面積約61-65平方米；兩居室148套，建筑面積約85-89平方米；三居室650套，建筑面積約88-89平方米。銷售均價24000元/平方米，全裝修交房。