原標(biāo)題：樓市觀望氣氛濃 房企銷售壓力大

□文/圖 信息時報記者 羅莎琳

在今年房地產(chǎn)行業(yè)融資情況收緊的情況下，房企前三季度業(yè)績完成率出現(xiàn)分化，中小房企業(yè)績不佳。在資金回籠的壓力下，一些房企甚至打起了自己員工的主意。而種種跡象表明，市場觀望情緒濃厚，住宅銷售市場成交量上漲乏力。整體來看，房企四季度的銷售壓力依然存在。

房企融資：

融資收緊房企資金壓力大

在8月的融創(chuàng)中期業(yè)績會上，融創(chuàng)董事會主席孫宏斌用“史無前例”形容今年融資收緊的程度。“以后發(fā)債壓力很大，市場上可能無債可買，只能買二手債。”孫宏斌表示，近期政策就是控制資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，對發(fā)債、信托、開發(fā)貸均進(jìn)行限制，“這是從融資端切入的調(diào)控。”

不過，同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個月，40家典型房企共計融資6130億元，相當(dāng)于2018年前11個月的融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動，融資渠道繼續(xù)緊縮，融資成本上行較為明顯。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份，95家典型房企融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個百分點。境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10個百分點，主要是由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率4.5%且總額較大，拉低了當(dāng)月融資成本。若剔除這一因素，9月上述典型房企融資成本6.83%、境外融資成本7.50%，環(huán)比分別上升1.22和0.55個百分點。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，繼5月銀保監(jiān)會發(fā)布“23號文”整治房地產(chǎn)業(yè)融資亂象后，7月和8月監(jiān)管部門繼續(xù)密集發(fā)布收緊政策，嚴(yán)控房企融資渠道，致使8月融資大幅下滑，9月反彈是因前期積壓審批得以釋放所致。整體看，融資下滑是因為政策監(jiān)管發(fā)揮作用，市場出現(xiàn)了正常反應(yīng)與波動。

此外，10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告和9月社會融資規(guī)模存量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。報告顯示，9月末，廣義貨幣（M2）余額為195.23萬億元，同比增長8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.1個百分點。在社會融資方面，9月末社會融資規(guī)模存量為219.04萬億元，同比增長10.8%。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個月回落，9月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。

央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過去房地產(chǎn)熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)及購房領(lǐng)域。

房企業(yè)績：

部分房企業(yè)績完成率不高

今年前三季度，從整體情況來看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有一定壓力，未來仍需積極推盤去化。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，前三季度18家房企銷售目標(biāo)完成率在60%~70%之間，包括當(dāng)代置業(yè)、合景泰富、仁恒置地、融信集團、首開股份、北辰實業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團、榮盛發(fā)展、花樣年、福晟集團、中洲控股等房企。而2家房企銷售目標(biāo)完成率在50%~60%之間（祥生地產(chǎn)、東原地產(chǎn)），綠城中國、泰禾集團、朗詩綠色集團3家房企銷售目標(biāo)完成情況不足50%。其中，朗詩綠色集團銷售目標(biāo)完成率僅為34.25%。

此外，今年以來，在房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)震蕩下行的情況下，龍頭房企前三季度業(yè)績依然保持平穩(wěn)增長，不過業(yè)績增速整體放緩。“今年大部分企業(yè)業(yè)績都以平穩(wěn)為主，部分企業(yè)業(yè)績漲幅明顯放緩。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，去年同期銷售業(yè)績增長率普遍超過50%，今年房企整體銷售額漲幅放緩，龍頭房企銷售也開始降溫，房企業(yè)績分化更加明顯。

賣房狠招：

有些房企員工買房任務(wù)非常重

10月17日晚間，某大型房企天津公司召開會議，確定資源“換倉”計劃，公司天津員工在今年年底前購買住宅產(chǎn)品，根據(jù)付款方式不同，可享受8折或85折優(yōu)惠，一次性購房還可享受半年后更名一次。盡管公司方面對此表示不予回應(yīng)，但相關(guān)人士表示“換倉”計劃屬實。

無獨有偶，某大型房企集團湖南事業(yè)部技術(shù)研發(fā)中心的員工向媒體反映，其被部門領(lǐng)導(dǎo)要求在12天里購買一套公司的房產(chǎn)，否則就被公司“除名”。在一份“XX湖南技術(shù)研發(fā)中心”的網(wǎng)上聊天截圖顯示，10月底前所有員工（包括試用期員工）每人必須購買一套公司的湖南房產(chǎn)（住宅、公寓均可），享有一次更名權(quán)。另外，所有房源在售樓處享受最低價的1%折扣，可以找親戚或朋友來購買，首付20%，半年內(nèi)付清50%。不完成者將被除名。該份聊天截圖還顯示，技發(fā)中心編制共26人，需完成26套任務(wù)，編制在區(qū)域和城市的公司技發(fā)員工在區(qū)域和城市公司完成任務(wù)。對此,該公司湖南事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，是部門負(fù)責(zé)人誤傳了會議精神造成的，公司開會的原意是將公司的湖南所有銷售殆盡的尾盤中拿出一些房源，供員工來認(rèn)購，作為“福利”。

行業(yè)趨勢：

房企將加大促銷回籠資金

從政策調(diào)控層面來看，三季度管理層再度明確提出“房住不炒”的定位，表明“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士表示，房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升，房地產(chǎn)市場逐漸向理性回歸，而四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績目標(biāo)，部分項目將采取“以價換量”的方式，同時加大供應(yīng)力度，推出多種新品滿足市場需求。通過降價促銷搶收業(yè)績、加速項目去化。

今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，多個監(jiān)管部門發(fā)布了超過20次調(diào)控信號，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。“隨著龍頭房企快速發(fā)展減退，后續(xù)市場有望繼續(xù)維持平穩(wěn)。”張大偉表示，今年全國市場繼續(xù)分化，特別是部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)收緊，市場觀望情緒濃厚，住宅銷售市場成交量上漲乏力。整體來看，房企四季度的銷售壓力依然存在。

克而瑞研究中心首席市場分析師肖文曉認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績目標(biāo)的關(guān)鍵期，從房企的中報披露情況來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點集中在四季度，這將為業(yè)績沖刺提供有力保障。此外，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價促銷、以價換量加速項目去化。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定的回升。