中國證券報記者獨家獲悉，商業抵押貸款證券化（CMBS）業務指引出臺時間漸近，指引在現金流方面的要求較目前通行要求更嚴格。業內人士表示，CMBS融資料變難，潛在規模達萬億元的CMBS市場規范化發展可期。

對商業物業估值等提出更嚴要求

據悉，指引對商業物業估值、收入測算、本息覆蓋倍數等提出更嚴格要求。

一般來說，商業物業的融資額不超過商業物業價值的70%。業內人士指出，指引落地之后，CMBS融資總額將趨向合理：優質資產才能取得高額融資，劣質資產蒙混過關獲得高額融資的概率降低；資產所產生的收入測算趨嚴，本息覆蓋倍數要求提高，將進一步保障投資者利益。

事實上，有機構人士已感受到了指引的約束力。一位機構人士告訴中國證券報記者，其手中有一單CMBS項目，符合此前的登記要求，若參照指引，備案周期將延長。

增強對投資者保障

高和資本聯合創始人周以升表示，CMBS是基于資產產生的現金流進行結構化融資。因此，CMBS最核心的是基礎資產的質量，要點在于判斷基礎資產是否能產出持續穩定的現金流。在此基礎上進行估值、結構化分層、治理機制安排、合規性審核等，最終構建出相應的CMBS產品。

“我們最擔心的是，CMBS產品設計片面關注主體信用評級而忽視基礎資產質量，或者由于主體增信而犧牲產品的承銷獲準。這樣的操作一方面會給投資人帶來風險，另一方面也干擾了CMBS作為一項資產支持證券的風險定價機制，阻礙CMBS市場的成熟和發展。”周以升補充道，“主體評級穩定性比基礎資產更難預測，在房地產調控的背景下波動性可能較強。”

周以升表示，目前CMBS的認購資金主要來自于銀行、保險、券商資管與基金公司等。穩定結實的產品標準有利于投資人達成共識，擴大投資者基礎，提升二級市場交易的活躍度。

渤海證券董事總經理李耀光表示，相較現行標準，指引對資產的要求提高，增強了對CMBS投資者的保障。但CMBS發行量可能會受到影響，因為滿足新規的資產可能有限。

戴德梁行估價與顧問服務部高級副董事劉慧認為，對于萬億級別的CMBS市場來說，相關方面提升對CMBS現金流的要求相當于替投資者篩選一遍基礎資產。這樣一來，只有優質的基礎資產能通過CMBS獲得融資。

萬億市場尚處起步階段

行業一般認為，CMBS潛在市場規模可達萬億元，目前尚處于發展起步階段。據統計，今年以來，市場共有15單CMBS發行成功（統計涵蓋起息日期為2018年1月1日至8月21日），規模共計306.65億元。其中一季度發行成功7單，融資總額116.71億元；二季度發行成功4單，融資總額133.52億元。今年一季度較去年四季度有所回落。去年四季度發行成功10單，融資總額237.68億元。2018年以來，CMBS呈現降溫趨勢，與資產證券化監管趨勢一致。

此前中國證券報曾報道，監管對資產證券化關注持續升溫。基礎資產的真實性、現金歸集以及轉付情況，特定原始權益人運行情況及現金流回款情況，過剩產能行業資產證券化等為監管關注重點。資產證券化作為盤活存量的工具，是監管鼓勵的產品類型。近期銀保監會發布的《關于進一步做好信貸工作提升服務實體經濟質效的通知》中提出，要積極運用資產證券化、信貸資產轉讓等方式，盤活存量資產，提高資金配置和使用效率。業內人士表示，規范發行將進一步促進盤活存量資產，促進經濟平穩發展。（記者 葉斯琦 吳娟娟）