不滿物業服務 拒繳物業費

為何敗訴的大都是業主

成立業主委員會才是關鍵

□周刊記者 胡江濤 文/圖 

案例：未繳物業費的業主敗訴了

6月20日，河南迪克物業管理有限公司（以下簡稱迪克物業）總經理狄旭梁拿到遂平縣人民法院的判決書，他并沒有因為勝訴而高興。

遂平縣幸福里小區的一名業主，以房屋質量、貓狗擾人等原因，長期拒絕繳納物業費。在多次催要無果的情況下，負責該小區服務的迪克物業向法院提起訴訟。6月20日，法院判決結果出爐，要求業主向迪克物業支付物業費。

無獨有偶。河南建業物業管理有限公司駐馬店分公司（以下簡稱建業物業）也曾因為物業費起訴建業·森林半島的一名業主。自2010年至2017年，該業主一直未繳物業費。建業物業最終將該業主起訴到驛城區人民法院。2月5日，驛城區人民法院判決該業主支付2010年1月1日至2017年12月31日期間的物業費共計6534元錢。

記者梳理眾多物業公司起訴業主的案件中發現，它們有幾個共同的特點。

特點1：相關案件增多

何銀富是河南筑夢律師事務所的一名律師。

6月25日，何銀富的辦公桌上擺放著厚厚的一摞訴狀,其中，有十幾個案例，都是迪克物業起訴業主的。

何銀富的辦公桌上擺放著厚厚的一摞訴狀。

何銀富說，從去年下半年開始，他接手的案件中，涉及物業費的占比在逐步上升。

何銀富強調，物業公司單獨起訴業主的案例并不多，大多數會將拖欠物業費的業主集中起訴。

除了案件上升外，這類案件另一個重要特點就是，物業公司的勝訴率極高。

特點2：違約金訴求過高

記者發現了一個特點，除了對物業費進行追要外，物業公司還要求業主賠付違約金。

迪克物業的訴訟請求包括判令違約業主繳納物業費的逾期利息2000元,而法院認為請求過高，違約金應當以實際損失為依據，酌情支持600元。

建業物業提議，滯納金按照拖欠物業費的20%計算。驛城區人民法院同樣認為訴求過高，以實際損失為依據，給出的判決結果是按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算。

何銀富說，違約金一般在物業服務合同里都有約定，但是有些約定標準過高,如果業主請求調整，法院一般會適當調低。

特點3：起訴后，大多數業主主動繳費

何銀富代理的類似案件中，經過調解，相當一部分業主都會主動繳費，以物業公司撤訴告終。

實際上，在開庭前，法官在調解中，物業公司可能會以減少物業費或免除違約金的方式和業主達成調解協議。

特點4：物業公司不愿意打官司

狄旭梁說，物業公司是為業主服務的，一定要搞好和業主之間的關系，不到萬不得已，他們不會起訴，這實屬無奈之舉。

建業物業總經理孫獻偉說，物業起訴業主，等于徹底和業主撕破了臉。此外，物業公司還得不斷提供各種證明材料，一時半會，案件結果還下不來。打官司對于物業公司來說，耗時又耗力。

特點5：業主維權入誤區

記者在采訪中了解到，由于我國法律法規的逐步完善，業主的法律意識和維權意識也在逐步增強，但部分業主在維權過程中存在誤區。

有業主認為，房屋出現質量問題，物業不解決;停放在樓下的電動車丟了，物業也不賠償。他們唯有不繳物業費，來表達訴求。

何銀富說，房屋質量問題由開發商來解決，物業公司起到的是協調義務。丟失財物，如果業主能夠提供充足的證據，證明物業公司確實不作為，可以要求物業公司來賠償，但是這不是業主拒繳物業費的理由。

何銀富曾經代理過一個案件，業主在裝修中，把大量的裝修垃圾堆積在樓下，物業公司要求其支付垃圾清運費，該業主認為，他繳的物業費里包含這個。“這些都是不正確的。”何銀富說。

解讀1：這些事歸物業管

《物業管理條例》中明確規定：物業管理的內容是物業管理區域內業主的共用部位、共用設施設備和公共秩序的管理、維護。

物業管理服務內容一般應包括房屋共用部位的維修、養護與管理，共用設施設備的維修、養護，綠化養護，保潔服務，公共秩序維護，特約服務等。

孫獻偉說，特約服務是指業主私用部位的維護，比如家中的馬桶堵塞、室內線路損壞，這些事情，業主可以委托物業公司有償服務。

解讀2：這樣做，業主才能勝訴

何銀富強調，業主和物業公司簽有合同，物業以合同約定來提供服務和收取物業費，業主也要按合同來要求物業。此外，物業服務達標與否，不能主觀感覺，如果有充分證據證明，物業公司沒有達到合同約定的標準，法院在判案時會對物業費酌情考慮進行核減。

何銀富建議，如果業主一味不繳物業費，反而適得其反。

丟失財物怎么辦？何銀富說，業主應當第一時間報警，警方會幫助業主找尋財物。同時，警方的出警也是一種證據。此外，業主還需要做下面的工作：如果這期間，物業公司的保安不在崗，小區監控設備損壞，這證明物業公司在小區安全保衛工作上有漏洞，物業公司應當承擔相應的賠償責任。這些證據需要業主來提供。

何銀富說，業主不要用一些局部信息，簡單判斷物業公司不作為。比如為了證明保潔工作不到位，業主只憑一張或者幾張同個位置、不同角度拍攝的圖片，就屬于局部信息，法院不容易支持這些證據。當然，物業公司只能提升自己的服務水平，業主才會主動繳納物業費。

記者手記：

物業公司雖然勝訴了，但是他們沒有為此而高興，而敗訴的業主依然滿腹牢騷。

但凡能要回物業費，物業公司肯定不會走起訴這步棋。記者也相信，如果業主的需求得到滿足，也不會拒絕繳納物業費。

正如一名業主在采訪中所說，不繳物業費，迫使物業公司改變態度和做法，是最有效的辦法。

業主和物業公司發生矛盾的小區，有相當一部分水電設施未改造。當業主不滿物業公司的做法，拒繳物業費，一些物業公司往往以停水斷電來威脅，從某種程度上說，此時，業主處于弱勢地位。

其實，監督物業公司最有效的辦法就是成立業主委員會。一旦業主委員會成立，如果物業公司長期不作為，業主委員會就可以通過法律途徑，重新選擇物業公司。

而我市很多小區，由于入住率達不到要求等原因，業主委員會無法成立。

記者希望越來越多的業主委員會成立，在業主和物業公司之間架起溝通的橋梁，規范物業公司和業主的行為，讓和諧社區長治久安。