保障房住戶、商品房業主現公共資源之爭

小區花園及車位，租戶與業主是否應享有同等的權利？

在國家大力發展住房租賃市場、部分試點地區逐步推進“租購同權”的大背景下，這個問題應該不難回答。然而，近期在深圳等地，部分保障房住戶和商品房業主卻因車位及其他公共設施使用權問題發生了爭議，折射出“租購同權”的推進之路并不順暢。不少業界人士認為，車位等公共資源有限是實現“租購同權”的最大障礙。

業主租戶現爭議：

誰是“二等公民”？

在位于深圳市龍崗區的荔山御園小區D區，部分保障房住戶與商品房業主近日因小區花園和停車位等公共資源的分配和使用權發生了爭議。

荔山御園D區物業負責人告訴記者，D區共計有商品房832套，根據政府相關部門的規劃，D區還建有保障房723套。該負責人說，荔山御園D區自今年8月初保障房住戶入住后開始產生爭議，商品房業主希望將保障房單獨隔離管理，不同意共享小區花園及車位；保障房住戶則向保障房產權單位要求與業主同權，共享小區花園及車位。

記者調查了解到，雙方爭議的根源在于車位等資源有限。物業表示，小區根據規劃，配有車位850個，為緩解停車難的問題，開發商實際建設車位912個，其中地下車位882個、地上車位30個。但與此同時，小區商品房與保障房共計超過1500套，遠遠無法滿足使用需求。

而在深圳市萬科公園里花園三期，商品房業主及保障房住戶此前也因停車位問題產生類似爭議。今年7月中旬，保障房住戶因辦理停車位遇阻，在網絡上發布帖子認為自己是“小區二等公民”，隨后引起業主反擊。

記者從萬科公園里花園物業管理處了解到，該小區三期第6棟為保障房，總計348戶，于今年7月起分批次進行交付。三期車位配比約1：0.6，車位辦理按一戶一卡，先到先得，保障房住戶與商品房業主車位辦理流程一致，目前一至三期車位辦理已經達到飽和。經協調，小區后來給保障房住戶提供了40個停車位。

商品房業主和保障房住戶之間權利和義務究竟如何劃分？9月初，深圳市住房和建設局正式印發《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，其中第20條明確指出，人才住房和保障性住房交付使用后，日常物業管理應當納入所在小區統一管理，并與所在小區商品住房享受同等物業服務，承擔同等義務。開發建設單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設置圍墻等物理隔離，也不得有其他類似的歧視性措施。

針對部分小區對普通商品房與作為保障性住房的自住型商品房，設置隔離障礙的情況，北京市住建委8月底表示，開發企業違法設置隔離障礙的，住建部門將不予批準預售許可，暫停網簽。此外，開發企業在辦理預售許可前，必須嚴格按照規劃許可內容和規劃總平面圖確定的平面布局進行住宅項目建設，并承諾未經許可不得自行設置任何形式的區域隔離，確保同一建設項目區域內道路通暢、綠地共享、附屬配套設施共用。

租房“藍海”被看好

相關規則待明確

在同一小區，保障房、商品房住戶出現爭議，折射了“租購同權”的路并不順暢。不少業界人士看來，從上述案例來看，車位等公共資源有限是實現“租購同權”的最大障礙。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉認為，以深圳市部分小區保障房住戶和商品房業主的爭議為例，在車位等公共資源共享、分配上，當前還存在供給能力不足的問題，即當居住人數增加，特別是居住家庭單位擁有車輛數量增加的情況下，怎么增加車位、怎么解決供需矛盾、怎么確定優先和滯后享受的規則，還需要出臺明確的規則。

與此同時，住房租賃市場相關制度安排的形成、建立、完善，仍需要一定時間。

萬科董事會主席郁亮說，從政策看，目前的租金回報率1％至2％左右，這導致大家“賠本賺吆喝”；長租房如何解決住戶子女的教育等也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，那吸引力就會大打折扣，這些都需要進行“制度性的”探索和破解。

盡管如此，不少房企“巨頭”還是“磨刀霍霍”、期待殺入住房租賃“藍海”。郁亮表示，中國房地產行業真正到了一個新階段，租賃市場前景廣闊。“租購并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，萬科已經開辦長租公寓1.2萬間至1.8萬間，計劃今年做到10萬間。”

記者了解到，一些城市已經公布了租賃住房供應的計劃。如北京未來5年內將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。上海提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房，部分來源于新增，部分來源于存量的物業。深圳則計劃在“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，從政府角度而言，租賃市場的發展有利于購租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房價，促進房地產市場平穩健康發展。

破除“福利陷阱”

公共資源供給應跟上

在當前我國正在大力發展住房租賃市場的背景下，不少專家建議完善“租購同權”配套制度，加強公共資源供給，促進我國房地產市場健康穩定發展。

深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓等人表示，“租購同權”實現起來可能還有很長一段路要走，所有權和租賃權之間的權利本身是不對等的，相較所有權，租賃權是債權。從長遠來說，法律制度的完善是“租購同權”發展要做的第一步。

趙秀池認為，“租購同權”的關鍵是出租者與購房人一樣享有均等化的公共服務，包括孩子入學、戶口落地等。一方面，各地政府應該結合各地實際情況，賦予承租人相應的權利；另一方面，還需要從根源上提供更多的公共服務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從中國傳統觀念來看，很多人不愿意一輩子租房住，短期內要實現長租代替買房并不現實。這既需要觀念的改變，更需要配套制度的及時跟上。

在加強公共資源供給方面，李宇嘉等人認為，政府首先要增加教育等公共資源的投入，并覆蓋到所有常住居民，并可以通過教師輪崗、大學區制和搖號破除“福利陷阱”；同時，產權住房和租房都有資格享受公共服務，讓居民公平參與優質公共資源分配的競爭。

在公共資源逐步跟上、配套制度不斷完善的背景下，不少專家認為“租購并舉”的住房體系將不斷推進建立；未來租房將會成為一種重要方式，房客將可能從目前的被動式租房變為主動式租房。

中銀國際報告指出，國家推動住房租賃市場發展，出發點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。鏈家研究院數據顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。2030年，這一數據將達4.6萬億元。

戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端預計，接下來，上升到法律法規層面的設計和各類具體的規范措施將會陸續出臺，相應的土地供應支持、金融環境打造等也會逐步得到落實，最終形成新型的住房供應體系。