購(gòu)租并舉與規(guī)范住房租賃銷售等舉措一并，被業(yè)內(nèi)視為維持中國(guó)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。經(jīng)過(guò)一年多探索，購(gòu)租并舉已衍生出購(gòu)租同權(quán)、新增租賃性質(zhì)用地、多元租賃主體等諸多操作實(shí)踐，未來(lái)購(gòu)租并舉還有哪些可能？能否化解樓市頑疾？又將給承租人、購(gòu)房人帶來(lái)怎樣體驗(yàn)？

　　購(gòu)租并舉是劑長(zhǎng)效藥 能解哪些樓市頑疾？

　　2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

　　2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，實(shí)行購(gòu)租并舉，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，近一年多時(shí)間里，全國(guó)累計(jì)超過(guò)20多個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)住房租賃的政策內(nèi)容。

　　對(duì)普通民眾來(lái)說(shuō)，購(gòu)租并舉已從一個(gè)概念衍生出“購(gòu)租同權(quán)”、“開發(fā)商自持房源用于租賃”、“推出租賃用地”等諸多操作可能，住房租賃市場(chǎng)改革雛形正在形成。8月28日，國(guó)土部、住建部還聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、南京等13城試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房。

　　“購(gòu)租同權(quán)進(jìn)入政策層面，對(duì)中國(guó)未來(lái)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的積極影響，長(zhǎng)效機(jī)制框架的雛形已經(jīng)確立，政策制度不再支持房?jī)r(jià)的繼續(xù)快速上漲。”8月21日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出。

　　有人會(huì)問，購(gòu)租并舉的長(zhǎng)效藥到底能解決哪些樓市頑疾？“首先肯定是改變‘重售輕租’局面，讓承租人也能租得安心，最終達(dá)到維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定的目的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)記者，對(duì)樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)，建立購(gòu)租并舉的住房制度，還能減少非理性購(gòu)房需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

　　在房地產(chǎn)研究人士、新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，購(gòu)租并舉的另一重要目的則是讓外來(lái)人口更為靈活的流動(dòng)，想留下的可以穩(wěn)定租房，想離開的也無(wú)“后顧之憂”。“大城市的住房資源得到高效利用，讓購(gòu)房人寶貴的住房資源避免閑置浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)租賃住宅‘輪動(dòng)式利用效應(yīng)’。”

　　記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，購(gòu)租并舉最想解決的問題，是破除唯有買房才能“安家置業(yè)”的固有觀念，取而代之的是通過(guò)住房租賃制度等多種手段保障居住權(quán)。安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，除保證供應(yīng)、提高權(quán)益外，購(gòu)租并舉還可能在房地產(chǎn)投資依托基金的實(shí)施上有所突破。

　　階梯消費(fèi)制度正在構(gòu)建 先租后買打通市場(chǎng)

　　作為住房租賃的兩端，承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。

　　一方面，體現(xiàn)在雙方權(quán)益享有上的逐步接近；另一方面，階梯消費(fèi)制度正在構(gòu)建，承租人可能會(huì)搖身變?yōu)橘?gòu)房人，甚至可享有優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利。

　　傳統(tǒng)理解上，租、售是完全分離的兩個(gè)市場(chǎng)。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，要打通新房與舊房、出租與出售、商品房與保障房的市場(chǎng)體系，需形成購(gòu)租并舉的“階梯消費(fèi)、過(guò)濾使用”機(jī)制；完善商品房和保障房承租人優(yōu)先購(gòu)買的制度，形成“購(gòu)租并舉、先租后買”的新模式。

　　可見，階梯消費(fèi)正是銜接租、售兩個(gè)市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。

　　張波將梯度消費(fèi)模式通俗化的理解為“有多大能力，辦多大事”。他說(shuō)，“先租后買”針對(duì)剛步入社會(huì)的年輕人就是先租房，有能力了再買房；針對(duì)改善型需求就是先改善型租房再改善型買房，從居住者角度來(lái)看，租房和買房的保障是趨同的。

　　8月10日，北京市完成了對(duì)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征求，其中，有群眾認(rèn)為單身家庭需“年滿30周歲”的申請(qǐng)條件過(guò)于嚴(yán)苛。為此，北京市住建委提出，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)，并將制定支持政策，引導(dǎo)單身青年通過(guò)租房方式解決住房困難問題，實(shí)現(xiàn)有效銜接。

　　倪鵬飛將梯度消費(fèi)分為三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租賃共有產(chǎn)權(quán)住房，邊租邊購(gòu)；第三，完全自購(gòu)，完全自有產(chǎn)權(quán)。

　　針對(duì)租賃轉(zhuǎn)購(gòu)買，在法律層面其實(shí)早有說(shuō)明，業(yè)內(nèi)俗稱“買賣不破租賃”、“承租者優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”等。

　　記者查詢《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力；而第230條則指出，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　“多元所有”產(chǎn)權(quán)制度浮現(xiàn) 為購(gòu)房人減負(fù)

　　強(qiáng)化租賃市場(chǎng)，并不意味著住房銷售市場(chǎng)將被弱化，反給房屋買賣帶來(lái)更多可能。

　　在倪鵬飛看來(lái)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一的問題，應(yīng)盡快建立多元產(chǎn)權(quán)及保護(hù)機(jī)制。“應(yīng)建立個(gè)人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的產(chǎn)權(quán)制度，形成對(duì)應(yīng)收入與偏好的產(chǎn)權(quán)匹配機(jī)制。”

　　其中，共有產(chǎn)權(quán)住房等已被多地提進(jìn)日程。今年4月，住建部、國(guó)土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。

　　數(shù)月后，北京宣布擬探索共有產(chǎn)權(quán)住房模式；廣東也在《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020年)》中提出，推動(dòng)建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價(jià)商品房等方面的住房保障體系。而上海早在2010年就開始試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房，并連續(xù)5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

　　產(chǎn)權(quán)共有，對(duì)購(gòu)房人有啥好處？“此舉降低了個(gè)人購(gòu)房成本，有利于滿足無(wú)房家庭住房剛需，進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，多元主體出資購(gòu)房，相當(dāng)于房子的居住權(quán)和收益權(quán)是分離的，居住權(quán)由其中一個(gè)或多個(gè)購(gòu)房者享有；而收益權(quán)或增值獲利的權(quán)益是各類購(gòu)房出資人共同享有。因此，若要兌現(xiàn)全部收益，購(gòu)房人需逐步回購(gòu)產(chǎn)權(quán)。

　　倪鵬飛認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房有利于建立長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建住房多層次供給體系。具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是抑制投機(jī)和投資，明確現(xiàn)有各類保障性住房中政府投入的權(quán)屬及其定價(jià)規(guī)則，能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間；二是促進(jìn)住房保障體系，充分利用市場(chǎng)機(jī)制的作用，提升政府保障性資金投入的利用效率，同時(shí)提高家庭購(gòu)房支付能力，支持國(guó)民“居者有其屋”夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)。

　　“不久的將來(lái)，特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增開發(fā)商自持住宅為主的住房市場(chǎng)新格局將逐步形成。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。(種卿)