12日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組發布5月份《住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱《報告》），數據顯示，隨著調控政策的漸趨嚴厲，5月熱點城市房價漲速整體回落。

　　受認房又認貸、多校劃片政策試行、環京各城市聯合出臺重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，環京房價下跌。

　　投機需求得到有效抑制

　　《報告》分析認為，5月熱點城市房價的相對穩定，主要源于政府對住房投資需求的嚴厲管控。從宏觀環境看，貨幣供應持續偏緊，無風險貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅上浮。

　　從房地產政策看，各熱點城市既有組合拳，還有集體行動。如北京不僅要求“認房認貸認商認離”，還調整了入學政策，對“學區房”炒作進行精準打擊，環北京各市也聯合出臺了要求三年以上當地社保的需求管控政策。

　　在一系列嚴格的調控政策之下，各熱點城市房價相對平穩。

　　主要城市大數據房價指數環比顯示，5月，樣本城市的平均環比漲幅降為1.11%，比上月下降1.2個百分點。其中重慶、廣州、青島、成都、濟南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環比漲幅，居樣本城市前五位；同時廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環比穩定或下跌。

　　5月，青島、濟南、廈門、惠州等樓市繼續升溫，房價環比漲速比上月有所加快，其余城市房價漲速相對穩定或有所回落。

　　主要城市大數據房價指數同比顯示，5月，樣本城市平均同比漲幅為38.45%，比上月降低1.85個百分點。其中石家莊、天津、廊坊、廈門、濟南分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大連、深圳、蘇州、沈陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居后五位。

　　易觀研究院智庫中心研究總監嚴躍進對南方日報記者表示，這說明自3月份各地政策密集收緊以后，政策效果不斷得到體現。交易量下滑，說明部分城市投資投機需求得到有效抑制。另外，同比數據的下跌也印證了市場繼續降溫的判斷。

　　環京房價環比下跌

　　值得注意的是，隨著北京出臺最嚴格調控政策，環北京地區也出臺了相應調控措施，致使房價出現較大規模環比下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，進入房價擠泡沫的新階段。

　　北京主要城區大數據房價指數顯示，5月，北京各區房價全面下跌，其中西城區下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領跌于全市各區縣板塊。入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校劃片等，都對這兩個板塊虛高的“學區房”價格形成沖擊。通州區在北京各區縣板塊中，表現最為抗跌，僅環比下跌0.01%。這主要源于通州區實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

　　主要城市大數據房價中位數顯示，省會或直轄市中，重慶、長沙、沈陽、太原、西安房價中位數均在萬元以下，對比其公共服務水準及其它同類城市房價，房價相對理性。

　　樣本城市中，5月北京房價中位數為61856元/平方米，上海為54458元/平方米。

　　熱點城市需增加供應量

　　從交易量來看，易居研究院監測的數據顯示，北上廣深4個城市環比增幅分別為-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分別為-49%、-26%、-46%和2%。

　　廣州此前被認為是一線城市中的價值洼地，市場交易較為活躍。而在3月份和4月份政策頻頻出臺后，尤其是對類似增城等郊區市場進行了新的購房政策調整后，市場交易明顯下滑。對于深圳市場來說，環比有較大增長，目前已經出現了連續兩個月的環比正增長，但從成交量的絕對規模看依然偏小。

　　嚴躍進認為，類似城市需要積極增加供應，尤其是要督促符合預售條件的項目積極入市。

　　由于當前市場交易量總體上處于歷史偏低的水平，所以繼續大跌的可能性已經不大了。另外，近期部分城市政策“打補丁”的現象也值得關注，比如說天津適當放寬了社保繳納的條件、佛山增加了二手房限購的內容等，都說明各地政策微調的空間還很大，這都會對相應城市房屋交易形成不同方向、不同程度的影響。

　　《報告》顯示，從供給方面看，受土地供應和環境承載能力限制，各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。

　　《報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。但房價上漲的壓力仍然存在。《報告》建議，為進一步穩定房價，短期熱點城市應緊持限購、限貸等需求調控政策。長期應通過城市群的發展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。(記者 王騰騰)