調控加力 樓市僵持升級

　　樓市調控料向更深層次擴圍

　　端午小長假期間，多地樓市調控措施繼續升級。上海市出臺措施，自6月1日起，存量房網簽將增身份信息核驗環節，如出售方與房地產權利人身份信息不一致，合同暫不能繼續簽訂。廣州多家銀行近日取消首套房優惠利率。中國證券報記者在調研了解北京、上海等地樓市時發現，2017年3月份以來各地集中出臺的調控政策，使得買房人群急劇萎縮，成交量下跌明顯，不同程度地影響了期房、存量房、商住房的交易。眼下，買賣雙方更多地關注樓市調控進一步發展動向。

　　觀望情緒濃厚

　　小何是北京某大型房屋中介機構負責銷售昌平區南邵區域別墅項目的經紀人，端午節前夕，正值該區域某疊拼別墅項目預開盤，在記者以買房者身份致電該中介機構代理的幾個別墅項目后，小何向記者推薦該處項目。據小何介紹，該項目由某上市房企開發，戶型面積從200平方米到480平方米不等，預計交房時間為2019年下半年。

　　“從上周六到現在，已有兩百多人排卡交付了意向金。排卡排得早，位置可選擇多。”小何向記者極力推薦該項目，在該售樓處，記者看到，雖然正值端午節假期前的調休日，仍不時有客戶前來問詢，并有客戶繳納了排卡意向金。據該售樓處人員介紹，由于目前項目處于預開盤階段，沒有預售證，也還沒有正式的報價，有購房意向的客戶需要有100萬元資產證明，并繳納一定數量訂金。

　　在已取得預售證的大興區西紅門區域某別墅項目，記者在5月27日上午看到，現場前來咨詢的客戶不多，但據售樓處人員介紹，由于該項目二期已于2017年2月開盤，目前僅存十余套可售。

　　據北京金房億家信息公布的數據顯示，5月21日至5月27日，北京市別墅一手成交共112套，較前一周減少6套。2017年1-4月，北京市別墅市場新增供應1129套，同比下降28%；成交2042套，同比上漲17%；成交面積51.59萬平方米，同比上漲4%。有房地產分析人士對中國證券報記者表示，別墅等高端住宅項目由于人群定位較高，購買力強，買賣盤相對較為穩定，受政策調控影響較小。

　　相比于別墅項目呈現供小于求的情況，普通商品住宅、商改住項目等，無論是新房還是二手房市場，都出現成交量大幅下跌的狀況。上述數據顯示，北京市新房市場方面，5月21日至5月27日，普通住宅商品成交404套，較上周減少49套。

　　據鏈家數據中心顯示，2017年4月，上海一手房成交面積約67萬平方米，環比減少9.4%，同比減少30.8%；上海全市二手住宅成交量為1.55萬套，環比下跌20.4%，同比下跌了9.4%，整體上海樓市4月成交創下了2010年以來的新低。上述地產分析人士表示，目前京滬等一線城市普通商品住宅較本輪樓市調控前，周均成交量數據出現30%到50%的降幅，調控效果極為明顯。

　　5月29日正值端午假期期間，記者在上海走訪時發現，無論是部分新開盤項目售樓處，還是房屋中介門店，人流都顯得較為稀疏。門店和售樓處相關人員告訴記者，一方面由于端午假期，許多業主和買主安排了旅游行程；另一方面則是由于調控政策調高了買房準入門檻導致買盤萎縮，價格降幅并不明顯，也使買賣雙方觀望情緒濃厚。

　　而在新房預售方面，由于上海采取了公證搖號等措施，一定程度上保證新房預售的公平公開。5月29日，上海進一步加強了調控力度。微信公眾號“上海發布”稱，上海市房地產交易中心發布公告，為進一步規范本市存量房地產經紀和交易行為，保障房屋交易安全，維護房地產市場秩序，自2017年6月1日起，存量房合同網簽備案時，網上操作系統將增加身份信息核驗環節，如出售方與房地產權利人身份信息不一致，合同暫不能繼續簽訂，需由經紀機構與房屋出售方共同至房屋所在地的區房地產交易中心辦理身份信息核驗手續。

　　商改住項目概念型房源降溫

　　較普通商品住宅的調控措施而言，商改住在一線城市的調控歷程可謂一波三折。3月26日，北京住建委發文稱，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。受此影響，商改住項目成交量斷崖式下跌，全市日成交量在個位數到兩位數不等，甚至還出現零成交情況。

　　小曹2015年畢業后選擇留京，目前在一家國企金融單位就職，月薪在一萬元左右，老公目前是研究生在讀。由于雙方都沒有北京戶口，社保也不夠5年。“想著先買不需要戶口和社保要求的商住房，只是想過渡一下，等將來有條件再換。”小曹對中國證券報記者說。

　　今年3月上旬，小曹夫婦決定出手位于朝陽區的某商住項目，“4.2萬元一平米帶精裝修，首付100萬元。地段可以，戶型也還不錯。”小曹表示，看完樓盤后，夫妻倆當即交了5萬元定金。3月中旬，小曹夫婦去銀行辦面簽。3月26日，小曹小許去項目售樓處交付首付，當天就走完了網簽流程。“買完第二天，商住房就開始限購了。”小曹表示。

　　而與小曹在同一單位的小王，今年三月份也打算買商住兩用房用作北京安家的過渡房。與小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻與房東簽訂了購房意向，由于二手房貸款和網簽比一手房更繁瑣，小王的房子在新政到來之前沒有辦好網簽。對此，小王夫婦十分懊悔，看著各地不斷上漲的房價，兩人決定回老家買房。而被小王夫妻視為幸運兒的小曹夫妻，面對不小的還貸數目也是倍感壓力。“作為我們這樣的剛需，能住上商住房是很幸運，但以后想要換成普通住宅，只有將現在的商住房賣掉，才能不占首套房指標。”

　　陳小姐是某上市公司中層管理人員，由于已經解決學區房等家庭剛需，陳小姐在2017年2月入手了位于大興區義和莊區域的某商住項目。陳小姐介紹，當時在該商住項目和位于朝陽區管莊區域的某樓盤二手普通商品房之間糾結，最終選擇出手該項目。“在繳納首付款的50%后，開發商同意可以分三次繳納剩余50%的首付款，且承諾可以在一定期限內無理由退款，并可以額外獲得10%的年化收益。”

　　3月28日，北京商住房全面限購后的第三天，該項目成為北京市建委首批被點名違規宣傳“商改住”的項目。“這些情況一出現，整個人就成了熱鍋上的螞蟻。”陳小姐對中國證券報記者表示。由于擔心購買后無人接盤，也擔心居住條件得不到保障，許多業主開始通過咨詢律師、與開發商談判等手段解決問題。“整個4月都比較焦慮，開始托親朋好友打聽情況。”陳小姐表示。

　　5月23日，北京市住建委通過官方微博“安居北京”發布《<關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告>的幾點說明》稱，已取得預售許可證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。已購買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對象；也可銷售但購房人應符合政策要求。

　　陳小姐表示，目前開發商已出臺了相關退款措施，也有部分業主愿意繼續入駐。“等退款到位，就不碰商住房了，將繼續挖掘普通商品房的投資機會。”陳小姐說。除了商改住、別墅等住宅類型外，記者在采訪中發現“學區房”、“環京房”等概念型房源，均出現了量價齊跌的現象。

　　偉業我愛我家市場研究院經理孔丹對中國證券報記者表示，從三月份多地集中出臺限購等措施后，一線城市如北京上海的交易量跌幅最為明顯，房價也有所松動，燕郊、固安等環京區域波動則更為劇烈。但孔丹表示，根據我愛我家監測的相關數據顯示，目前總體價格大約調降在6%左右。“隨著交易量的持續回落，未來房價還將迎來更明顯回落。”孔丹預測。

　　對于樓市交易量下降，房地產中介機構應對各有不同。一家大型中介機構高管對記者表示，大型中介機構經歷過樓市的多輪調整，相對來說經驗較為成熟。盡管樓市調控趨嚴，量價齊跌趨勢明顯，但仍存在一定的投資機會。

　　面對加速冷清的市場，地產分析人士告訴記者，個人直接投資樓市，面對政策調整，抗壓風險能力較差。未來應加強通過基金、股票、債券等方面，間接投資樓市，拓寬房地產行業的投資渠道。

　　克而瑞信息集團研究員楊科偉表示，在當前整體市場熱度從一二線城市轉至三四線城市、熱點區域轉至非熱點區域、新房市場轉至二手房市場的背景下，預計樓市調控將繼續向更低層次及前期非熱點區域城市擴大范圍，且不管是新房還是二手房市場管控也將愈加嚴格。

　　近期部分樓市調控政策一覽

　　地區/部門 主要內容

　　上海 首先將停止審批“公寓式辦公項目”， 重新審核尚未上市銷售項目；其次， 對已批未建的項目，要重新審圖，發現違反規范和標準的，依法予以撤銷調整，符合規范和標準后，再核發規劃、施工許可證；第三，對在建未售項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查，發現建設行為違反相關規定的，應責令整改， 經相關部門聯合驗收通過后方可銷售；在項目交付使用前，相關部門要再次聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

　　自2017年6月1日起，存量房合同網簽備案時，網上操作系統將增加身份信息核驗環節，如出售方與房地產權利人身份信息不一致，合同暫不能繼續簽訂。

　　唐山 部分區域非本市戶籍限購1套；二套房公積金，商貸首付比例分別不低于40%，60%。

　　住房和城鄉建設部 《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，規范租房市場以及房地產銷售行為。

　　長沙、無錫 長沙：在限購區域內購買的商品住房， 需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。無錫：購買住房（含二手住房）在取得不動產權證2年內不可轉讓；法人單位購買住房（含二手住房） 在取得不動產權證3年內不可轉讓。

　　張家口 對在中心城區已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，以及在中心城區沒有住房的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；新購住房3年后方可上市交易。(記者 江鈺鈴 實習記者 董添 曹帥)