●分析、判斷和預測房地產市場形勢，不能簡單根據房價、投資、房地產新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常，而應首先把握房地產市場發展階段和經濟發展階段，并將對各項指標的分析同房地產市場發展階段和經濟發展階段的特征結合起來。

　　●單純針對房地產市場短期問題實行的解決方案雖然當時效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產問題相關的深層次的經濟、社會等其他領域的問題，不能統籌考慮特定解決方案的長期影響，短期解決方案很可能會成為未來房地產市場出現新問題的原因。

　　2016年底的中央經濟工作會議提出“促進房地產市場平穩健康發展。要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”。研究建立房地產基礎性制度和長效機制要取得預期成效，需要準確把握我國房地產市場所處發展階段，并根據發展階段的變化適時調整發展目標，在此基礎上，尊重房地產市場發展的客觀規律，重視從長期、系統的角度進行相應的制度和機制設計。

　　準確把握我國房地產市場所處發展階段和面臨的主要風險

　　加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制首先需要準確把握國情，特別是準確把握我國房地產市場所處發展階段、面臨的主要風險和要解決的主要問題。

　　從國際比較的視角觀察，發達國家在房地產市場發展過程中都經歷過快速發展階段，也都有過市場運行比較平穩的時期，一些國家還出現過房地產泡沫。在不同的發展階段，房價漲幅、新建房屋規模等市場運行指標會呈現不同的特征。在供不應求階段，房價、投資和新建房屋數量等主要指標增速都較快，但到了供求基本平衡階段后，房價漲幅一般會回落，新建房屋數量會減少，房地產投資增速會明顯回落。房地產市場發展階段還與經濟發展階段表現出高度的重合性。因此，分析、判斷和預測房地產市場形勢，不能簡單根據房價、投資、房地產新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常，而應首先把握房地產市場發展階段和經濟發展階段，并將對各項指標的分析同房地產市場發展階段和經濟發展階段的特征結合起來。

　　從1998年到2013年，我國房地產市場總體呈現投資增速較高、銷售高速增長和房價漲幅較高的“三高”特征，期間雖然也曾出現過兩次調整，但并未改變房地產市場運行的總體趨勢。1998年到2013年我國房地產市場運行的特征實際上反映了市場總體處于供不應求的狀況。這與廣大發達經濟體房地產市場發展歷程相似，在市場處于供不應求的階段，房價漲幅高、投資增速高。房地產市場供不應求往往與一個國家經濟增速較快、居民收入增長較快和人口快速增長相重合。在房地產市場從供不應求轉向供求基本平衡后，運行特征就會出現明顯變化，突出表現在房屋新開工面積下降、房地產投資增速放緩等方面。2013年，我國城鎮戶均住房套數已達到1.0套左右，而日本在戶均住房套數達到1套后，房屋新開工面積開始下降。根據近年來我國房屋新開工面積情況和正常施工進度測算，我國已開始進入房屋竣工面積的高峰期，這意味著房屋存量規模正處于快速增長期，戶均住房套數將進一步增加，市場供求將更加寬松。由于發展階段變化，“十三五”期間我國房屋的新開工面積也將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也將開始下降。由于施工面積的下降，房地產投資增速也將逐步正常回落，房地產投資對經濟增長的帶動作用也將減弱。隨著新建房面積的下降，二手房交易的比重將逐步上升。

　　由于2013年以來我國房地產市場已從“供不應求”轉向“供求總體平衡，區域性、結構性矛盾突出”的新階段，近兩年我國房地產面臨去庫存和防風險的雙重任務。2015年以來，特別是2016年我國的房地產市場形勢發生了較大變化，既要看到一系列政策措施取得的積極成效，也要正視面臨的風險和問題。2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%；商品房銷售額117627億元，增長34.8%。商品房銷售面積和銷售額均創歷史最高水平。由于商品房銷售快速增長，房屋待售面積從2016年3月起開始回落， 2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，比2015年末減少2314萬平方米，去庫存取得積極成效。但也要看到，由于我國房地產市場已從供不應求轉向供求總體平衡、區域分化的新階段，市場面臨的形勢更為復雜，金融業發達、居民金融意識強的東部發達地區，特別是供應嚴重不足的北京、深圳等特大型中心城市住房價格顯著攀升，2016年深圳新建住宅價格同比上漲49.5%，上海上漲37.5%，北京上漲32.1%，價格漲幅明顯超出居民收入增速，已出現較為明顯的房價泡沫風險。房價漲幅過快不僅顯著加大了居民購房負擔，而且金融資源過多投入房地產部門也帶來較大的風險，增大了經濟轉型和實體經濟發展的難度。在部分熱點城市房價大幅上漲的同時，一些三、四線城市由于供應量過大，雖然銷售有所好轉，但去庫存的壓力仍然很大。

　　房地產市場發展階段變化和區域市場形勢分化的新形勢客觀要求更加重視防范和化解房地產風險方面的研究。既要重視防范和化解部分熱點城市的房價泡沫風險，也要高度重視供給過剩風險從局部蔓延到全局。雖然2016年商品房待售面積已低于2015年，但2016年房屋新開工面積166928萬平方米，增長8.1%。2017年前兩個月房屋新開工面積同比增長10.4%，但前兩個月北京房屋新開工面積同比減少了12.6%，上海房屋新開工面積同比下降5.2%。這表明目前新開工面積的增長并不是來自供求最緊張的城市。在市場發展階段已發生重大轉變的情況下，房屋新開工面積繼續較快增長可能會增大后續的去庫存壓力。防范房地產風險要特別重視研究金融政策和土地政策的正確使用，國內外房地產風險的爆發都與這兩項政策的不當使用直接相關，對此要高度警惕。

　　確立新階段房地產市場發展目標

　　建立房地產基礎性制度和長效機制，需要在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，確立未來一段時期房地產市場發展的目標。

　　從發達經濟體房地產市場發展歷程看，各國房地產市場發展普遍根據發展階段的變化不斷進行調整完善。在住房短缺階段，加快房屋建設是各國房地產政策的首要目標。在基本住房需求得到滿足后，各國開始更加重視提升居住品質。在住房市場進入成熟階段后，美國、日本等國房地產泡沫出現和破裂的教訓值得警示，要高度重視房地產市場的風險防范。

　　1998年我國城鎮住房制度全面改革以來，房地產發展目標主要集中在三個方面：一是加快房屋建設，持續改善居民居住條件；二是發揮房地產業在經濟增長中的帶動作用，在1998年和2003年的相關文件中明確提出將房地產業作為新的增長點和支柱產業，2008年則提出要發揮房地產業在擴大內需中的作用；三是實現市場平穩運行。總體看，住房制度改革以來前兩個目標得到較好體現。

　　基于我國房地產市場已從“總量供不應求”轉向“總量供求基本平衡，結構性、區域性矛盾突出”的新階段，建議適時調整房地產市場發展目標，將中國房地產發展目標調整為三方面：一是在確保廣大居民“住有所居”的基礎上，全面改善居住條件，提升居住品質。在以人為本、保護環境、節約資源、優化生態的基礎上，提供功能更加合理、建筑質量更加優良、人居環境更加舒適的住房產品。加快房地產開發建設模式向節約型、環保型、生態友好型實質性轉變。二是全面提高防范房地產市場系統性風險的能力和水平。隨著中國房地產市場面臨的潛在風險顯著加大，要準確把握房地產市場風險的主要類型和成因，調整完善金融、土地等政策工具，防范可能出現的各類系統性風險，保持房地產市場供求總量和結構基本平衡，逐步緩解結構性、區域性矛盾。三是實現經濟、社會和房地產市場協調發展。從經濟社會長期發展目標出發，處理好房地產市場發展與國民經濟、人口結構、城市規劃以及產業布局之間的關系，形成房地產政策與短期宏觀調控政策、中長期國民經濟發展規劃、區域城市群發展、城市內部空間布局與功能升級相協調，實現經濟、社會和房地產市場協調發展。

　　加強對房地產市場發展規律的研究

　　2003年以來，房地產市場波動較大，各界的判斷與市場實際運行情況存在一定差異。這表明，對房地產市場發展規律的把握還有待加強。只有準確把握了房地產市場發展規律，在此基礎上研究建立的房地產基礎性制度和長效機制才能真正取得預期成效。

　　要準確把握房地產市場發展規律，需要加強兩方面的研究。首先要找出房地產市場波動的主要原因，理清主要政策工具的作用機理。房地產市場廣為各界關注，但卻往往忽視了從理論上去解釋、說明房地產市場的各種變化以及政策調整對房地產市場的影響。研究建立房地產市場基礎性制度和長效機制，需要把對房地產發展規律的研究、特別是理論研究放在更加重要的位置。其次，要重視從長周期、多國別的視角去客觀分析看待其他國家、特別是發達經濟體房地產市場的演變歷程，客觀分析其他國家曾經實踐過的各種房地產制度和機制的成效及利弊得失。

　　目前各界對房地產市場提出的各種制度和機制方面的建議，絕大部分發達經濟體都曾實踐過。從實踐效果看，有一些制度和機制取得了預期效果，但也有相當一部分制度和機制被實踐證明難以取得預期效果。有的制度和機制短期效果很好，但帶來的中長期負面影響卻很大。從長周期、多國別的視角去分析其他國家實踐過的各種制度和機制，就可以客觀評判各種制度和機制的利弊得失，有助于避免將其他國家“有的”或“使用過的”制度或機制簡單的移植過來的“拿來主義”；就可能避免其他國家曾走過的彎路，審慎看待一些理論上被證明不可行，實踐上帶來很多問題的制度和機制。

　　從長期、系統的角度研究設計房地產基礎性制度和長效機制

　　房地產問題從來不是單純的房屋建設、分配和管理問題，也不僅僅是經濟發展問題。而是涉及到人口流動、經濟興衰、城市發展、社會變遷、產業變化等諸多方面。單純針對房地產市場短期問題實行的解決方案雖然當時效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產問題相關的深層次的經濟、社會等其他領域的問題，不能統籌考慮特定解決方案的長期影響，短期解決方案很可能會成為未來房地產市場出現新問題的原因。比如，有的國家為提高住房自有率和刺激經濟發展，在低利率時期對低收入居民給予很多信貸方面的支持，使低收入家庭能夠購買住房。但一旦利率開始持續上升，低收入家庭的月供負擔將顯著增大，由于家庭收入有限，在利率大幅上升后很多低收入家庭的住房貸款出現違約，并成為房地產危機爆發的重要原因。因此，研究建立房地產基礎性制度和長效機制，宜著眼長遠，更加重視從系統的角度出發，處理好房地產發展與國民經濟、區域發展、人口結構、城市規劃以及產業布局等方面的關系，為房地產市場的平穩健康發展，為房地產市場與經濟社會的協調發展奠定堅實的制度基礎。

　　（作者為國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長）