一季度房企三強銷售過千億 梯隊差距擴大

　　龍頭房企季度銷售創新高，碧桂園、萬科月均銷售500億，政策疊加影響即將到來

　　碧桂園一季度實現銷售額1506.6億元，這一數據使其超越萬科、恒大，坐上銷售額排行榜冠軍位置。圖/視覺中國

　　盡管房地產調控范圍不斷擴容，龍頭房企依舊實現逆勢增長，甚至創下有史以來的季度銷售新高。不過，隨著調控不斷深入，政策疊加影響的因素將逐漸放大，下半年房企的經營狀況并不樂觀。

　　前十強門檻提至330億

　　4月10日，碧桂園發布第一季度業績公告顯示，實現銷售額1506.6億元，這一數據使其超越萬科、恒大，坐上銷售額排行榜冠軍位置。萬科以1502.7億元緊隨其后，排名第三的恒大為1069.3億元，房企一季度前三強均破千億。

　　易居(中國)企業集團首席執行官丁祖昱表示，萬科、碧桂園今年一季度創紀錄地完成了1500億，平均每月達到500億銷售額，這在房企歷史上都是首次。保利地產、中海地產、融創中國等房企數據也位居前列。

　　根據克而瑞公布的榜單，一季度前十強的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。

　　上市房企的銷售數據增長驚人。碧桂園、首創置業同比增長幅度均達250%，萬科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍，中國恒大、融創中國、金地集團、世茂地產等多家房企增速均超過50%。

　　一季度上市房企中的最大亮點當屬龍湖地產。今年前三個月，龍湖地產累計實現合同銷售金額430.2億元，同比增長218%。在日前舉行的年度業績會上，龍湖地產透露公司2017年的銷售目標為1100億元。

　　房企梯隊間的差距也逐漸擴大。根據克而瑞榜單，除了前三強在一季度突破千億規模外，排名第四位的綠地銷售金額為605億元，不足萬科銷售業績的一半。

　　得益于熱點城市“火”

　　房企一季度業績火熱，原因頗多。中原地產首席分析師張大偉認為，從全國數據看，一季度大部分房企銷售業績明顯上漲的主要原因是，2016年全年銷售火爆預留結轉的銷售業績。此外，雖然一二線城市調控政策嚴格，但部分二三線城市在春節后銷售依然火熱。

　　萬科第一季度業績良好，與項目布局均衡有關。熱點城市杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等占到了萬科一季度銷售業績較大的比重。另外，3月萬科北京區域銷售火爆，北京萬科天地、五礦萬科如園、五和萬科長陽天地等項目入市，單月銷售超100億元。

　　中信證券一名分析師認為，萬科一季度的熱銷主要是市場情況較好的環境下，努力推貨的結果，充分利用了2017年一季度的熱銷窗口，為全年銷售規模增長奠定了良好基礎。

　　碧桂園2017年一季度完成了全年4000億業績目標的36%，主要得益于一季度三四線城市的銷售火爆和春節返鄉置業的行情。此外，恒大完成全年4500億銷售目標的24.4%，從銷售的結構來看，海南海花島、石家莊恒大御景半島、蘭州恒大帝景等大盤項目對一季度的銷售業績貢獻較大。

　　相比之下，“偏科”房企受調控影響較大，無論是產品結構單一，還是布局城市較少的房企，第一季度增長均放慢。目前“高價盤”預售證難以獲得，正常網簽也受到限制，九龍倉等專注于高端房地產開發的房企受影響較大。中國金茂在一二線城市高端項目預售證審批被限制之后，供貨量受到了很大影響。

　　加速出貨是王道

　　火爆的一季度過去之后，隨著三月中下旬政策頻出，疊加效應勢必會對市場產生影響。不過，丁祖昱認為，能否會在二季度就顯現出來，各個城市可能還會有比較大的差異。

　　在丁祖昱看來，考慮到供貨因素、市場情況，對大多數房企來說，二季度銷售相比一季度應該還是可以再上臺階的。總體來看，今年上半年規模房企將全年目標完成個七八成，問題都不算太大。

　　不過，政策調控的“陰云”持續貫穿2017年將是大概率事件，房企無論如何都難言樂觀。3月，全國地方調控頻率之高在以往而言均實屬罕見。據不完全統計，超過40個省市出臺了調控政策。

　　“在今年3月各地政策出臺以后，影響無疑會加大，但效果顯現需要更多時間。”第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部董事熊志坤告訴記者，調控政策的加碼，投資型和改善型需求將會受到較大抑制。

　　接下來，很可能還會有更多二線城市和環一二線核心城市的三四線城市升級限購。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，下半年將迎來市場最低谷，企業應當未雨綢繆，上半年提早跑量，減輕下半年銷售壓力。

　　萬科集團總裁郁亮近日預計，如果沒有大的宏觀金融貨幣環境變化，未來的房價走勢應該趨于穩定。房價暴漲的可能性在減小，房價下跌的風險相比在增加。萬科已經做好了準備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。

　　主戰場轉至發達都市圈

　　萬科開始謹慎判定三四線城市的房地產熱。萬科2016年新計提了存貨跌價準備的項目分布在7個城市，計提金額合計8.39億元。“這些項目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹慎態度。”萬科集團執行副總裁孫嘉近日表示。

　　萬科認為，未來近兩億農村新生代人口大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈，在人口流入地，住房短缺的現象短期內并不會消失。

　　相比對三四線城市的謹慎態度，萬科2016年新增開發項目173個，其中88.3%新增項目都位于一二線城市，這在很大程度上反映了萬科對未來房地產市場走勢的看法。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，目前中國樓市區域差異十分明顯。中國城鎮化率達到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度會進一步加速。

　　不過，張宏偉建議，房企不要放棄優質三四線城市機會，東部三四線城市仍有機會，政策執行力度較弱，部分中西部三四線城市也值得關注。

　　碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌甚至表示，“現在碧桂園是一二三四五線城市全線出擊，即哪里有市場，哪里就有碧桂園。”碧桂園認為，三四線城市庫存嚴重是事實，但還有很多改善性需求得不到滿足。

　　在此背景下，房企并未放慢增長速度。據悉，碧桂園今年國內銷售目標為4000億元人民幣，而中國恒大今年將銷售目標鎖定為4500億元人民幣。在可售貨值上，房企也供應充足，碧桂園預計2017年可售總貨值6163億元，龍湖的可售貨值達到1700億元。(記者 龔小鋒)