今年2月份以來，房地產融資持續收緊。記者了解到，除銀行貸款與公司債外，房地產企業股權融資等各類渠道均有收緊，而房地產企業通過信托貸款、私募基金等非傳統類渠道的融資方式受到約束。當前，銀行通過基金子公司的通道業務來向樓市輸血的途徑遇阻，部分基金公司嘗試轉型做房地產ABS業務。

通道受阻

2017年2月13日，由基金業協會研究制定并發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（以下簡稱“4號文”）。

記者了解到，除了對私募基金公司有關業務有所限制之外，“4號文”對基金子公司通道業務也有影響。市場人士稱，在監管層嚴控樓市價格過快上漲、防范各路資本輸血房地產融資的大背景下，“4號文”的出臺實際上是監管的配套政策之一。繼銀行理財、信托等資金投入樓市渠道被堵后，基金子公司開展的房地產類資管計劃業務也將被收緊。

據悉，受制于《商業銀行法》，商業銀行無法直接進行股權投資，但通過資管計劃通道可以規避這一限制。基金子公司、銀行直投子公司等此前常被銀行用來做股權投資的通道。同時，對于一些投資受限制的領域，比如房地產、過剩產能行業、地方融資平臺等，銀行也會選擇資管計劃做通道，實現業務合規。

有統計顯示，證券期貨經營機構私募資管產品投資房地產市場規模在三類機構資產管理總規模中的占比不高，但資金來源以銀行為主、通道業務占比高、項目集中于熱點城市等特征較為顯著，與落實房地產調控工作的整體目標還有一定差距。在新規落地之后，從當前來看，銀行通過基金子公司的通道業務向樓市輸血的途徑遇阻，若想繼續開展與房地產融資有關的業務，基金子公司需要改變以往業務模式。

ABS成轉型方向

據悉，早在“4號文”出臺之前，部分基金子公司便已經開始嘗試轉型，有的開始試水ABS業務，有一些基金子公司也在開展針對房地產的ABS業務。“我們從去年開始，就在嘗試往ABS方向轉型。”一基金子公司人士透露，今年各家基金子公司都在做業務轉型，ABS成為主要方向之一。

根據中國基金業協會公布的2016年底ABS管理人已備案產品規模和數量排名20強，嘉實資本、上海富誠海富通、華夏資本、萬家共贏、長城嘉信、博時資本的子公司榜上有名。

記者了解到，對于我國房企而言，主要的資產證券化融資方式還是企業資產證券化。企業資產證券化則是通過證券公司或基金子公司成立的專項計劃，在交易所發行的以非金融企業的資產作為基礎資產的證券化產品。

目前監管要求較寬松。只需要符合法律法規規定，權屬明確，能夠產生穩定、可預測現金流，且基礎資產未被列入負面清單即可。目前主要的操作模式包括“類REITs”、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、運營收益權ABS（如酒店收入）、物業費ABS和購房尾款ABS等類型。

業內人士分析，房地產企業通過資產證券化融資有比較優勢：發起人將自身持有的基礎資產“真實出售”給SPV，能夠實現風險隔離，不受凈資產40%的限制且滿足中小企業主體的需求，而且通過信用增級，ABS產品能夠吸引更多的投資者，同時降低發行成本。

據悉，2015年鵬華基金以公募基金身份首次參與和萬科合作的房地產信托（REITS）項目，這是市場上首單較正規的REITs，也是截至目前唯一的一單。

而在常見的“類REITs”產品中，一般需要券商或基金子公司設立并管理資產支持專項計劃，從合格的機構投資者處募集資金投入到REITs的私募基金中，并通過REITs私募基金所分派的物業現金流向投資者分配收益。寫字樓、酒店、購物中心等物業則是以項目公司股權形式裝入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。從基礎資產上看，我國“類REITs”主要模式為物業+租金的證券化模式。