專家稱亟須探索房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制

    3月22日，北京樓市調(diào)控再升級(jí)，非京籍購房需連續(xù)納稅60個(gè)月。目前，熱點(diǎn)城市全面實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式，其中北京二套房首付提至60%，信貸調(diào)控直逼“頂配”。此外，不少熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)和三四線城市樓市調(diào)控措施也頻頻出臺(tái)。針對(duì)樓市調(diào)控現(xiàn)狀，專家建議，亟待通過管理創(chuàng)新，挖掘關(guān)鍵數(shù)據(jù)，探索房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，稅收、金融等政策多管齊下，供給端需求端共同發(fā)力，確保樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。

    多地樓市調(diào)控再加碼

    近日，北京、廣州、南京、鄭州等熱點(diǎn)城市以及熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)樓市調(diào)控措施頻出。

    北京繼3.17樓市調(diào)控新政發(fā)布后，3月22日調(diào)控再升級(jí)，非京籍購房資格審核中的納稅記錄進(jìn)一步從嚴(yán)，連續(xù)5年納稅記錄由過去的每年至少1次，改為往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅。另外，廣州、南京、鄭州、石家莊等二三十個(gè)城市，此前也已經(jīng)升級(jí)限購、收緊限貸，其中北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房貸款首付比例提至60%，尤為嚴(yán)厲。同時(shí)，安徽滁州、河北滄州、廊坊、涿州、浙江嘉興等熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，近期也都出臺(tái)了一系列打擊炒房、穩(wěn)定市場的調(diào)控政策。

    房產(chǎn)交易市場受調(diào)控政策影響顯著。由于政策發(fā)布后次日即實(shí)施，不少購房者抓緊時(shí)間搶搭“末班車”。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。18日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套，較前一日下降35%。

    在南京，由于新政于3月16日開始實(shí)施，3月15日限購新政出臺(tái)當(dāng)晚，南京樓市住宅的認(rèn)購量迅速上升，最終定格在671套，比前一天多了451套。而3月16日新政實(shí)施當(dāng)天，認(rèn)購量猛跌倒140套，與平時(shí)200套左右相比，下滑明顯。

    “投資性購房者的行動(dòng)更謹(jǐn)慎了。”南京一家房地產(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問吳偉說，總體而言，限購對(duì)于剛需購房者是利好消息。因?yàn)橛袃商鬃》康木用褓徺I二手房也受到了限制，預(yù)計(jì)近期二手房交易會(huì)受到一定影響。

    “從上海到深圳，從北京再到廣州，認(rèn)房又認(rèn)貸已在四大一線城市全面實(shí)施。調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度已經(jīng)接近‘頂配’，且政策工具有趨同性。地方政府樓市調(diào)控的主體責(zé)任落地有聲。”中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說。

    從因城施策到“因區(qū)施策”

    專家表示，當(dāng)前調(diào)控思路是“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”，因城施策的調(diào)控策略明確。熱點(diǎn)城市樓市價(jià)格對(duì)周邊城市的輻射效果愈加明顯，不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價(jià)”雙軌并行，即使在同一城市范圍內(nèi)，不同區(qū)域也是雙軌并行。因此，三四線城市面對(duì)“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關(guān)系，極為關(guān)鍵。

    “河北滄州、涿州、浙江嘉興等地出臺(tái)調(diào)控新政，表明京滬一線城市的外溢效應(yīng)正逐步放大。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，從限購地區(qū)看，本輪調(diào)控已從一線城市、熱點(diǎn)二線城市，擴(kuò)展到三四線城市，隨著廣州、北京再次升級(jí)調(diào)控，“外溢”勢能增大，環(huán)一線城市周邊樓市調(diào)控壓力進(jìn)一步加大。

    南京一家知名房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，此次樓市限購可以看成是去年限購政策的深化和延續(xù)，是對(duì)熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域限購政策的加碼和打補(bǔ)丁，也是對(duì)熱點(diǎn)城市擠出效應(yīng)造成的局部過熱的針對(duì)性調(diào)整。去年部分熱點(diǎn)城市限購后，大量的投資需求被擠出到熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，以及熱點(diǎn)城市之外的部分二線城市。

    “三四線城市限購，說明其進(jìn)入了‘去庫存’和‘控房價(jià)’雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線城市的核心要?jiǎng)?wù)，限購政策主要是針對(duì)局部區(qū)域的，不會(huì)盲目地全面限購。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，因城施策不僅在一二線城市與三四線城市之間有差異，在三四線城市之間也呈現(xiàn)不同特征。

    記者采訪了解到，當(dāng)前一些城市已呈現(xiàn)區(qū)域性冷熱不均，如廣東佛山呈現(xiàn)出明顯的“東熱西冷”格局，由于靠近廣州，東部住房明顯供不應(yīng)求。繼因城施策之后，“因區(qū)施策”的特點(diǎn)將會(huì)凸顯。

    嚴(yán)躍進(jìn)分析說，本輪調(diào)控主要對(duì)非戶籍人口的購房資格進(jìn)一步收緊，體現(xiàn)了此類城市房地產(chǎn)市場把控房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，進(jìn)而引導(dǎo)更多的資金到其他需要去庫存的城市或其郊區(qū)市場，有利于防范炒房現(xiàn)象。

    “對(duì)于過熱城市，預(yù)計(jì)后續(xù)政策仍存在繼續(xù)收緊的可能性，尤其是類似‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的政策，可能會(huì)繼續(xù)實(shí)施。”嚴(yán)躍進(jìn)說，對(duì)于銷售不好的區(qū)域和城市，還會(huì)有寬松的購房環(huán)境和政策。

    亟須探索地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制

    市場期待樓市調(diào)控長效機(jī)制。不少地方住建部門負(fù)責(zé)人告訴記者，“環(huán)比不增長”成為地方調(diào)控的主要目標(biāo)，但限于地方事權(quán)，地方政府在樓市調(diào)控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數(shù)等進(jìn)行調(diào)控，相關(guān)政策工作儲(chǔ)備已經(jīng)快用盡了。

    安徽省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王立國認(rèn)為，目前各地政府樓市調(diào)控屬于典型的事后調(diào)控。如何通過管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，挖掘房地產(chǎn)開工、備案等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，配合稅收、金融等政策，逐步研究建立長效調(diào)控機(jī)制，通過擴(kuò)大土地供給、激活市場存量等方式，提前進(jìn)行調(diào)節(jié)，避免房價(jià)過快上漲，這是當(dāng)前需要思考需要?jiǎng)?chuàng)新的工作。

    “長效機(jī)制涉及金融、稅收、土地財(cái)政，已經(jīng)超越了地方政府權(quán)限。需要國家層面協(xié)調(diào)相關(guān)部委，理順法律法規(guī)，政策機(jī)制銜接，如此才能讓地方政府具有較強(qiáng)的操作性。”珠三角一名不愿具名的住建局長說。

    業(yè)內(nèi)人士及地方政府建議，在細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，需要探索長效機(jī)制，著眼長遠(yuǎn)完善各地多層次住房體系建設(shè)，做到低端有保障、中端有市場、高端有約束。在供給端，要從土地市場開始理順房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局，督促熱點(diǎn)城市從嚴(yán)落實(shí)供地計(jì)劃出發(fā)，加大土地和住房供給。同時(shí)，還要從企業(yè)、個(gè)人資金審查，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)管等多渠道入手，遏制熱錢流入樓市。

    （本文由記者程士華、周強(qiáng)、楊紹功、魯暢采寫）