土地市場：分類調控中供需壓力漸緩

　　熱點城市土地溢價率普遍降低，市場非理性行為明顯減少

　　國土資源部部長姜大明今年初在全國國土資源工作會議上表示，今年將對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

　　住宅市場和土地市場的聯動作用一直密不可分。業內專家分析指出，從供給側改革的思路出發，只有從源頭上解決土地市場的供需失衡，才能進一步調節住宅市場的供需關系，通過抑制地價達到穩定房價的目的。

　　土地供給側改革措施不斷

　　“在土地利用方面，用地標準、用地結構、用地布局是‘十三五’期間重點要考慮和著力的內容。”國家土地副總督察、國土資源部總規劃師嚴之堯指出，國土部將根據“十三五”規劃和五大發展理念，在嚴格用地標準、優化用地結構和布局三方面重點施策。

　　2016年2月，國土資源部鎖定年度工作要點。其中包括：全力保障穩增長調結構，加快土地利用年度計劃下達，保障國家重大工程項目用地，合理調整產業用地結構，完善促進區域協調發展的國土資源政策，進一步規范土地儲備工作等。

　　2016年3月，姜大明在回應社會關切的房地產調控、人地錢掛鉤、不動產統一登記等問題時表示。國土部將采取有保有壓、優化結構、分類調控等政策措施，合理增加不同城市的土地供應面積。

　　2016年6月，由于當年上半年一二線土地市場高價地頻出，國土部重申“異常交易地塊”的備案制度。具體為，要求各地加強地價動態監測，及時掌握地價異常變動，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地及時上報。還要求地方國土部門分析異常地塊高價原因，對出現異常高價地塊的市縣進行督促和約談。

　　2016年10月，國土部會同國家發展改革委聯合印發指導意見，對“十三五”內單位國內生產總值建設用地下降20%的目標要求分解到各省（區、市）。該意見提出，“十三五”時期國土資源管理部門和發展改革部門從總量管控、盤活存量、市場化配置、土地使用標準等七個方面實現監管。同時要求，各地盡快將本地區的下降目標分解到各市、縣，并確定五年下降目標底線和年度下降目標底線，實行雙底線管控。

　　同月，國土部、發改委、住建部等五部委聯合發布《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》。意見要求，到2018年基本建立人地掛鉤機制，形成部門聯動、上下銜接、有利于促進新型城鎮化發展的建設用地供應制度；到2020年，全面建立科學合理的人地掛鉤機制政策體系。

　　2016年11月，國土部針對城鎮低效用地再開發利用發布指導性激勵政策。針對當前普遍存在城鎮外延式擴張與存量土地低效利用狀況并存的情況，著重從五個方面提出針對城鎮低效用地的再開發鼓勵措施。分別是：鼓勵原國有土地使用權人自主或聯合改造開發；積極引導城中村集體建設用地改造開發；鼓勵產業轉型升級優化用地結構；鼓勵集中成片開發；加強公共設施和民生項目建設等。

　　2017年初，國土部表示將加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性土地制度，促進房地產市場平穩健康發展。“既要針對房地產市場的短期波動，研究應對之策，抑制房地產泡沫；更要從長遠出發，構建符合國情、適應市場規律的土地基礎性制度和長效機制。”姜大明說，“必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機”。

　　房地產企業調整拿地策略

　　由于住宅類土地的稀缺性，房地產企業逐漸習慣了以聯合體的方式獲取土地儲備。一位業內人士告訴記者，“一地難求”是各大房企普遍面臨的現象，為了避免彼此之間的非理性競爭，聯合拿地、聯合開發可以避免多輸。

　　“去年一年，我們公司參與了多宗地塊的競拍，但是最終一塊地也沒拿到。”北京一家房地產企業市場拓展部的員工羅錚告訴《經濟參考報》記者，“沒有辦法，輪不到我們，別的企業競價上來以后，我們的成本就沒法控制了。”

　　羅錚所在的部門有一個苛刻的要求，每當北京土地市場有經營性用地掛出，主管領導都要求部門員工預測出可能參與競價的其他開發企業、未來地塊出讓的價格以及地塊的最終競得者。他告訴記者，2016年北京市場推出的宅地，分別落入萬科、龍湖、保利等在北京市場深耕多年的“拿地大戶”手中。

　　一年前，羅錚從南方一所城市畢業后應聘到這家房地產企業，他們部門主要工作就是監測分析土地市場的行情、周邊開發企業的買地動作以及為公司購入土地儲備。在過去的一年里，羅錚參加了北京國土局的每一場土地拍賣，現場統計拿地企業的每一次報價，并計算土地成本以及未來的利潤空間。

　　最近一次是2月16日，北京出讓房山良鄉鎮的兩宗經營性地塊，這是春節后北京土地市場的首場拍賣會。兩宗地塊吸引了中海、保利、龍湖、遠洋、萬科等八家房企。最終，分別被“中海、首開、保利、龍湖聯合體”和“金地、旭輝聯合體”競得。

　　1月19日，北京市推出房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地，并吸引了包括遠洋、愗源、富力、萬科等20余家房企及聯合體參與競拍。其中，門頭溝潭柘寺地塊被遠洋、龍湖、保利等五家房企聯合體以63.3億元競得。

　　“拿地難的不光是我們這樣的公司，有很多體量、資金、實力比我公司強的企業往年布局偏重于二線城市和三四線城市，現在想回過頭來到一線城市開發一些標志性產品，也拿不到地。”羅錚說。

　　對此，各家開發商也在相應調整收儲策略。在羅錚看來，土地市場的競爭方向，讓開發企業在融資、開發能力、運營能力各方面都面臨考驗。以北京土地市場為例，從幾年前的“價高者得”，到后來的競配建、競自持面積，當前的土地出讓方式和條件已經非常嚴格。

　　“所以，才會出現五家以上的開發企業組成超級聯合體合作拍地。甚至在競自持面積環節時有企業愿意100%持有，這意味著未來這種地塊包括住宅及商業部分將由競得的開發商全部自持，可以緩解租賃市場價格。”羅錚說，“從土地市場的供應趨勢來看，以后這樣的情況還會經常出現。”

　　供需調整下高價地減少

　　2017春節前后隨著地方樓市調控政策的持續落地，各地針對土地市場的政策呈現收緊之勢。在此背景下，2016年火爆的土地市場明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的“高溢價率”，進入低價模式。

　　“從2017年以來全國的土地市場來看，除部分熱點城市熱點地塊外，高溢價率地塊比例與數量均有所減少。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，這和地方政府陸續出臺的調控政策密不可分。

　　據悉，截至目前，已經有接近30個城市出臺了各類房地產約束性調控，這使得非熱點屬性的土地出現了明顯的降溫，土地市場也相應出現非常明顯的分化。例如，天津等城市最近出臺政策，土地報價達到最高限價時競報“自持面積”；南京等城市也在土地拍賣中設置了最高限價。“在這種情況下，熱點城市土地的溢價率均出現明顯降低。”張大偉說。

　　2月21日，上海金山區迎來三宗住宅用地出讓，地塊分別位于楓涇鎮、金山新城以及工業區。三宗地塊以33.9億元的總成交價被北京建工、上海建工以及華紡和城地產分別競得。值得一提的是，除金山新城地塊有七家開發商競價之外，其他地塊均只有一家開發企業競價，最終金山新城以低溢價，其余兩宗地塊則以底價成交。

　　“大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。除少數熱點城市外，整體土地溢價率有所平穩。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京、上海等一線城市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價率，“這體現了嚴格調控政策下，土地市場也開始明顯降溫”。

　　2月中旬，國土部部署完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點工作，全面啟動試點工作。國土部副部長王廣華表示，完善土地二級市場是推進供給側結構性改革的重要舉措，目標是以建立起產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場，著力完善土地二級市場規則、健全服務和監管體系，提高節約集約用地水平。

　　業內人士分析認為，土地二級市場的完善建立，以及地方上有保有壓的差異化供地策略，都有望在未來幾年緩解土地供需矛盾所產生的壓力。另一方面，全國土地市場高價地普遍減少，也使得地價逐漸回歸合理，從土地市場源頭抑制房價的上漲動力。