在剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟工作會議上，明確指出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。在業(yè)界看來，金融、土地、財稅、投資、立法五個方面的推進工作缺一不可，這是否意味著每年都雷聲大雨點小的房地產(chǎn)稅將會加快推進？近日，全國政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟委員會委員、新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首任院長、首席經(jīng)濟學(xué)家賈康接受了新京報專訪，就房地產(chǎn)稅、長效機制、保障房建設(shè)等問題做了較詳盡的闡釋。

賈康認為至少還有15年左右，不用擔心北京五環(huán)以內(nèi)會有多大的價位回調(diào)風(fēng)險。李飛 攝

    稅制并非萬能，沒有它卻萬萬不能

    新京報：距離2017年全國兩會還有兩個多月時間，目前房產(chǎn)稅推進的進度是怎樣的？目前房地產(chǎn)稅的起征點和稅率有沒有相關(guān)思路？

    賈康：2016年的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)了要構(gòu)建市地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機制。我所理解的基礎(chǔ)性制度里至少需要包括土地制度、住房制度、投融資制度，還有就是稅收制度。稅制并不是萬能的，但作為一個基礎(chǔ)制度中的必要選項，沒有它又是萬萬不能的。把基礎(chǔ)性制度搭建好，有效制度供給的事情做好，就是以房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的制度建設(shè)形成行業(yè)長遠健康發(fā)展的可靠支撐。前些年我們努力在政策層面調(diào)節(jié)市場，但實際表現(xiàn)卻總是治標未治本，導(dǎo)致市場在冰火兩重天之間搖擺，政策實行了幾輪行政性限購限貸、又取消限購限貸甚至給予補貼的“過山車”。所以必須進行通盤考慮配套改革，這個配套改革提供有效的制度供給，才會形成行業(yè)可持續(xù)健康運行的長效機制。

    房地產(chǎn)稅在2016年兩會時已歸入全國人大的一類立法項目，但后來沒有看到具體推進。按照一般程序，在法律草案正式宣布進入一審后，需要征求社會意見，可以預(yù)想各方面的不同意見會引出觀點碰撞，推進到二審、三審過程中會有非常激烈的爭議。但這將是個陽光化的“稅收法定”過程，既然改革的大方向明確，又時不我待，我認為應(yīng)該按照十一屆三中全會重要指導(dǎo)精神“加快”走完立法過程，然后在國內(nèi)各個城市，可依照各自情況，先從“火”的城市開始陸續(xù)依法執(zhí)行。

    按人均面積還是套數(shù)扣除征稅有爭議

    新京報：現(xiàn)在業(yè)內(nèi)提到房產(chǎn)稅往往會以國外尤其是美國的房產(chǎn)稅制度為參考，美國模式的哪些方面可供參考？

    賈康：美國模式里的房地產(chǎn)稅屬于直接稅，征收直接覆蓋到消費住房的持有環(huán)節(jié)，它對于穩(wěn)定市場、盤活存量有重要意義。中國過去沒有這個稅種，現(xiàn)在也只有上海、重慶兩地在試點征收。美國模式在其他市場經(jīng)濟中具有共性，在與市場經(jīng)濟配套的基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，對我們有重要借鑒意義，但具體的稅制設(shè)計還不可在中國照搬，需結(jié)合中國國情與發(fā)展階段，做出中國的“定制化”設(shè)計。

    新京報：國內(nèi)在房地產(chǎn)稅立法過程中需要針對性解決哪些特殊問題？

    賈康：在中國，住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對應(yīng)住房基本保障、設(shè)計扣除“第一單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數(shù)扣，是有爭議的。社科院曾經(jīng)提出方案，設(shè)計為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數(shù)。有人會認為應(yīng)60平米，有人會認為應(yīng)該從第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮，后來就有建議說干脆以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征，這樣誰都躲不開。我認為這也不失為一個在“攻堅克難”中先建框架、起步時相對寬松平穩(wěn)的合理選擇，最容易為中國社會所接受。

    推行房地產(chǎn)稅需要沖破利益固化藩籬

    新京報：房地產(chǎn)稅這幾年一直處于類似“狼來了”的狀態(tài)，你覺得推行最大的阻力是什么？

    賈康：就是如何“沖破利益固化的藩籬”。比如自己有房子的人，肯定不希望交稅。暫時沒有房子的人，自然也不希望未來買了房子后要交稅。大家都從自己這個角度來考慮問題也是很自然的，但是從長遠發(fā)展和人民群眾來看，中國走向現(xiàn)代社會，必須有現(xiàn)代稅制，房地產(chǎn)稅稅制建設(shè)問題的解決，勢在必行。

    新京報：因為大家都覺得買了房子要交稅，就要多出錢，但實際上房地產(chǎn)稅一旦推行，對市場各方來說會有收益的,收益都有哪些？

    賈康：將是有多方面正方效應(yīng)和收益的。有了這個稅制，房地產(chǎn)市場預(yù)期會更長遠、穩(wěn)定而健康，購房人會更多地出于居住需求去選擇房產(chǎn)，讓房子進一步回到居住屬性，更多考慮中小戶型，提高土地集約利用程度。同時，房屋空置率會明顯減少，空置房屋持有者要么會考慮出手多余房產(chǎn)，要么會考慮出租以沖抵稅收負擔。這樣就實現(xiàn)了優(yōu)化資源配置、盤活存量的效果，改善住房市場的供需情況，減少市場泡沫，未來的市場也就不再那么容易大起大落。

    另一方面，房地產(chǎn)稅會給地方政府提供穩(wěn)定、大宗收入來源，引導(dǎo)地方政府更好地將自身職能落到優(yōu)化本地投資環(huán)境和做好本地公共服務(wù)上面。地方政府只要做好這些服務(wù)，轄區(qū)不動產(chǎn)就進入升值軌道，每隔幾年重評一次稅基，就會以與自身職能“內(nèi)洽”的方式解決它的財源建設(shè)問題。再有，房地產(chǎn)稅會優(yōu)化社會成員的收入分配與財產(chǎn)配置格局，配合中國社會提升直接稅比重、減少間接稅比重的進步過程。

    有建議說干脆以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征，這樣誰都躲不開。

    有了房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場預(yù)期會更長遠、穩(wěn)定而健康，購房人會更多地出于居住需求去選擇房產(chǎn)，讓房子進一步回到居住屬性，更多考慮中小戶型，提高土地集約利用程度。

    ■ 市場談

    北京五環(huán)內(nèi)最抗跌

    新京報：北京、上海等一線城市的房價水平和土地供給，導(dǎo)致剛需一族面臨可選擇房源越來越少。如何解決中低收入群體的住房問題？

    賈康：經(jīng)過多年探索，未來低端住房保障的兩個重點建設(shè)方向是公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。公租房解決的是最靠下的低收入階層的“住有所居”問題，而共有產(chǎn)權(quán)房則更能針對性地解決許多年輕白領(lǐng)（“夾心層”）的住房問題。

    在資金和建設(shè)方面，要做好政府從規(guī)劃到政策配套，以及調(diào)動政府以外的社會資金參與建設(shè)等一系列工作。這方面，僅僅依靠政府財政投入是不可能如愿的，政府大包大攬模式也不是一個能保證較高效率的好模式。應(yīng)該積極引進PPP等創(chuàng)新模式，由政府引導(dǎo)、拉動非政府資金參與建設(shè)。

    新京報：去年以來北京樓市調(diào)控政策再次收緊，未來一段時間北京樓市走向如何？哪些區(qū)域?qū)⒈憩F(xiàn)出明顯的抗跌性？

    賈康：前面十余年歷次調(diào)控最嚴厲、整個市場下行時，北京五環(huán)以內(nèi)房地產(chǎn)成交價的抗跌程度是最高的。未來較長時間段，在北京五環(huán)以內(nèi)，仍是相當穩(wěn)定的不動產(chǎn)板塊，伴隨著以后城鎮(zhèn)化在中國的繼續(xù)推進和社會各方面的發(fā)展，我認為至少還有15年左右，不用擔心北京五環(huán)以內(nèi)會有多大的價位回調(diào)風(fēng)險，這幾乎不可能出現(xiàn)。如果中國整個房地產(chǎn)市場的分化過程基本走完，未來過了某個臨界點，往下調(diào)整成為主流，北京五環(huán)以內(nèi)也絕對將是全國最抗跌的區(qū)域。（方王洋）