西城法院分析了近年來二手房買賣糾紛案件 法官提醒購房者—— 購買二手房小心多種“風險房”

    西城區是北京市老城區，轄區內的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜等特點。昨天，西城法院根據近年來二手房買賣糾紛案件進行了梳理和分析，提示公眾在購買多戶房、學區房、央產房、在租房、拍賣房、漲價房等多種二手房時應該謹慎購買，注意規避風險。

    多戶房

    購房者可將“遷戶口”寫進合同

    2015年5月，賣家董女士與買家王女士簽訂了房屋買賣合同，約定由王女士購買董女士位于西城區宣武門西大街的一處房屋，總價值305萬元。合同約定，董女士一方應當在房屋所有權轉移之日起10日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續。如因董女士自身原因未如期或無法遷出的，應當向王女士支付房屋總價款10%的違約金，并繼續履行全部戶口遷出義務。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權，但是房屋內仍有董女士的繼子戶口未遷出。法院最后判決被告支付了部分違約金。

    北青報查詢發現，因為遷戶口導致的房屋買賣糾紛近年來屢次出現，在這類案件中，法院是不能直接判決遷移戶口的，因為戶口遷移是公安機關戶籍管理的職權，不屬于法院民事案件處理的范圍。但是，戶口遷移可以作為約定內容寫入合同條款，法院雖然無法判決遷移戶口，但卻能追究賣房人的違約責任。

    學區房

    購買學區房一定要寫入合同

    馬先生為了孩子上學，通過中介公司購買了西城區真武廟的一處房屋。購房時馬先生問該中介公司的業務員該房屋是否屬于某重點小學的學區房，業務員從網上給馬先生找到了以往該重點小學的招生簡章，馬先生看后馬上同業主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區均價的價格購買了涉案房屋。但是，房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經過詢問才得知自己購買的只是緊挨學區房東側的一處房屋，并不屬于招生簡章上的劃片房屋。

    為此，馬先生訴至法院，認為中介公司存在誤導，要中介公司賠償高于該地段非學區房的房屋差價損失，并退還服務費。后法院經過審理，判決中介公司退還中介費用。

    近年來，因學區房引發的房屋買賣糾紛不斷增多，在這類案件中，許多人為了孩子上學而購買學區房，但在合同中卻經常不明確約定房屋帶有學位，或者雖然約定學位但不約定違約責任。因此，法官提示，以購買“學區房”為主要目的的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，要將購買學區房這一特殊目的寫入合同，并約定如果購買“學區房”的目的不能實現，買房人有權要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。

    在租房

    買房時要求租戶出具放棄優先購買權聲明

    在二手房糾紛中，除了多戶房、學區房容易引發糾紛，央產房、在租房、拍賣房、漲價房、抵押房、抵債房、共有房、代理房也經常出現糾紛。

    以在租房為例，根據《合同法》230條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。對此西城法院法官提醒，生活中不少二手房在出售時是處于出租狀態的，為了避免以后交房發生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。

    再以央產房為例，雖然現在允許央產房上市交易，但基于央產房的特殊性，近年來多次發生糾紛。西城法官提示，從買房人的角度來看，在簽訂合同前一定要事先了解房屋的來源、性質及是否滿足上市交易等條件；從賣房者角度來看，則應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

    “在購買二手房時一定要準確掌握房產信息、妥善簽訂購房合同、注意證據固定留存。”西城法院法官說。(記者 李鐵柱)