樓市調控政策立竿見影 樓市從寒露開始降溫？ 　

   2016年10月8日,農歷九月初八,寒露。歷書說:“九月節,露氣寒冷,將凝結也。”這一時節,我國大部分地區氣溫將持續下降。剛過去的國慶節長假期間,北京、蘇州、鄭州、無錫、合肥、南京、廣州、深圳、廈門等城市重啟限購限貸。高溫不退的樓市,終于要降溫了嗎?

　　長假潑一盆水:“立竿見影”?

　　北京北五環一熱門區域的房地產中介機構門店里,經紀人孫強說,“京八條”已經給市場潑了一盆冷水。

　　孫強和同事中秋小長假期間一天都沒有休息。整個9月,客戶越來越多,有買有賣,最多一天帶過10撥客戶看房子,每天晚上11點才能下班。“國慶長假前三天只帶過兩撥客戶。”傳統的“金九銀十”樓市,七天長假輸給三天小假已成定局。

　　孫強提供的一套一居室近期調價記錄顯示,這套住房從8月底350萬元到9月20日快速提價到400萬元。10月4日、6日下調價格已累計5萬元。9月底政策出臺前很多業主都“瞄準”時機不斷加價,這幾天已經有了明顯下調價格意向。

　　自9月30日至10月7日,北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州等地重啟限購限貸。

　　記者梳理發現,國慶期間各地出臺的樓市調控政策內容雖有異同,但核心內容都是限購限貸:

　　——限購。在本輪出臺調控新政的十幾座城市中,基本都涉及重啟或擴大限購,其中合肥、南京限購政策比較嚴格,蘇州涉及的行政范圍最大。

　　——限貸。梳理多地的調控政策,常見政策為提升二套房首付至四成或五成。其中,蘇州力度較大,不但第三套禁貸,二套房首付(貸款未結清)也提升到了八成;北京則進一步擴大了二套房認定范圍。

　　位于北京市海淀區的如園是一個改善型的項目,主力戶型大多在200平方米以上,單價每平方米8萬元左右。客戶大多是首次或二次改善型消費者。“‘京八條’出臺后,客戶明顯減少。”銷售人員說。

　　杭州市住房保障與房產管理局統計數據顯示,長假期間,杭州市區二手房共計簽約942套。雖然成交火熱,但受樓市調控措施密集出臺影響,“搶房”的外地投資客明顯減少。

　　“我愛我家”熱線客戶咨詢量明顯增多。受信貸收緊影響,預計將有2-3成客戶有可能取消或延緩換房計劃。

　　在天津,從“我愛我家”國慶期間二手住宅實際交易量來看,與9月同期相比減少50%。客戶方面,非津籍客戶受限購影響較大,需求量預計比上月將減少20%-30%。

　　業主方面,雖然主動降價的現象尚未出現,但漲價的沖動已經得到一定抑制,業主掛牌報價更加理性。

　　在蘇州,國慶期間二手住宅交易量明顯減少,咨詢了解新政策的客戶多,但出手的大幅減少,市場降溫態勢明顯。

　　業內人士指出,通過限購,可以抑制部分城市非理性購房群體,特別是部分跨區域投資性購房者以及多套房置業者;通過限貸,可以制約部分非剛需群體資金來源。與此同時,多數城市開始積極擴大土地供應,在一定程度上穩定市場預期。

　　賣家、中介、買主:誰在觀望?

　　“假期樓市冷清也有可能是受出游影響。下一步銷售策略和價格是否會調整,還不好說,要看市場反應。購房者在觀望,我們也在觀望。”北京豐臺區一個住房項目的銷售人員張先生介紹。

　　記者走訪北京朝陽、東城、豐臺多家中介門店,與新政策出臺前門庭若市相比,這些中介機構雖然沒有休息,但冷清不少。

　　作為“新杭州人”,在杭州武林商圈一家股份制商業銀行工作的小馮,隨著這輪樓市暴漲與調控,心情猶如坐過山車。參加工作兩年來,小馮陸陸續續看過不少房子,還在猶豫是否入手時,卻發現杭州房價已經站在山崗上。杭州出臺樓市調控措施后,小馮越發勤快地看房子,打算在樓市價格適當回調時出手。

　　國慶期間,通過“我愛我家”達成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數據全線回落,市場明顯降溫。

　　杭州透明售房研究院院長方張接認為,國慶黃金周并非工作日,成交數字參考意義受到限制。杭州此前已經密集出臺相關調控措施,一定程度上限制了投資性需求,但力度仍然偏寬松,市場對后期政策加碼有預期?！　☆A計杭州樓市十月成交將受到較大影響,呈現“量縮價穩”態勢。“多種因素疊加,購房者觀望情緒開始變濃。”浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授表示,在房地產市場面臨風險的形勢下,進一步出臺抑制性調控政策很有必要。

　　總體來看,本輪政策有望取得積極效果,防止市場非理性發展。但各城市在出臺政策時,也應考慮到剛需群體的合理置業需求,進行針對性區分,維護市場理性運行,避免出現大的波動。

　　從一線往四線張望:“拐點”到了嗎?

　　“歷時18個月,一路飄紅的一線樓市即將迎來拐點。”偉業“我愛我家”集團副總裁胡景暉說,據偉業“我愛我家”市場研究院統計,北京區域,10月1日-6日,新建商品住宅(不含保障房)網簽量僅為204套,與9月同期相比大跌73.7%,與去年同期相比下跌42.2%。10月1日-6日,二手住宅網簽量僅為152套,與9月同期相比大跌96.5%。

　　“預計后續還將有更多城市升級樓市調控政策,樓市政策拐點已經出現。”中原地產首席分析師張大偉認為,這一輪限購政策,對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊,意味著調控從過去的一線蔓延到二線城市。預計樓市很可能從北京等一線城市開始降溫。

　　業內分析認為,從各地集中出臺的調控政策看,主要以二線城市為主,而且基本都是前期房價漲幅較高的城市。從出臺政策的城市特點看,可以判斷,未來還將有多個城市加入調控行列。

　　調控政策密集發力,房價會降嗎?易居中國研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點會在明年,2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現象出現。但必須認識到,此類市場拐點是周期性的,而非實質性下跌。

　　一些業內人士認為,樓市后市成交量或將回落。“四季度成交下滑是大概率事件,今年在成色十足的‘金九’之后,‘銀十’的成交量會明顯下滑。”一些業內人士預計,通過政策調控,房價過快上漲的勢頭將得到遏制。“預料房價將逐步回落,努力回歸到合理區間。”張大偉說。

　　業內分析指出,預期土地市場熱度有所下降。受限購政策的影響,開發商將重新評估市場,改變以往對市場的樂觀預期,拿地回歸理性,短期內將對土地市場起到降溫作用。

　　張大偉認為,橫向比較,深圳限購政策最猛。不過從政策內容看,有的城市可以說是“蜻蜓點水”。

　　廈門大學管理學教授戴亦一認為,這次調控體現壓一線、穩二線、活三線的思路,屬于有保有壓,和幾年前的調控相比頗為不同。多座城市如此“輕重有序”的樓市調控節奏,體現了“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購療效”留下“觀察窗口”,又給一些城市留下繼續從嚴調控的施展空間。

　　不過一些分析人士認為,一些城市尤其三四線城市仍然面臨去庫存壓力。

　　福建沙縣是中國著名的小吃之鄉。記者近日在沙縣縣城看到,在城區新區,數十個樓盤正在促銷,映入眼簾的是各種地產廣告。即使一些售出的房子,居住率也并不高。為了去庫存,沙縣從2014年就停止住宅用地的供應,主要是為去庫存。今年沙縣繼續出臺化解房地產庫存促進市場穩定健康發展的實施意見,要求從7月開始,購房可領補貼。

　　業內人士認為,當前房地產市場去庫存大體格局為一線城市“漲價微庫存”,二線核心城市“漲價降庫存”,三四線城市“平價高庫存”。作為“沉默的大多數”,三四線城市庫存形勢依然嚴峻。北京、深圳、南京、杭州、蘇州等新一輪限購、限貸等政策能否執行到位,將在很大程度上決定房地產市場的結構性矛盾能不能有效化解。(記者王立彬、郁瓊源、孔祥鑫、董建國、魯暢、馬劍、孫清清)