清遠(yuǎn)樓市攻堅去庫存

    開源節(jié)流調(diào)結(jié)構(gòu) 半年存量下降近8%

    年初，清遠(yuǎn)被列入商品房去庫存一類城市，未來3年在消化新增供應(yīng)商品房基礎(chǔ)上，再化解100萬平方米商品房庫存任務(wù)。盡管壓力巨大，在各種“組合拳”下，上半年全市商品房銷售面積同比增長35.81%，而截至6月底，庫存面積下降了109.28萬平方米，下降了7.93%。今年全市25萬平方米去庫存任務(wù)完成幾乎無懸念。

    實(shí)際上，近一年來，清遠(yuǎn)“去庫存”持續(xù)放大招。今年5月，清遠(yuǎn)召開推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革暨重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作會議，一口氣出臺了《清遠(yuǎn)市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體實(shí)施方案（2016-2018年）》（以下簡稱“《方案》”）及去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板等5大行動計劃，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。

    ▶▷成效顯著上半年商品房銷售同比增長35.81%，存量下降近8%

    今年上半年清遠(yuǎn)去庫存成效明顯。據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房網(wǎng)簽銷售面積346.33萬平方米，同比增長35.81%，商品房庫存面積同比下降5.83%，比去年年末下降了109.28萬平方米，下降了7.93%。

    庫存量的下降主要得益于清遠(yuǎn)清城區(qū)。據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，清城區(qū)庫存面積約854萬平方米，占全市庫存面積的61.97%。

    今年以來清城區(qū)上半年商品房新增預(yù)售面積約154.29萬平方米，同比增長2.69%。不過，清城區(qū)商品房新增預(yù)售增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售增長率，同時商品房銷售增長率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市近10個百分點(diǎn)：上半年商品房銷售面積約208.7萬平方米，同比增長45.91%。如上數(shù)據(jù)表明，商品房銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，尤其是清城區(qū)的銷售面積比新增商品房預(yù)售面積多出了54.41萬平方米。

    清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，去年以來，宏觀調(diào)控一改往年調(diào)控樓市的方向，五次降息、降低購房首付比例、廣清公積金互貸、公務(wù)員買房補(bǔ)貼等利好清遠(yuǎn)樓市去庫存政策接連出臺，直接促使清遠(yuǎn)樓市回暖，去庫存成效明顯。

    ▶▷節(jié)源減少或暫停土地供應(yīng)

    供求關(guān)系，決定市場走勢。要解決庫存壓力，合理控制土地供應(yīng)是最根本的解決之道。

    清遠(yuǎn)將各縣（市、區(qū)）區(qū)域內(nèi)庫存規(guī)劃劃分為4類，實(shí)行“一類一策”的去庫存政策。

    其中，對房地產(chǎn)庫存的增量部分實(shí)施“節(jié)源”。對庫存量較大的縣（市、區(qū)），減少或暫停商住用地供應(yīng)；重新研究制定清遠(yuǎn)市清理閑置用地的工作方案和相關(guān)措施，從源頭上控制新增房地產(chǎn)潛在庫存量。

    為了合理控制新增商品房數(shù)量，庫存量較大一類區(qū)域包括清城、清新和英德，要減少或暫停商住用地供應(yīng)，合理控制房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目的審批進(jìn)度，完善清理閑置用地措施，從源頭上控制新增潛在庫存量。

    實(shí)際上，近幾年來清遠(yuǎn)開始降低住宅用地供應(yīng)量。據(jù)清遠(yuǎn)市國土資源局及公共資源交易中心網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，清遠(yuǎn)市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)）去年一級市場居住用地供應(yīng)量只有約40.29萬平方米，同比降幅達(dá)到53.47%！這也是近5年來一級市場居住用地交易最少的一年：2011年出讓面積超過220萬平方米，2012年出讓面積81.6萬平方米，2013年出讓面積近236萬平方米。

    ▶▷開流多舉措降低購房門檻釋放市場需求

    如果說，對一類區(qū)域房地產(chǎn)庫存增量部分的管控措施是“節(jié)源”，那么打通商品房與保障房的通道、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房等措施，則是在庫存的存量部分“開流”。自去年以來，清遠(yuǎn)先后出臺多個文件，支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而這些政策干貨中，釋放潛在需求成為最主要的基調(diào)。

    早在去年8月份，清遠(yuǎn)就制定有關(guān)政策，推動去庫存工作。去年，清遠(yuǎn)市與廣州市聯(lián)合審批通過兩市公積金互認(rèn)互貸，帶動廣州居民到清遠(yuǎn)購房。同時支持團(tuán)購，有一部分整村搬遷和舊城改造，支持并出臺團(tuán)購政策。還將實(shí)施去庫存人才引進(jìn)政策，對本科生、研究生和博士生，提供最高達(dá)到4萬元的財政補(bǔ)貼。

    今年，這種補(bǔ)貼還將持續(xù)且擴(kuò)大范圍。《計劃》提出，凡在清遠(yuǎn)購買首套新建商品住房，符合《清遠(yuǎn)市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》相關(guān)補(bǔ)貼政策條件的，給予足額補(bǔ)貼。在此政策條件之外的，采取適當(dāng)形式給予合理補(bǔ)貼。

    《計劃》還提出，進(jìn)一步激活公積金貸款，擴(kuò)大公積金使用范圍，包括在現(xiàn)有公積金支持購房政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放寬公積金貸款范圍，研究制定將農(nóng)民工、靈活就業(yè)人員、個體工商戶納入公積金制度覆蓋范圍。同時，在廣清公積金互貸基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究將互貸范圍拓展到省內(nèi)其他地級市。

    農(nóng)民到各縣（市、區(qū)）購買商品房的，各縣（市、區(qū)）人民政府制定并落實(shí)專項(xiàng)購房補(bǔ)貼，并鼓勵供水、供電、供氣、有線電視等企業(yè)為農(nóng)民購房提供優(yōu)惠，對農(nóng)民進(jìn)城購房不強(qiáng)制入戶，允許不入戶的購房農(nóng)民享受同等的基本公共服務(wù)待遇。

    另外，爭取首套房首付降至兩成。積極推進(jìn)住房保障貨幣化改革工作，切實(shí)打通商品住房和各類保障性住房的供需通道。原則上不再新建公租房等保障性住房，對公租房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)民回遷安置房等通過政府組織團(tuán)購商品房或發(fā)放“購房券”等方式進(jìn)行安置。

    《計劃》還提出，要培育和發(fā)展住房租賃市場，逐步建立購租并舉的住房制度。支持發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)。對于自然人和各類機(jī)構(gòu)設(shè)立房屋租賃企業(yè)，投資購買庫存商品住房經(jīng)營房屋出租業(yè)務(wù)的，對企業(yè)三年內(nèi)所繳納的房產(chǎn)稅、所得稅予以適當(dāng)獎勵。鼓勵開發(fā)企業(yè)持有并長期經(jīng)營商業(yè)辦公樓，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級。

    ▶▷調(diào)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)用地供給達(dá)歷史新高

    要推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)結(jié)構(gòu)才是長久之計。

    從供給側(cè)來看，未來壓力會持續(xù)減小。以市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)）為例，住宅用地供給大幅下降，去年一級市場居住用地只有約40.29萬平方米，同比降幅達(dá)到53.47%！這也是近5年來一級市場居住用地交易最少的一年。

    和住宅用地交易大幅減少相反，一級市場工業(yè)用地及其他產(chǎn)業(yè)用地成交面積在近兩年來大幅增加，去年市區(qū)成交面積超過300萬平方米，加上清新區(qū)，總共達(dá)320多萬平方米；2014年三區(qū)成交用地達(dá)240萬平方米，而2011至2013年總共成交面積還不到230萬平方米！

    值得注意的是，這些用地產(chǎn)業(yè)類型發(fā)生很大變化，前幾年多集中在陶瓷、有色金屬等方面，而近兩年多集中在高新區(qū)、廣清產(chǎn)業(yè)園等，很少有建筑陶瓷類，多屬于高附加值的成品如潔具類，還有高技術(shù)材料，以及第三產(chǎn)業(yè)用地，尤其是旅游娛樂用地，其中最引人注目的是投資將達(dá)數(shù)百億元的長隆森林公園。

    “從工業(yè)用地成交可以看出，清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，高附加值產(chǎn)業(yè)增加，且工業(yè)開始發(fā)力，未來幾年經(jīng)濟(jì)增長潛力大。”暨南大學(xué)教授、城市規(guī)劃專家胡剛分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根本還是來自于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，清遠(yuǎn)這幾年工業(yè)再一次發(fā)力，城市競爭力才能持續(xù)提高，才能不斷有各種人才進(jìn)入清遠(yuǎn)。

    ■觀察

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上半年樓市銷售受政策影響較大，隨著下半年的來臨，政策效應(yīng)逐步弱化，房企間的競爭與區(qū)域間的分化將進(jìn)一步加大，這對于急于去庫存的房企來說，壓力難以想象。對未來市場價值的謹(jǐn)慎，讓越來越多的房企更專注于現(xiàn)有產(chǎn)品的銷售，現(xiàn)金為王也將在下半年影響市場銷售。

    值得一提的是，下半年的房地產(chǎn)市場雖然有諸多利好消息，但對于日漸理性的購房者來說，高性價比的住宅才是最終促成簽單的關(guān)鍵。就房企而言，與其不斷推出促銷活動，不如雙管齊下，提升產(chǎn)品價值，完善社區(qū)環(huán)境，改善售后服務(wù)，這些都將為房企銷售加分，最終成為市場贏家的砝碼。

    另外，對于相關(guān)部門而言，樓市去庫存，不僅需要政策跟進(jìn)，還應(yīng)提升城市本身的吸引力。這主要取決于城市的就業(yè)、人口的吸附、生活宜居的一系列創(chuàng)造。增強(qiáng)城市對新市民對高新人才的吸引力、產(chǎn)生更多就業(yè)機(jī)會以及創(chuàng)造良好的生活環(huán)境是根本。（記者 黃劍琴）