高房價和過去較長時間的房價上漲預期，已經成為中國經濟中多種問題和困境的一個“糾結點”。

    關于房產稅的討論，一定要建立在準確認識其政策定位的基礎上。為什么要啟征房產稅，征收房產稅的政策目的是什么？只有對這一根本問題有了準確認識，接下來細節性的、技術性的討論才有意義。

    房產稅不是調控房價的政策工具

    房產稅的目的不應該是為了調控房價。去年以來，一線城市以及部分二線城市房地產市場出現了新一輪上漲熱潮，個別城市甚至再一次考慮通過限購等措施來遏制房價上漲。在這樣的背景下，有觀點認為，現在推出房產稅正好可以防止房價過快上漲。這種把房產稅作為調控房價的政策工具的想法，從邏輯上是站不住腳的。

    一方面，稅制設計是一項關乎長遠的基礎性制度建設工程。尤其是像房產稅這樣涉及重點行業、牽扯經濟全局的稅種，更是如此。一旦通過立法程序推出，就將是長期有效的，不可能輕易作出調整。而宏觀經濟則是有周期的，房價作為一種資產價格也具有明顯的周期性。用長期的、制度性的法案作為短期的、不確定性的宏觀調控工具，本身就不合理。即便在當下取得一時成功，在未來更長遠的時間里也會付出代價。

    另一方面，即便退一步，認同通過房產稅來遏制房價上漲這一“善良”的主觀愿望，啟征房產稅也不一定是好的選擇。從經濟學的角度而言，判斷一項政策好不好，不能看政策制定者的初衷是不是好的，而要看該項政策能否實現政策制定者所希望達到的目的。回顧中外經濟史，因為“善良”的政策反而導致惡果的案例并不鮮見。不論從理論上、還是實證上，房產稅都無法起到遏制房價上漲或是降低房價的效果。

    開征房產稅帶來的“稅收楔子”會按照供給彈性和需求彈性以一定的比例，分攤到買房人和賣房人身上，最終的均衡含稅價格不僅不會降低，甚至還可能高于沒有房產稅的情形。實證研究也表明，上海和重慶兩地房產稅試點沒有能夠起到顯著的調控房價的作用。

    房價的高低取決于供給需求關系。目前，房價普遍上漲的階段已經過去，轉而呈現地域分化的格局。

    北上深等城市房價持續上漲，本質上是因為供給滿足不了需求，是一個短缺市場。造成短缺的愿意，一方面是因為土地供給政策的限制，另一方面是由于城市規劃不合理導致的低容積率和低土地使用效率。這些才是一線城市房價過快上漲的“病根”所在。想要用房產稅來治療這些病根，是緣木求魚，甚至還會帶來副作用。正確的做法，應當是在土地供給和城市規劃上下功夫。

    而在大部分三線及以下城市，房價繼續大幅上漲的動力并不強烈。對于這些城市，房地產的主要壓力是“去庫存”，通過房產稅來調控這些地方的房價更是無從談起。

    高房價成為經濟發展的“糾結點”

    客觀上，高房價和過去較長時間的房價上漲預期，已經成為中國經濟中多種問題和困境的一個“糾結點”。因為高房價，制造業的勞動力成本隨之上升，原有的比較優勢在失去，面臨著產業和就業流出的危險；因為房價上漲，大量資金由實業向房地產行業轉移；因為持久的房價上漲預期，貨幣政策的傳導機制阻塞，逆周期調控的效果越來越差。同時大量資金沉積在房地產上，長遠來看也會增加整個金融體系的風險；因為高房價，一線城市的很多年輕人不堪重負、倍感焦灼，不得不放棄理想和留在大城市的機會，開始出現了向二三四線城市回流的現象；因為高房價，城鎮化進程受阻，數以億計的農民工居無定所，家庭長期兩地分離，帶來一系列的社會問題。更重要的是，因為房價上漲，中國社會的收入不平等和財產不平等日益加劇。房地產甚至已經成為一道無形的鴻溝，把人群分為有房者和無房者兩類。

    特別值得重視的是，由房價上漲導致的一系列問題，往往并非由于人與人之間能力、勤奮度、智力的差異造成，而通常是由運氣、政策等非主觀因素決定。一條馬路兩側，三年前完全一樣，僅僅因為城市規劃的原因，三年后一側的居民獲得了兩三套回遷房，成為百萬富翁、千萬富翁，而另外一側仍舊是低矮的平房，每月三千塊錢工資收入。這樣的現象在過去十多年的城市建設熱潮中屢見不鮮。如果任由這種趨勢發展，社會的公平感、正義感會被扭曲，年輕人依靠勞動和智慧創業興業的熱情會遭受打擊，人們會感覺無所適從。

    房價上升、房地產的增值很大程度上來自于全國經濟發展水平的提升，來自于所在城市基礎設施建設的提升，來自于周邊學校、醫院、劇院、商場等配套設施的完善，以及貨幣金融環境的變化。這是經濟學上典型的“外部性”問題。這種由外部性帶來的收益應當有一個合理的分享機制。

    出于公平正義方面的考慮，對套數或者人均住房面積超過一定標準的對象征收房產稅具有合理性。但不應普遍征收，特別是在目前的經濟形勢下，普遍征收房產稅弊大于利。

    相比房產稅，新一輪房改才是根本之策

    即便如此，房產稅的作用不應被高估。對于促進社會公平正義、建立合理的“外部性收益”分享機制而言，房產稅的作用仍然是非常有限的。根本之策是要啟動新一輪住房體制改革。

    1994年，我國開始深化住房體制改革，當時面臨的首要問題是房地產市場缺失。改革的主要措施就是實行住房商品化，這帶來了接下來二十多年房地產行業持續的繁榮。房地產不僅成為拉動中國經濟增長的重要引擎，同時也成為地方財政收入的重要來源，可謂功不可沒。

    二十多年之后，房地產行業面臨的形勢與1994年房改時面臨的形勢已經完全不同了，中國經濟的大環境也與當時大不相同。因而，“新一輪房改”的首要出發點，就是對房地產行業在國民經濟全局中的作用進行重新定位。新定位的核心在于明確以下兩點：

    第一，要回歸住房本質，降低房地產的金融屬性。房子是給人住的，這個定位不能偏離。為此還必須意識到，“新一輪房改”不是孤立存在的，不可能單獨完成，而必須與金融體制改革協調并進。在金融市場不發達、居民缺乏可靠優質投資品的情況下，降低房地產金融屬性只能是一句空話。

    第二，要發展租房市場，探索靈活的產權制度，多種途徑實現住有所居。要促進租房市場建設，通過政府、企業和金融機構的共同努力，形成一個活躍度高、穩定性強的租房市場，重點服務兩類人群：一類是剛畢業開始工作、處于職業生涯起步階段的年輕人，另一類是在城市打工的農民工。另外，要給地方政府留出政策空間，允許探索創新，允許試點，允許過渡性的臨時政策安排。積極探索“先租后買”、“租售結合”、“倒按揭”、“共有產權”、“過渡性產權”等多種形式的交易創新和制度創新，在防范風險的前提下，讓更多的家庭享受到穩定的、與收入水平相適應的住房服務。(馮煦明 中國社會科學院財經戰略研究院、清華大學中國與世界經濟研究中心研究員)