進(jìn)入2016年正式銷(xiāo)售季以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)月開(kāi)盤(pán)量基本維持在30盤(pán)左右，最高不過(guò)34盤(pán)入市。不過(guò)，這樣的局面即將發(fā)生改變。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有32個(gè)項(xiàng)目入市，在這些項(xiàng)目當(dāng)中，商住僅有3席，其余均為普宅與別墅項(xiàng)目，北京樓市供應(yīng)再次成為純住宅產(chǎn)品的主場(chǎng)。

　　樓市供應(yīng)提速

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第4周（6月20日-6月26日）北京住宅市場(chǎng)共有12盤(pán)入市，其中包括冠城大通百旺府、江南府、強(qiáng)佑·府學(xué)上院等5個(gè)普宅項(xiàng)目，以及首開(kāi)·中晟廣場(chǎng)、長(zhǎng)安太和、萬(wàn)科中央城等7個(gè)商住項(xiàng)目。12個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品1694套，預(yù)售許可面積12.9萬(wàn)平方米，相比之前一周分別減少28%、35%。

　　雖然供應(yīng)量環(huán)比下滑，但仍處于周度供應(yīng)高位水平。而從供應(yīng)特征來(lái)看，基于商住限購(gòu)預(yù)期，商住類(lèi)產(chǎn)品仍然占據(jù)了目前供應(yīng)的主力，12個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中有超過(guò)半數(shù)均為商住項(xiàng)目，其中首開(kāi)·中晟廣場(chǎng)、首開(kāi)熙悅灣等為近期頻頻加推，而福佳·蜜碼空間、啟迪香山則是新盤(pán)緊急入市。另外上周入市的普宅項(xiàng)目則出現(xiàn)明顯的高端化，5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)多在5萬(wàn)元/平方米以上，其中映月臺(tái)逸墅單價(jià)更是高達(dá)8萬(wàn)元/平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，這些中高端項(xiàng)目一部分本身即高價(jià)地項(xiàng)目，另一部分則是受到地價(jià)上漲的推動(dòng)，價(jià)格均出現(xiàn)大幅上漲，其中強(qiáng)佑·府學(xué)上院上期銷(xiāo)售均價(jià)僅45000元/平方米，而此次入市價(jià)格已上漲至65000元/平方米，漲幅高達(dá)44%。隨著高價(jià)地項(xiàng)目的不斷入市，以及新晉高價(jià)地不斷刷新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來(lái)北京住宅市場(chǎng)將形成10萬(wàn)+豪宅與5萬(wàn)+中高端兩分天下的局面。

　　普通住宅重奪市場(chǎng)主角

　　截至上月26日，6月北京住宅市場(chǎng)共有32個(gè)項(xiàng)目入市，新增住宅產(chǎn)品4506套，預(yù)售許可面積35.4萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加10%、12%。6月供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均現(xiàn)象，上半月僅6盤(pán)入市，而下半月則出現(xiàn)26盤(pán)集中入市的“盛況”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，在上半年銷(xiāo)量沖刺等因素的影響之下，下半月市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始發(fā)力，半月供應(yīng)量幾乎追平5月的全月供應(yīng)，供應(yīng)的集中爆發(fā)也直接推升了6月成交量的再創(chuàng)新高。

　　根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有32個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金地華著、中國(guó)鐵建·花語(yǔ)金郡等在內(nèi)的8個(gè)純新盤(pán)，以及包括華潤(rùn)·萬(wàn)橡府、長(zhǎng)陽(yáng)光和作用等在內(nèi)的24個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，進(jìn)入2016年正式銷(xiāo)售季以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)月開(kāi)盤(pán)量基本維持在30盤(pán)左右，最高不過(guò)34盤(pán)入市。

　　后續(xù)供應(yīng)乏力

　　業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市供應(yīng)主要與土地出讓有關(guān)。2014-2015年北京住宅用地僅實(shí)現(xiàn)成交102宗，而在2009-2013年五年間宅地成交量為326宗，進(jìn)入2016年之后這一趨勢(shì)更為明顯，上半年僅實(shí)現(xiàn)宅地成交7宗。另外受到自住房等保障房產(chǎn)品的擠壓，2014-2015年間純商住宅用地僅500萬(wàn)平方米，2016年上半年更是低至40萬(wàn)余平方米。

　　高姍認(rèn)為，宅地供應(yīng)不足帶來(lái)了以下三方面影響，首先開(kāi)發(fā)商新增土地存貨量減少，為維持長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，不得不人為拉長(zhǎng)原有項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期，在入市頻次減少的同時(shí)，單次推貨量也不斷減少；其次由于保障性產(chǎn)品的擠壓，目前商品住宅項(xiàng)目多為10萬(wàn)平米以內(nèi)的中小型社區(qū)，雖然開(kāi)發(fā)商對(duì)于銷(xiāo)售節(jié)奏可控，但一些規(guī)模較小的項(xiàng)目仍會(huì)面臨很快售罄的局面。

　　此外，高珊表示，由于土地成本的不斷飆升，出現(xiàn)大量“面粉貴過(guò)面包”的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目基于市場(chǎng)接受度的考慮，不得不推遲入市節(jié)奏，一方面等待房?jī)r(jià)上漲，另一方面也將更多時(shí)間付諸產(chǎn)品打造上。北京商品住宅供應(yīng)量一直處于低位水平，預(yù)計(jì)長(zhǎng)期內(nèi)這一趨勢(shì)仍將繼續(xù)。（記者 邢飛）