2016年一季度，市場普通住宅難尋，投資客紛紛將目光聚焦商住項(xiàng)目，僅在4月份北京市商品住宅成交中，商住產(chǎn)品達(dá)近7成，而其中有6成的商住成交量為通州區(qū)所貢獻(xiàn)。但通州在上周四晚間出臺商住限購政策以后，通州也成了全國唯一的住宅和商住都被限購的區(qū)域。短短一周時間內(nèi)，今年以來成交最熱的通州就如同被澆了一盆涼水，瞬間冰凍，連續(xù)多天成交掛零。

    為此《北京青年報》探訪了通州及周邊的大興、順義等區(qū)域，第一時間為您解讀后限購時代的通州樓市。

    通州樓市上周成交創(chuàng)近8周新低

    通州限購由住宅蔓延至商住的“傳言”終于在上周四晚間塵埃落定。在北京市住建委頒布了關(guān)于通州商住樓盤限購政策以來，一個禮拜的時間里，北京市商品住宅成交量急劇下降。

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，“五一”假期前，北京市商品住宅（不含保障房與自住房）單周共實(shí)現(xiàn)成交6788套，其中商住樓成交5427套，占比高達(dá)80%，并且成交榜的前三位都被通州商住項(xiàng)目牢牢把持著。但隨著5月5日，一紙批文落地：“通州商住限購：未來商辦只賣給單位不賣給個人”。樓市成交也應(yīng)聲而落。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，五月第一周，北京市商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交1875套，成交面積為18.42萬平方米，創(chuàng)下了近8周來的成交新低。但即便是這個成交量，也存在一些水分。像首開萬科城市之光就在限購政策確定的當(dāng)晚，連夜通知購房人開盤，趕在限購政策執(zhí)行前簽約

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京青年報記者采訪時表示，之所以通州打了個“小噴嚏”，商住被限購傳導(dǎo)至整個北京樓市出現(xiàn)“感冒”癥狀。主要是因?yàn)榍八膫€月，北京市商品住宅市場成交量快速攀升的過程中，通州區(qū)尤其是通州區(qū)商住產(chǎn)品成為推動成交上升的“急先鋒”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份至4月份，北京市商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交33676套，同比增長122%，值得注意的是，通州區(qū)在前四個月的成交量中占比高達(dá)31%，居于各區(qū)之首，占整體市場成交量的比重也比去年同期上升了16個百分點(diǎn)。

    郭毅認(rèn)為，自去年通州區(qū)住宅實(shí)現(xiàn)雙重限購之后，區(qū)域內(nèi)的商住產(chǎn)品優(yōu)勢得到進(jìn)一步凸顯，房企項(xiàng)目入市的積極性提升也拉動了通州區(qū)整體成交量的不斷攀升。進(jìn)入4月份之后，隨著通州商住限購消息的散播，通州區(qū)域的商品住宅成交量更是進(jìn)入一個新的高峰。據(jù)悉，4月份通州區(qū)商品住宅共成交6601套，市場成交占比高達(dá)44%。

    不過，隨著5月5日通州商住限購“靴子”的正式落地，郭毅認(rèn)為，短期內(nèi)，新項(xiàng)目入市積極性將大幅降低，北京住宅成交量環(huán)比下滑態(tài)勢也將漸趨明朗。

    通州部分項(xiàng)目被疑新房轉(zhuǎn)二手房

    雖然通州商住限購是5月5日晚間確定并從5月6日正式實(shí)施的。但實(shí)際上，通州商住限購的風(fēng)聲已經(jīng)傳了很久。除了加快推盤落袋為安以外，甚至有一些開發(fā)商早已做好準(zhǔn)備，尋找新政的空子。

    像通州某項(xiàng)目在五一前的一周里賣掉了3200套左右的房子，在今年的前四月里，合計賣掉了3893套房子，成交額近40億元，無論是成交套數(shù)還是成交金額都是通州當(dāng)前的銷冠。

    但令人蹊蹺的是， 該項(xiàng)目今年一季度的成交量還只有554套；4月11日~4月17日的成交也只有47套。但是，隨后的一周，4月18日~4月24日，成交突然環(huán)比增長60倍，達(dá)到令人咂舌的3191套。而在北京整體的市場環(huán)境下，大部分項(xiàng)目推盤都是幾十套幾十套地推，成交幾百套房子都是值得大肆宣傳的事。而該項(xiàng)目卻一反常態(tài)，一周內(nèi)成交近3200套房子，卻超乎尋常地低調(diào)。

    而對于成交爆發(fā)式地增長，即便是此前的自住房，也沒有單周成交3000多套的先例。并且該項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)并未做過大力的營銷甚至促銷活動，突然之間幾千套的成交，實(shí)在蹊蹺。

    對此，有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對北青報記者表示，這突然增出的3000多套成交量，很可能和通州的商住限購有關(guān)，并不只是“限購前的瘋狂導(dǎo)致了3000套的成交量”，因?yàn)槠渌ㄖ莸纳套№?xiàng)目也沒有如此爆發(fā)式地增長。而這其中的奧秘很可能在于通州的商住限購只是針對新房，并不包含二手房。

    通州此次的商住限購文件明確表示，文件發(fā)布前已由居民家庭或個人購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，再次出售時可按原規(guī)定執(zhí)行。也就是說，新政落地前已完成交易的通州商住、商辦產(chǎn)品，再次交易時不受本次新政約束。

    正因?yàn)檫@條細(xì)則，一些業(yè)內(nèi)人士猜測，該項(xiàng)目很可能是通過集中成交，把新房變成二手房，而通州的商住限購并不包括二手房，這些房產(chǎn)的未來的交易自然就不受限購影響了。當(dāng)然，二手房交易會涉及更多的稅費(fèi)等問題，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，對于投資需求來說，多交稅也總比找不到能買的房子強(qiáng)。記者　李桁