5月北京預計將有36個商品房項目入市，其中純新盤達12個；僅有密云、平谷兩個住宅項目低于3萬元/平方米。

　　無論是此前成功“搶跑”，還是乘勢追擊，北京多個樓盤都已摩拳擦掌等待在5月份入市。從機構統(tǒng)計的預計入市項目情況來看，北京樓市將迎來一個相對紅火的五月是大概率事件。

　　供應提速

　　盡管截至目前，市場走勢節(jié)節(jié)高升，但隨之而來的傳統(tǒng)“紅五月”，對于大多數(shù)房企而言，都是不可錯過的銷售窗口期。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，5月北京預計將有36個商品房項目入市，除了以天恒金融街公園懿府、金玉府為代表的老項目推新之外，純新盤的入市節(jié)奏也明顯加快，出現(xiàn)了天恒世界集、國瑞境界等12個純新盤，這一數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)造了今年以來的階段性峰值。

　　某項目負責人表示，多數(shù)項目都想借助現(xiàn)階段的上升通道拼一把。據(jù)記者觀察，有不少“塵封多年”的項目也加入到即將在5月推盤的隊列中。例如位于朝陽區(qū)東四環(huán)的凱德錦繡慈云壹號，距離項目上一次開盤已經(jīng)超過兩年，本次將要加推的是94-230平方米的精裝產(chǎn)品，盡管目前價格尚未對外公布，但凱德錦繡小區(qū)的二手房目前已接近7萬元/平方米；同樣“雪藏”多年的別墅老盤、位于順義后沙峪的魯能優(yōu)山美地，也打算在5月推出D區(qū)，目前報價為2500萬-8000萬元/套。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，進入4月份之后，雖然二手市場開始出現(xiàn)回落，但是新房市場的成交依然保持上升勢頭。因此，供應的快速回升主要是受到強勁需求的拉動。

　　普宅難尋

　　根據(jù)機構統(tǒng)計，預計在5月入市的項目中，位置上仍以四環(huán)外為主；有超過半數(shù)的項目都表示開盤價格“待定”，但從已經(jīng)明確開盤價格的項目來看，項目的定價明顯更加“開放”。值得一提的是，除了在密云和平谷兩個遠郊區(qū)還能搜尋到低于3萬元/平方米的住宅項目，在其他區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)很難看到普通住宅的身影。

　　據(jù)記者了解，5月，西城、朝陽、海淀以及豐臺四個區(qū)共有10個項目預計入市，從預計售價來看，多數(shù)項目都已步入高端豪宅的行列。其中，位于東三環(huán)農(nóng)展館的北京壹號院，預計售價為16.5萬元/平方米；位于西四環(huán)中路118號的紫辰院，其最后一棟樓王產(chǎn)品也將邁入10萬+的行列。此外，包括以純新盤首次亮相的香山四季，報價已達到8萬元/平方米；位于海淀區(qū)的前海中金公館、冠城大通百旺府等項目，雖然尚未定價，但從其所處的地理位置和前期價格來看，也都是高端項目的種子型選手。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從4月出臺的2016北京土地供應計劃中可以看出，未來中心城區(qū)土地供應將進一步減少，未來供應的不足使得這類高端項目雖然售價較高，但仍具備一定市場接受度。

   ■ 典型樓盤

　　金玉府

　　單價7.5萬元“學府房”有吸引力

　　5月份，不少售價在6萬元/平方米以上的高端改善型項目將入市，這將讓北京豪宅市場競爭更為激烈。

　　“由于經(jīng)濟的大環(huán)境不能夠支撐市場持續(xù)向好，不少房企都在把業(yè)績?nèi)蝿障蚯摆s。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，房企對今年下半年的市場沒有把握，所以會采用一些不同于往年的銷售節(jié)奏，這使得不少豪宅項目將在5月集中開盤。

　　比如，位于海淀的金玉府，據(jù)該項目營銷負責人介紹，項目預計在5月份推出110套房源，售價在7.5萬元/平方米左右，目前已經(jīng)開始蓄客。不過，面對激烈的競爭，項目開發(fā)商顯得并不擔心。“金玉府受到?jīng)_擊的可能性不大。因為項目處于海淀區(qū)，在位置上具有很好的優(yōu)勢。我們選擇在5月開盤也沒有什么特殊原因，只不過是公司正常的銷售節(jié)奏。”金玉府項目營銷負責人告訴記者，“項目配有幼兒園和十一學校的初中等教育配套，均屬本校直管。這種學府類產(chǎn)品對于30-45歲、有子女的家長是很有吸引力的，而且價位也處于合理區(qū)間范圍內(nèi)。”

　　據(jù)了解，目前，海淀在售住宅項目寥寥無幾。目前金玉府的主力客群除了傳統(tǒng)意義上來自西部海淀、中關村以及金融街附近的人群之外，對東部有著子女教育需求的置業(yè)者也有很大的吸引力。

　　天恒世界集

　　區(qū)域稀缺平層商住單價3萬-3.5萬元

　　無論是高調(diào)宣布年內(nèi)推出十二盤聯(lián)動，還是舉辦樂跑活動，或者發(fā)布《天恒世界集互聯(lián)網(wǎng)+健康社區(qū)白皮書》，推出國內(nèi)首個5G體系健康社區(qū)標準；這一系列的動作，都在為即將入市的天恒世界集暖場。

　　位于大興西紅門區(qū)域的天恒世界集，主打地鐵精裝公寓概念，在即將到來的5月將全面亮相。據(jù)悉，天恒世界集一期產(chǎn)品為80-100平方米的精裝平層產(chǎn)品，層高3.3米，目前均價預計為3萬-3.5萬元/平方米；此外，項目下半年還計劃推出47-75平方米的LOFT。

　　“原本去年就計劃入市，因為工程進度的原因才拖到今年。能夠在5月入市，對于項目本身而言也是一個比較好的時機。”據(jù)項目相關負責人透露，北京LOFT產(chǎn)品的供應量很大，但居住屬性更強的平層商住產(chǎn)品不多，所以在市場上的熱度也很高。“天恒世界集從3月中下旬開始排卡，現(xiàn)在就達到400多張，而一期推出的總量也只有200套左右。”

　　在住宅供應量持續(xù)減少的現(xiàn)狀之下，商住產(chǎn)品正在成為北京樓市的中流砥柱，今年3月北京商住成交首次超過了普宅。

　　“如果通州商住產(chǎn)品也被納入限購行列，將對通州商住成交產(chǎn)生較大影響。”某業(yè)內(nèi)人士認為，一旦政策出臺，部分需求則將轉(zhuǎn)移至其周邊大興、順義等區(qū)域，刺激這些區(qū)域的商住項目積極入市接收外溢需求。

　　華潤·悅景灣

　　5月中旬開盤 將有優(yōu)惠折扣

　　作為位于門頭溝的商住項目，華潤·悅景灣同樣面臨著一定的市場競爭。日前，記者了解到，該項目將于5月中旬推出新一期LOFT。

　　“目前我們項目的最終優(yōu)惠還沒有確定，不過針對不同的產(chǎn)品和不同的付款方式，我們都會給出客戶一定的折扣。” 華潤·悅景灣項目銷售人員表示，此次推出的戶型與上期相同，依然是以33-70平方米的LOFT為主；預計均價為3.3萬元/平方米。

　　另據(jù)了解，目前悅景灣的主力客群為工作、生活在京西和西北部的剛需人群，以25-35歲的年輕人為主，大部分是單身或是年輕夫妻，他們的購買能力有限，因此往往愿意選擇LOFT作為過渡。基于此，華潤·悅景灣攜手愛空間推出988元/平方米的定制化精裝修服務，給客戶提供多種定制選擇。項目銷售人員透露，目前悅景灣的認籌情況非常不錯。

　　不過也有一些房企人士分析認為，華潤·悅景灣這一類的商住項目表現(xiàn)活躍與市場大環(huán)境也是有一定關聯(lián)的。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在5月預計入市36個項目，其中商住項目的數(shù)量就占了10個。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，“去年北京住宅供地趨于減少，再加上產(chǎn)品高端化的趨勢，使得剛需和剛改人群所面臨的可選擇面非常狹窄，只有往商住類產(chǎn)品分流。此外，目前通州商住限購并沒有官方回應，而此前對于通州住宅進行限購也是政府從減少區(qū)域泡沫的初衷出發(fā)，希望投資需求在區(qū)域中占比更低，這一類措施不太可能在北京其他區(qū)域推行，因此也沒有恐慌的必要。”

　　■ 觀察

　　供需失衡商住成主角

　　在采訪過程中，多位項目負責人都不約而同地表達出對于今年上半年樓市持續(xù)上行的判斷。而作出這種判斷的根據(jù)源于供需市場的變化。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2014年和2015年在土地供給上向民生類用地的自住房和保障房傾斜，保障類住宅產(chǎn)品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導致這兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬平方米。供地減少，開發(fā)商無米下炊，傳導到商品住宅市場上便是供應減少。而由供地不足到住宅供應減少的傳遞效果最終在2016年開始顯現(xiàn)。在庫存不斷下滑、供需嚴重失衡的市場背景下，北京房價漲速開始加快。

　　“北京純商品住宅的供需比低至1:3，供應遠遠不足以滿足購房需求，加之北京執(zhí)行的嚴格限購，促使部分剛需及剛改購房客群轉(zhuǎn)而選擇商住產(chǎn)品，商住產(chǎn)品成交量不斷上升，并占到市場交易的主體。”亞豪機構市場部總監(jiān)郭毅表示。

　　另據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)顯示，3月，北京住宅市場當中商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交4656套，創(chuàng)下有史以來的月度銷量新高，占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%，這是商住產(chǎn)品的成交量首次超過住宅類產(chǎn)品，并因此成為北京樓市的主角。

　　但商住產(chǎn)品仍未能有效補充北京樓市庫存告急的現(xiàn)狀。按照此前6個月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推，北京66576套商品住宅庫存的去化周期僅為8個月，已經(jīng)瀕臨8-10個月合理去化周期的底線。

　　“這一段時間，購房人的熱情很高，無論是市場的預期還是經(jīng)濟的大勢，都讓大家對除了房產(chǎn)以外的投資方式更加謹慎。”某房企負責人如是說。

　　郭毅判斷，盡管2016年北京商品住宅計劃供地量增加了100公頃，但一方面計劃落實到實際供地量能否明顯增加尚是未知數(shù)；另一方面出于商品住宅開發(fā)的周期性原因，此前的供地不足將導致2016年和2017年出現(xiàn)商品住宅供給大幅減少的窘境，這將導致北京房價的上漲勢頭難以抑制。（記者 李捷 陳禹銘）