在“十三五”規劃開局之年，一線城市恐慌性購房和三四線城市高庫存并存的背景下，政策走向如何？未來樓市將發生哪些變化？正在召開的全國兩會上，房地產再度成為代表委員們的熱議話題。

    關鍵詞：因城施策、棚改

    今年的政府工作報告指出，今年樓市調控的主基調是“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”。

    業內人士認為，今年去庫存政策將更加完善，地方將享有更多的自主權。政策或將從供需兩端多元去化房地產庫存。因城施策意味著未來地方去庫存政策將更符合自身實際需求。在全國政協委員、經濟學家賈康看來，樓市現在是冰火兩重天，去庫存要區別對待，不是每個城市都要采取千篇一律的辦法，要根據城市特點設計具體方案，手段要多樣化。

    如河北在去庫存的同時，也在嚴控環北京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵農民工進城購房，南京在注重商辦去化的同時加大住房土地供應等。類似廣東、重慶將去庫存年度目標量化到各市縣等方式，也或將被更多省市效仿。

    中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，與上年工作報告相比，今年對于房地產提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，2016年住房市場還將根據實際情況，有進一步鼓勵剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關政策出臺。

    全國政協委員、央行副行長潘功勝表示，當前我國房地產市場基本特征是總量過剩、區域分化。因此，住房信貸政策調整的基本邏輯和總體基調是“因地施策”。“一是對北、上、廣、深等限購城市進行差別化處理，如近期兩次政策調整均將限購城市排除在政策實施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求；二是強調市場自律、商業銀行自主決策。允許各地在國家統一住房信貸政策基礎上，結合當地房地產形勢，對轄內個人住房貸款的最低首付比進行自律調整。商業銀行在遵循這些政策基礎上，自主決策；三是強調宏觀審慎管理。”

    今年的政府工作報告還指出，要“推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這意味著，在供應端，我國將繼續打通存量房與保障房及租賃市場渠道，大力推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。

    黃瑜認為，棚改是去庫存的重要法寶。2016年，棚改貨幣化安置比例提高，公租房擴圍將成亮點。中國指數研究院認為，加大棚改支持力度，貨幣化安置將為中國樓市帶來大量需求。

    政府工作報告將今年的棚改目標由去年的580萬套提升到600萬套，同時強調提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區按照原則上不低于50％的比例確定棚改貨幣化安置目標，這不僅為市場帶來大量的需求，對去庫存的重要作用也將不斷凸顯。

    全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，未來戶籍制度改革對農民工的保障措施將繼續加大，提高農民工待遇，讓他們享受到實質性的城鎮化福利和穩定的工作居住環境。此外，信貸放松及財政補貼支持將吸引更多農民工就地購房。另外，農民工市民化或將涉及購買保障房、租賃公租房，結合保障房貨幣化安置，也將進一步促進庫存去化。

    易居智庫研究總監嚴躍進表示，公租房范圍的擴大，體現了政府關注低收入階層及弱勢群體的住房問題，將持續發揮托底民生作用。同時，公租房范圍的擴大將帶來大批對公租房源的需求，也將進一步推動公租房貨幣化比例擴大。

    三四線城市降房價只是時間問題

    春節之后，北上廣深等熱點城市樓市驟然火爆，再現“恐慌性”購房氛圍。由于部分城市市場回暖的速度超出政策預期，控制房價過快上漲的措施正在醞釀之中。

    從兩會透露出來的信息看，一線城市將繼續實施差異化調控，更注重分類指導，嚴控投資投機。

    兩會期間，住建部部長陳政高表示，北上廣深四個城市要穩定市場，主要采取五方面具體措施：實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應面積，并要及時公布信息，以穩定信心；增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；打擊各種交易當中的違法違規行為；正確引導輿論。

    潘功勝透露，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監會等部門商量，準備開始對一些房地產市場、房地產企業、房地產中介機構參與金融業務進行治理，若沒有資質，將不能跨界經營。

    全國政協委員、中國東方資產管理公司原總裁梅興保認為，房地產應該落實分類調控、分區域施策的方法。從整個經濟面來說，房地產需要去庫存，但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經濟活力強、種類資源富集的特大城市，應該嚴格控制實施調控措施，適度去杠桿。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為，兩會之后，政府將出臺防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象。除嚴格執行樓市限購政策之外，部分一線城市如深圳等可能會提高限購政策執行門檻，抑制外來的投資投機需求。同時，為了拉低房價整體水平，政府可能重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；增加中小套型土地配比與供應；針對房產交易環節實行差別化的稅收政策，以調節市場成交結構，穩定房價；針對持有環節實行差別化的稅收政策，以進一步抑制投資投機性需求等。

    與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市，如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力。兩會代表委員和專家認為，三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。

    世邦魏理仕預計，短期來看，2016年上半年整體房價漲幅將繼續擴大，一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松，二線城市的住宅價格將進入加速上升期。滬上一大型房企高管表示，當前一線城市房價高企，與居民購買力逐漸偏離，銷量高位運行難以持續。而二線城市住宅存銷比下降明顯，去庫存壓力正在積極釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉置業需求。”

    以安徽省會合肥為例，目前該市商品住宅處于供不應求狀態，由于部分區域需求旺盛，開發商甚至將個別樓盤的房子與車位綁定銷售。

    專家認為，2015年下半年以來，一線城市房地產市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三四線城市和小城鎮傳遞。

    這也意味著，規模巨大的庫存量背后，潛藏著多重風險。全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘指出，目前去庫存的難點之一就是三四線城市庫存。

    全國人大代表金碩仁認為，三四線城市中許多房地產開發企業資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進入下行通道。

    蔡繼明直言，一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現行房地產市場的游戲規則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境。

    農民工將成三四線城市去庫存主力

    專家認為，在需求端，中央將繼續推動首套及改善性需求釋放，鼓勵農民工等新市民購房。

    國家發改委主任徐紹史在兩會期間公開表示，現在中國房地產庫存7.19億平方米。化解庫存，首先要加快農民工市民化的進度，來擴大住房的需求，同時加快城市的棚戶區改造和保障房建設等進度，在這個過程當中，盡量比較多地采用貨幣化安置的方式，貨幣化安置可以收購這些存量用房，解決棚戶區居民的搬遷、住處，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。

    清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，2014年底，農民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10％的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

    黃瑜認為，部分后續需求乏力的城市可以積極出臺政策，將需求拓展到農民工及進城農民。

    事實上，已有部分城市將農民工納入政策支持群體，通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對農民工購房的支持力度。未來針對農民工購房的定向支持政策或將成為各級政府去庫存政策的著力點。例如，在鼓勵引導農民進城購房方面，山東要求各地做好業務銜接和政策儲備，對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，使其成為長期穩定的住房消費群體。甘肅省目前正在擴大住房公積金制度覆蓋面，以逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍，并鼓勵農民工和個體工商戶利用住房公積金貸款購房等。

    “現在大量進城的農民工，80后、90后占到60％至70％。這些人進城的目的，不僅僅是為了打工，是希望能夠在城市居住下來，但城市在這方面沒有做好充分的準備。這其實是農民工半城市化現象，加劇了勞動人口短缺的局面。”蔡繼明認為，因為進城不能落戶，遷徙人口不能定居，農民工到了四五十歲以后，就會由于養老問題無法解決而考慮離開。“而有城市戶口的居民則可繼續待業，再轉到其他崗位就業。沒有戶口，沒有基本的社會保障的農民工將重返農村，這樣就人為減少了有效勞動力供給。因此，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存，促進農業轉移人口市民化，助力新市民住房消費。”(記者 鄭鈞天)