原標題:義和莊區域樓盤新年將展開混戰 業內預計三月樓市會整體復蘇

    二月只有七個新盤要入市

    天氣轉冷，讓新盤也“偷懶”，躲在暖暖的被窩中不愿出來。北京青年報記者根據亞豪機構的統計發現，2月份僅有7個項目有入市的打算，大部分新盤陷入“沉睡”。

    業內人士表示，由于春節假期的因素，買房人奔波看房的意愿明顯降低，開發商也無意大肆推新，這樣的低迷和觀望預計將影響整個2月份的新房市場。不過，隨著3月份傳統銷售季的到來，壓抑了一冬的購房需求，很可能在3月份迎來爆發。

    2月7個項目預計入市

    “這天氣太冷了，好幾個報了名的看房班團我都沒去，反正年底也沒什么優惠，等到過完年再看看吧。”為了給兒子找到合適的婚房，家住海淀的馮阿姨本打算跟著看房團跑跑新房項目，但最終嚴寒的天氣，讓馮阿姨暫時擱置了看房的打算。

    不只是買房人興趣寥寥，大多數開發商自身也懶得在年底推陳出新。根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年2月，北京商品住宅市場預計僅有7個項目入市，其中包括萬澤·經海廣場、匯金·世界城楓丹郡等3個純新盤，以及泰禾中央廣場、首開熙悅尚郡等4個老項目后期。

    不足兩位數的新盤供應量體現了樓市近期的疲軟，亞豪機構市場總監郭毅表示，進入2月份之后隨著春節的來臨，樓市也將暫時進入休整期。而選擇這一階段入市的項目主要有兩種類型，一類是熱銷加推，例如泰禾中央廣場2015年9月入市之后，兩個月實現成交363套，截至目前已實現成交489套，市場的認可使得這類項目推盤信心十足；另一類屬于宣傳期較長遲遲未能入市項目，例如萬科天地、匯金·世界城楓丹郡等，這些項目在經歷了較長的蓄客周期之后，并且已經等來價格的上漲，因此開始在供應缺口期醞釀入市。

    除去這兩類項目之外，大量項目均預計將會在3月份開始正式開啟2016銷售季。而從2016年市場供應來看，由于市場價格已逐漸進入快速上漲周期，并且新增供應中高價項目不斷增多，因此整體供應不會出現集中爆發的現象，而是將呈現以少量小幅推盤為主導的特征。

    一半新樓盤不愿報價格

    春節前后的傳統樓市淡季，令京城2月樓市仍將繼續“過冬”模式。來自中介機構的監測數據顯示，2月份計劃入市的7個項目，有一半處于待定價的觀望狀態。

    根據亞豪機構的統計，在購房人最關心的項目定價上，除首創伊林郡等4個項目給出了報價外，其他項目均處于開盤價待定的觀望狀態，多數僅給出一個口頭的初步價格來試探購房人的反應。

    “雖然樓市從去年開始明顯反彈，但在新盤集中的區域，客戶積累仍舊比較慢，已經無法實現以往3至5倍于推盤量的認購客戶積累，‘強開’入市就迫在眉睫。”郭毅分析，土地成本的攀升讓不少項目都有了提價的念頭，但在大興義和莊等區域，在售項目集中，既有商住產品，也有住宅項目，使得區域供求一直比較穩定，盲目提價容易與競爭對手的項目拉開差距。因此不少項目不到開盤前夕是不愿透露具體報價的。

    根據亞豪機構的監測數據，2月份包括有首開熙悅尚郡、萬科天地、優山美地D區、泰禾中央廣場等7個項目計劃入市。其中，除了首開熙悅尚郡是五環內的項目外，其余所有新盤都位于五環外，尤以房山、大興兩個區縣的項目供應比較多。相比其他區縣新房的供不應求，房山區域及亦莊的義和莊區域普通住宅項目較為集中，供應量大，導致區域價格并未明顯提升。

    此外，還有就是意圖提價的項目，對于價格也是模模糊糊，像位于東五環內的首開熙悅尚郡，雖然未公布價格，但已經傳言將大幅漲價。據項目銷售人員介紹，新的一期共156套房源，全部為面向改善需求的124-173平方米三居室，售價將在6萬-6.5萬元/平方米左右。而該項目此前開盤價格約為5萬元/平方米。

    義和莊新盤展開混戰

    在2月新盤中，大興的義和莊再次成為亮點，原因就是萬科和泰禾兩大房企的項目都可能在2月入市。

    都說一山不容二虎，但在北京大興義和莊片區，不只有萬科、泰禾兩大“猛虎”，還有一個恒大。并且這三個項目還都是以LOFT產品為主，彼此互為競爭。從地圖上看，萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場這三個樓盤各據一方，以義和莊為中心，三足鼎立。

    商住市場競爭激烈，扎堆布局，就意味著競爭加劇，更何況這三者都是“猛虎”，稍顯大意“后果將會很嚴重”，萬科、恒大和泰禾顯然都打起了“十二分精神”以各顯所長。

    像2月份可能開盤的萬科天地，與同區域的恒大未來城緊緊相鄰，但因為土地成本相對較低的因素，售價雖然未公布，但業內預計將是三個項目中定價最低的，估計在29000元/平方米。此外，項目還自建有7萬平方米的商業。而在恒大未來城的對面就是泰禾中央廣場，去年9月開盤以來就一直熱銷，這次的加推仍以“公園＋地產”開發模式為主要賣點，很可能再次點燃義和莊區域的混戰。

    郭毅表示，義和莊片區因萬科、恒大及泰禾的入駐有可能會形成一個新的商圈。她認為，義和莊具有升值潛力，對于大房企來說，去化不是難題。

    小戶型豪宅年底走俏

    除了剛需性的小戶型商住樓引人關注外，單價高、面向中高端的小戶型商住樓同樣有不俗的表現。根據亞豪君岳會統計數據顯示，2015年12月北京公寓豪宅（報價6萬元/平方米以上）市場共成交509套，環比增長78%。與此同時，12月北京公寓豪宅成交均價為73373元/平方米，環比下滑3%。

    而公寓豪宅的亮麗表現主要受益于兩個商住公寓項目的集中成交。統計顯示，成交排名首位的京投銀泰琨御府共實現成交123套，其中99套為其商住產品；另外一個項目則是排名第二的魯能·釣魚臺美高梅公館，也是主打小戶型商住樓，共成交64套，平均每戶僅為60平方米，雖然單價突破7萬元/平方米，但總價并不高。

    業內人士表示，受制于土地成本的壓力，商住項目，尤其是核心區域商住項目高端化趨勢明顯，上述兩個商住項目均地處三四環之間。

    從市場接受度來看，其中琨御府項目普宅產品售價已超10萬元/平方米，而商住產品成交價僅在6萬元/平方米左右，在共享同樣社區資源的前提下，如此大的價格差距使得其商住產品大受歡迎；另外魯能·釣魚臺美高梅公館為項目配備了新風除霾系統及智能家居系統，并引入美高梅酒店提供酒店式公寓物業管理，這些“非標配”的加入也為項目增加了競爭力。

    郭毅預計，2016年由于豪宅供應量的加大，高端項目為了提升性價比，只有不斷在產品上做加法，同時控制面積、壓縮總價，才有可能在市場競爭中領先一步。

    精裝修將逐漸成為2016入市項目標配

    此外，精裝修也成為新盤項目彼此間實現差異化，吸引購房人的重要手段。從入市項目特征來看，2月預計入市的7個項目當中，有3個主打精裝修，其中包括商住項目萬科天地。

    進入2016年之后，新盤項目的精裝修比重將進一步加大，而這主要是受到價格變化趨勢的影響。未來“高價”項目不斷增多，為了能夠實現價值與價格的匹配，大量項目不得不通過精裝來提升產品品質，制造差異性。

    而在這其中，由于普宅產品售價不斷提升，商住成為剛需剛改市場的有力補充，其居住屬性不斷被放大，因此這類項目也開始通過精裝修做高產品舒適度，以彌補其本身的產權、生活成本等短板。(記者 李桁)