原標題：險企與地產相互滲透 養老社區成融合點

　　綜合經營成為企業做大的慣性思維。在地產領域，不和金融沾邊兒都難稱得上房地產大佬，同樣在保險業，若不談養老地產似乎就難趕得上潮流。因此，有了保險與地產的不斷融合。近日，地產大亨恒大集團高調宣告進軍金融業，以并購的方式建起了恒大人壽，讓市場看到了地產商的金融雄心。

　　目前，保險與地產正在加速融合，萬達持續加碼百年人壽、中發實業控股合眾人壽、富德系打造富德生命保險集團，與此同時，險企也正在向地產擴容，安邦、平安、新華、富德生命等也在向地產領域滲透。不過，這種做大企業的背后也隱藏著經營的憂愁。

　　地產系險企擴容

　　地產大佬紛紛加入保險盛宴。本月22日，恒大集團正式宣布，收購中新大東方人壽50%股權，并宣布更名為恒大人壽。此次，恒大集團以23.36億元的價格拍得中新大東方人壽的控股權，溢價達到45.7%。

　　高溢價收購背后，是恒大對保險業發展的持續看好，也折射出保險牌照的炙手可熱。對此，恒大集團總裁夏海鈞表示，保險業是民生保障的重要一環，恒大人壽的成立將與恒大集團現有的產業形成協同效應，打造出國內最大、最完善的民生產業生態圈。

　　看好保險業發展的并非只有恒大一家。近年來，包括萬達、綠地、復星、珠江投資等房企都試圖通過自建或參股的方式進軍保險領域。早在2012年，王健林便透露進軍金融領域的野心，直到去年7月，萬達集團首次接觸保險，從國電電力手中接過百年人壽1億股權，經過今年1月的二度增持，萬達持有百年人壽的股權占比超過5%。

　　增持保險股的并非只有大地產商，中小地產商也正尋求時機。弘康人壽、陽光保險股權轉讓的受讓方皆為房地產背景企業。如江蘇城中園林建設公司將所持的6000萬股弘康人壽股份，轉讓給廣西開源置業公司，占總股本的12%。

　　除了收購股權外，地產公司還參與了保險公司的籌建。2005年成立的合眾人壽和長城人壽的發起人都有地產公司的身影，分別是中發地產和金融街控股，2012年珠江人壽籌建批文也顯示，股東組成中“珠江系”占比較大，而廣東珠江投資控股集團也正是一家以房地產和基礎設施投資為主的企業集團。今年5月，作為中國東南閩商的房地產企業代表，泰禾集團也稱將與福建省能源集團等發起設立海峽人壽。

　　保險不只是市場，似乎也成為地產商身份的象征。有業內人士指出，目前地產商不與保險等金融業掛鉤，都感覺沒有了競爭力。今年初，深受股神巴菲特投資理念影響的復星集團董事長郭廣昌就宣布復星地產的“保險+”新戰略，要把保險思維融入復星地產的未來布局中。

　　保險向地產滲透

　　相比地產商借助保險向金融領域進軍的速度，險企強勢入駐地產公司更顯得咄咄逼人，有時還被貼上“有錢任性”的標簽。

　　近一年來，除了上市險企緊盯地產企業的一舉一動外，安邦、富德生命等中小險企也是步步緊逼。據萬得資訊統計，截至2014年底，133家A股上市房企中，保險資金進入前十大股東的房企數量達到21家，滲透率為15.8%。此外，占據21家房企前十股東行業的保險機構達15家。其中，最引人關注的便是兩險企安邦與富德生命持續近半年的“金地之爭”。此次“控制權爭奪”自去年4月9日正式宣戰，富德生命和安邦分別通過二級市場增持金地集團，持股比例分別達12.9%和5%；在一路增持追逐戰中，截至去年9月末，雙方在金地集團的持股比例分別上升至29.99%和18.83%。

　　在爭奪金地的同時，金融街、華業地產也相繼成為安邦進軍地產企業的目標。此外，萬科A、華僑城、遠洋地產、佳兆業等房企均出現險資身影。對此，亞豪機構市場總監郭毅向北京商報記者表示，房地產本身是資金密集型的行業，具有投資大、周期久、供應鏈長等特點，契合了保險資金對長期投資項目的需求，這可以在一定程度上幫助險資降低錯配風險。

　　今年險企入駐地產商的熱潮仍在持續，4月1日，中國平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東；6月9日， 新華保險成為方興地產第二大股東；9月1日，綠景控股公告稱，將從地產業轉型至醫療服務行業，而公司第一大股東將變更為天安人壽，持股比例20.72%。

　　除了入股地產商之外，不少險企還曲線投資地產項目，其中，綠地大量商業辦公樓就與險企對接，曾以44億元將徐匯濱江的兩棟辦公樓賣給了中國平安。目前，保險巨頭不約而同海外置地，國壽、平安、泰康、陽光和安邦都相繼跨境買樓。

　　另據普華永道針對國內25家險企和資管公司的調查報告顯示，險資未來兩年在非傳統投資產品的投資配比中，房地產與資產支持證券的受歡迎程度并列榜首，占比均為31.25%。

　　養老社區成融合點

　　在保險業，險資青睞地產已成共識，那么險企和房企如何相處成為市場關注焦點。對此，南開大學風險管理與保險系教授朱銘來指出，養老社區或許正是險企和房企的融合點。

　　據了解，剛剛更名后的恒大人壽，業務范圍將覆蓋壽險、意外險、健康險等全領域，因為有恒地集團“實業+保險”的基礎，恒大人壽也將主攻方向確定為“醫養模式”。

　　目前，國內醫養結合的保險公司并不少，合眾人壽和泰康人壽涉入得較早，其中合眾人壽的醫養結合是借鑒美國CCRC養老理念，將養老社區與保單掛鉤。相比于傳統的養老險，等投保人到了一定年齡后，每年從保險公司拿回一筆錢，用做養老經費，此類客戶可以通過購買保險，鎖定養老社區物業的使用權和價格，實現“買保險，住養老社區”。

　　為此，朱銘來認為，可以將地產和保險優勢互補來打造醫療、養老結合的產業鏈模式。“因為做養老、健康領域需要有實體建設為依托，地產公司慢慢轉型，可以做成醫療產業鏈。”

　　一位接近新華保險的人士分析，新華保險為養老產業給予大力支持的同時，也將為自己在各地物色地產項目用于未來的養老產業布局派上用場。目前，新華保險在北京、海南等多地大肆興建養老社區，并在廣東、福建、上海等地進行項目調研。

　　目前，多家險企紛紛跑馬圈地來爭搶這塊大蛋糕，尤其保險新“國十條”發布后，明確指出“支持符合條件的保險機構投資養老服務產業，促進保險服務業與養老服務業融合發展”，讓更多險企雄心勃勃。

　　值得一提的是，國務院日前公布了實施養老保險制度改革，分析人士預計，每年將有約4000億元養老金流入金融市場。銀行、保險機構旗下有資質的資管公司將會直接受益。

　　盈利模式待解

　　養老社區逐漸成為熱潮，但在銀發經濟推動下，現階段不少房企進軍養老地產項目，被直指為通過養老項目獲得土地資源，進行養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發。與此同時，中誠信國際高級分析師張佳夢還表示，很多大型險企已經擁有了自己的不動產公司，但是目前這方面的投資還處于探索階段，且沒有公開市場數據。

　　泰康人壽董事長陳東升就曾表示，養老社區從拿地到蓋房子到養老社區達到85%的入住率大概需要3-5年，一個成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間，30年后才能把成本收回來。

　　而養老地產具有高固定成本投入的特點，在成本結構中，固定成本所占比重越大，固定資產的使用效率對單位制造成本的影響就越大。固定資產使用率越高、周轉越快，企業的獲利能力也就越強。對此，首都經貿大學保險系教授庹國柱指出，養老產業不是傳統的房地產開發，是房地產業、醫療業、餐飲業、服務業、旅游業等，既獨立運作又無縫整合的全新產業，屬于內需型消費產品，增值服務空間大于普通社區甚至商業地產。

　　與此同時，破解目前養老地產的難題還需要土地和稅收政策的配套。如養老地產配套及其附屬設施也需要政府在稅費上給予部分或全部減免，這樣一來作為長期性的經營性項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續經營。從“軟件”角度來講，還沒有辦法維持一個養老地產項目贏得市場的普遍認可的運營標準和體系。(崔啟斌 陳婷婷)