據亞豪機構統計,通州的新盤庫存量達到1.97萬套。短期內房價快速上漲有壓力。新京報記者　侯少卿　攝

　　【壓力篇】

　　北京樓市2月成交不佳,但業界普遍認為這是春節等季節性因素。3月,“兩會”上提及“穩定住房消費”、加上央行降準降息,讓不少開發商信心滿滿地認為今年樓市將不會遭遇“倒春寒”,3月樓市成交將穩步上漲,無論成交量還是成交價格都將在4月迎來一個全面爆發,從而使得樓市擺脫一年多的低迷,完成“逆襲”。

　　樓市的“龍抬頭”會成真嗎?

　　純住宅庫存量超8萬套

　　北京市住建委數據顯示,截至3月17日,北京可售期房和未簽約現房住宅總共為81114套。北京中原研究總監張大偉表示,8.1萬套的庫存量已經是自2014年9月以來的最低。

　　不過,如果把市面上眾多在售的商住產品(公寓、loft)等計算在內,據亞豪機構的數字顯示,北京市的新盤庫存量(已領證未簽約,不包含商業和保障房)高達108265套,總面積超過1320萬平方米。

　　從這個數字來看,北京樓市的去庫存壓力并不小,其中庫存量最大的是通州區(超過1.9萬套),第二是大興區(超過1.7萬套),房山區也超過了1.2萬套。

　　而據亞豪機構統計,截至3月15日,3月北京僅有4個新盤入市。業內人士預計,受“兩會”影響推遲入市的樓盤將在月內集中入市,預計3月底將迎來一波供應小高峰,房價是穩還是漲成為關注的焦點。

　　開發商盼政策松綁以“減壓”

　　“開發商肯定會快速漲價。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云鋒說,從房企方面來看,一方面是各樓盤今年的銷售任務比去年只多不少,另一方面是業內普遍判斷今年樓市會回暖,尤其是或出于經濟下行的壓力,一些利好樓市的政策或將在短期內推出。

　　“樓市量價復蘇的幅度取決于政策支持的力度和廣度。”世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉也認為,進入3月份,各地新一輪的樓市刺激行動已密集開始醞釀甚至出臺了。

　　中原北京研究總監張大偉則表示,目前樓市正處于一個臨界點,從過去經驗看,4月份如果某個區域(如通州、大興)出現一個項目率先堅持漲價,那么很快該區域的項目、相鄰區域也會借機漲價,形成“普漲”局面。

　　但也有業內人士表示,雖然有降息、公積金貸款放寬等利好,但今年北京預計還有約4萬套的自住房入市,開發商的壓力并不小。

　　■　典型區域

　　通州:存量近2萬套　住宅優惠多

　　據亞豪機構統計,通州的新盤庫存量達到1.97萬套。在采訪中,通州的住宅開發商認為,近年來通州住宅用地較少,一直在賣庫存產品,區域的房價并沒有出現暴漲,住宅銷售壓力較小;而通州綜合體開發商則認為作為首都副中心,新入市產品的硬件標準較好,政策也有利好。不過記者發現,優惠讓利仍然是通州樓市的主流。

　　“一二月份合生濱江帝景的銷量占到整個通州核心區的80%。”合生創展華北區營銷總監劉蕓岐表示,由于項目只剩下400多套房,未來將小幅漲價,濱江帝景的樓王產品售價將在2.7萬-2.8萬元/平方米之間。

　　雖然喊“要漲價”,不過濱江帝景目前仍在優惠促銷中。項目精裝修交付,現在交6萬元可參加團購,均價為2.3萬元/平方米。而記者去年探訪項目時,售價還在2.7萬元/平方米左右。劉蕓岐也承認,項目銷售較好是因為定價相比其他項目有吸引力。

　　區域另一個大盤華業東方玫瑰由于靠近地鐵臨河里站,售價一直較穩定,近期推出精裝房的打折優惠,90-130平方米的兩居、三居,折后均價約為23500元/平米。記者從北京市住建委官網的網簽數據看到,3月2日-8日網簽了14套,僅次于區域內的自住房項目富力惠蘭美居。

　　值得一提的是,通州還有眾多綜合體項目將入市。亞豪機構總監郭毅介紹,這幾年通州新入市土地多數是商業金融和多功能用地,尤其是運河核心區,預計總建筑面積達到366萬平方米。據了解,運河板塊的綜合體項目綠地中央廣場、保利大都匯都將在近期入市,已經開始了蓄客。

　　“如果是投資買房的,需要謹慎些,開發商不會把房源一窩蜂都推出來,但庫存上對各家當然都有一些壓力。”通州一個樓盤的營銷總監透露,通州有首都副中心、環球影城等利好,長遠發展看好,但短期內供應量也偏大,連接城區道路的交通也有待完善,這些都意味著其房價在短期內快速上漲有壓力。

　　大興:庫存超1.7萬套　同質競爭激烈

　　據亞豪機構的數據,大興(含亦莊)的新建商品房庫存超過了1.73萬套,總面積達到196萬平方米。記者在采訪中發現,除了亦莊的供應較多外,大興其他板塊如舊宮、黃村、天宮院的開發商都表示,大興樓市的商品住宅供應其實并不大,定價也較為合理,對今年的市場較有信心。

　　目前,大興售價較低的新盤是位于南六環外天宮院的北京金科天籟城,為自住房,均價約為15000元/平方米;價格較低的商住類新盤是南六環外、距離地鐵還有一定距離的loft項目北京城建·北京密碼,精裝修,成交均價約17000元/平方米;在地鐵4號線天宮院站附近,將于3月推出新房源的保利春天里(70年住宅),報價在23000元/平方米左右。

　　據了解,從3月底開始,大興將有多個期房住宅項目入市,比如位于南四環的中冶·德賢公館、位于4號線棗莊站的中建國際港項目、位于地鐵亦莊線經海路站的萬澤·經海廣場等,不過多數開發商都表示售價未定,要“隨行就市”。

　　“這次開盤均價可能在4.2萬元/平方米。”中冶·德賢公館項目的銷售人員表示,項目主打三四居,精裝修,去年10月首次開盤時面臨著較大的市場壓力,成交均價僅為4萬元/平方米出頭。

　　曾經“日光”的中建國際港,近期將要推出三期的45-90平方米的一至三居房源。由于項目緊鄰地鐵,戶型較小,加上棗園的商業配套較為成熟,業內預計其售價將在3萬元/平方米左右。

　　“大興的同質競爭產品太多。”中原北京研究總監張大偉表示,這使得大興雖然有第二機場的利好,但短期來看價格很難漲,尤其是亦莊板塊。

　　“2013年-2014年,亦莊的土地供應太密集,使得項目扎堆入市,我們看到區域的價格出現了上漲,但一些項目現在面臨著較大壓力。”亞豪機構研究總監郭毅如是說。

　　本版數據來源:北京市住建委官網、亞豪機構。注:1、存量指已領證未簽約;2、新建商品住宅包括別墅、loft、自住房等,不含商業、不含保障房 （記者 自曾暉 實習生 劉智禹）