我國房價在經歷多年的飛漲后，近期隨著房地產供求關系的逆轉，在全國范圍內出現了房價回調，而衰退型順差的出現更對現有房地產市場進一步形成沖擊。目前，房地產局面比較微妙，房價上漲與下跌的因素正在角力。

　　海關總署近日發布數據顯示，繼1月實現貿易順差歷史記錄3669億元之后，2月份的貿易順差再創新高達到3705億元。而與此表現相左的是，中國指數研究院發布的2015年2月份住宅市場“百城價格指數”顯示，當前中國樓市發展態勢低迷、市場擴張動能乏力、成交價格下行。2015年2月，百城(新建)住宅平均價格同比下跌3.84%，環比下跌0.24%，同比連續第五個月下跌，且跌幅持續擴大。

　　作為出口導向型經濟體，進出口貿易在我國經濟發展結構中占據了重要地位，是我國經濟增長的主要動力，那么在進出口貿易出現巨額順差的情境下，為什么我國的樓市反而表現疲弱呢？

　　近年來，我國貿易發展從過去的兩位數增長一路減速。2014年，受外需疲軟、內需回落、大宗商品價格下跌、人民幣有效匯率升值等諸多因素影響，我國進出口總額實現增長3.4%，未完成年度7.5%的增長目標，這已經是我國連續第三年未完成年度貿易增長目標。

　　與此同時，我國樓市一改過去兩位數的房價上漲幅度，呈現量價齊跌的態勢。2014年全國房價總體趨勢呈現溫和下降，當年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%。

　　房價下行的原因，最核心的因素是供求關系的改變。除此之外，貿易順差的持續失速也通過影響宏觀基本面以及人民幣匯率對我國房地產市場施加了顯著的負面影響。

　　貿易順差涵蓋一般性貿易順差和衰退型順差，衰退型貿易順差不同于一般性順差，它產生的情境是國家貿易處于國內外低迷的需求態勢之中。

　　按照近期的貿易數據來看，中國的巨額貿易順差更符合衰退型的貿易順差。這一順差源于出口增速的下滑，這也意味著我國企業在國際市場上外匯競取能力的弱化，促使人民幣匯率下行。匯率下跌之后，一方面將引發投資國內樓市的國際資本撤離，抑制房地產價格上行。另外則會提高房地產企業的融資成本，影響投資效率。據測算，人民幣每貶值3%，則房地產企業的總借款成本將上升1%。

　　貿易發展減速是我國當前經濟發展的新常態，曾經的高速增長將被現有的中高速增長所取代。在本次“兩會”的政府工作報告中，政府也已將2015年的進出口總額增長目標由2014年的7.5%下調到了6%，這進一步凸顯了我國進出口貿易未來幾年的發展換擋趨勢。

　　我國房價在經歷多年的飛漲后，近期隨著房地產供求關系的逆轉，在全國范圍內出現了房價回調，而衰退型順差的出現更對現有房地產市場進一步形成沖擊。目前，房地產局面比較微妙，房價上漲與下跌的因素正在角力。房地產市場呈現供大于求態勢，房價單方面升值預期已被打破，投資者處于觀望狀態，市場避險氛圍濃厚，表現為房地產投資增速收窄、房價下跌、交易量萎縮；此外，由于地方財政收入與土地收益具有較強的關聯，且房地產產業鏈對國民經濟影響較大，各級政府不希望房地產行業出現較大的調整。因此，中央以及地方層面均已出臺支持房地產發展的相關政策。

　　因此，房地產市場在短期內將會出現價格的雙向波動，而從長期來看，持續的巨額貿易順差將會強化由供求關系導致的房價下跌趨勢。隨著我國經濟發展新常態的持續，這種狀態將在很長時間內延續。

　　□黎軻(北大方正物產研究中心宏觀分析研究員)