就在人們熱切盼望3月1日正式實施的不動產登記帶來樓市拋售潮、房價大跌之時,突如其來的降息讓不少人聯想起上次央行降息帶來的樓市回暖。

　　本就令人捉摸不透的中國樓市,在2015年的前景變得更加撲朔迷離。

　　“不動產統一登記實施了,你說,有多套房子的人會不會拋售?如果拋了,房價會不會因此而降下來呢?”30歲的鄭州居民蔣如林已經結婚生子,目前仍租房居住,一直等著出手買房時機。

　　蔣如林的問題頗具代表性。盡管實施不動產統一登記的初衷并非降房價,但不可否認其對房地產市場的客觀影響。

　　羊年春節假期剛剛結束,北京、上海、濟南、青島等一二線城市的房地產中介都開門營業,迎接即將實施的不動產登記政策。記者在北京朝陽區、海淀區多個傳統商品房小區看到,多家大型連鎖房地產中介均在大年初七就開始上班,就連一些中小房地產中介也沒有像往年一樣休息到正月十五。房地產中介客戶經理言必稱不動產登記,在他們看來,隨著政策進入倒計時,樓市似乎會有新的變化。

　　不過,記者采訪發現,大規模拋售二手房的現象并沒有明顯出現。

　　在濟南,21世紀不動產的經紀人小楊告訴記者,不動產登記政策對樓市人群短期心理影響較大,但就目前節后市場的入市量和交易量來看,受到影響的只是部分特殊房產,比如不明權屬或非法財產,數量所占比例很小,且多為高端或投資性物業,對濟南二手房市場整體影響不大。

　　在北京,有中介告訴記者也有二手房降價出售,但是很難定性為“房叔房嬸”拋售。

　　首都經貿大學教授趙秀池認為,不動產統一登記政策的實施,會對一些腐敗之人起到一定威懾作用,或許會逼出一些“房爺”“房叔”“房姐”手上握有的房產,但這個數量相對而言還是少數。

　　對于不動產登記實施前,上海等少數城市二手房市場出現的拋房現象,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,不動產登記功能之一是為房地產稅做鋪墊,一些多套房持有者擔心賦稅,因此出手部分房產尋求保值、規避風險。

　　不動產登記靴子落地后,會有人出于房地產稅漸行漸近原因,將擁有的多套房產出售,因為從已釋放的改革信號看,房地產稅征收會保障居民基本住房訴求,主要鎖定多余房產,房產越多保有環節的稅負將越重。

　　中國社科院副研究員陳飛說:“不動產統一登記的實施,意味著房地產稅征收腳步日益臨近,對于商品房投機者將是很大打擊,會逼迫部分空置房進入市場,可望有效降低已售住房空置率。”

　　當然,房地產稅征收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房產,還包括房地產的評估技術等。更為復雜的是稅制設計,究竟什么算是居民基本住房訴求,按套征收還是按平方米征收更合理?種種問題牽一發動全身,需要全面考量。

　　一些專家也認為,技術條件并非房地產稅征收不可逾越的障礙,更重要的是讓這一稅種的征收有理有據。與我國增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比,有明顯直接稅性質的房地產稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢,恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

　　降息刺激樓市?

　　2月28日晚間,中國人民銀行宣布,自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。去年年底的降息刺激了購房者和房地產業內的敏感神經,讓中國樓市在2014年最后兩個月翹尾收官。本次降息將在多大程度上影響中國樓市的走向?

　　上海中原地產研究總監宋會雍稱,就在11月21日央行突然宣布降息后,11月下半月成交出現戲劇性的一幕。中原地產監測的40個重點城市數據顯示,11月最后一周新房成交面積較11月前三周的平均水平上升5%,其中一線樓市成交上升20%,部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。最后一周樓市的翹尾效應使得11月的市場成交量一舉超過“金九銀十”的銷量。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出,根據國家統計局數據,2014年12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環比增長近9%,創年內新高。其中,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上,遠高于全國平均水平。

　　在降息的刺激作用下,一線城市房價率先反彈。據國家統計局測算,2014年12月份,一線城市整體平均上漲,新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%;其他城市的房價環比降幅亦繼續收窄。且房價止跌企穩的態勢一直持續至今。

　　易居中國執行總裁丁祖昱認為,降息降低了購房貸款成本,并在一定程度上改變了市場預期。“此次降息將進一步增強短期市場的信心確立,購房者支付能力的提高會讓更多潛在購房者進入市場。”

　　搜房網發起的調查顯示,在獲知央行降息的消息1小時后,39%的受訪者認為降息后房價將上漲,35%的受訪者表示在此次降息后將加速買房。

　　但銀行人士提醒,央行宣布降息后,個人房貸利率不會立即下調。例如,去年11月21日央行宣布降息后,中國農業銀行上海分行在2015年1月1日才宣布調整個人房貸年利率。“我們還要等待總行的通知,需要一定時間調整利率。”

　　上海易居研究院研究員嚴躍進認為,此次降息后一年期存貸款基準利率均已接近十年來的最低水平,因此預計降息后,銀行的房貸利率優惠折扣將難以進一步擴大。

　　此外,記者近期在上海咨詢多家銀行網點和中介門店發現,1月以來各銀行貸款審批和放貸速度緩慢,這在一定程度上將影響購房者的出手節奏。

　　開發商醞釀漲價?

　　降息固然可以降低買方成本,但同時也降低了開發商的融資成本。在此情況下,開發商還會持續以價換量嗎?

　　滬上一家大型房企高管告訴記者,“年初市場有好轉跡象,本來就醞釀漲價,現在央行降息讓我們‘腰桿’更硬了,除非是少數長期滯銷樓盤,像去年降價跑量的可能性不大。”

　　國家統計局數據顯示,2014年,房地產開發企業到位資金比上年下降0.1%,而2013年為增長26.5%。開發商由“財大氣粗”變成“囊中羞澀”可見一斑。

　　面對3月政策層面的風向扭轉,新房行情也正發生變化。降息首日,記者在上海走訪多個售樓處發現,多個樓盤醞釀在3月漲價。如上海張江地區的日月光水岸新郡三期,目前均價3.7萬元,銷售人員表示,該項目在3月價格會有一定上漲。浦東頤景園的銷售人員亦表示,3月將對比較受歡迎的大戶型給予一定幅度的上調。此外,綠地東上海、寶業萬華城的售樓處亦將3月的銷售均價預上調100-300元/平方米不等。

　　全國某龍頭開發商更是在央行宣布降息之后,在官方微信中明確表示“實在不能淡定了,還不快來搶購!這一措施所代表的國家政策走向更將刺激樓市上漲。市場將以實際行動表現出對此次降息的積極回應”。

　　實際上,早在降息之前,很多房企已經嘗試緩慢漲價。在沈陽,一些大型房企如萬科、恒大、中海或高調或悄聲漲價;而在全國一些重點城市,如上海、深圳、杭州、重慶等地,漲價潮也已“暗流涌動”。

　　據克而瑞研究中心監測,除直接宣布旗下項目漲價之外,“低開高走”加推盤時逐步提高價格、新開盤項目直接高出區域均價等方式是許多房企目前采用的漲價策略。此外,還有不少樓盤采用縮小或者取消促銷優惠折扣力度等方式變相微漲房價。如杭州圣奧綠城運河宸園,該項目1月份加推每平方米上漲600-700元,由于項目處于優勢地段,且周圍新盤稀缺,加推當天去化即七成;再如深圳新開項目中海錦城等開盤即高出周邊項目約15%,新開盤后也很快售罄。

　　從目前的土地市場看,房企拿地熱情依然高漲,高溢價率土地頻頻入市。如2月16日在武漢市土地市場的節前收官之戰中,8宗地塊拍出28.65億元,有3宗土地更是出現久違的激烈競拍;當代置業以總價17.35億元摘下上海閔行區兩幅地塊,樓板價高達18777元/平方米,溢價率95.6%,同比2014年周邊拿地價格高出近四成……

　　據億翰智庫數據,1月,全國經營性土地成交420幅地塊,實現土地出讓金收入1218億元,明顯高于去年平均水平,且土地價格總體上仍在持續上漲。

　　土地價格的節節上漲也在推升著房價預期。中原地產統計顯示,從2012年7月至2015年1月,北京公開出讓的土地中,樓面價超過2.5萬元/平方米的地塊就有60余塊之多,樓面價每平方米3萬元以上的有近30塊,多數尚未入市。2015年北京預計入市的42個純新盤項目當中,單價超過5萬元/平方米的高端住宅項目占據了17席,其中,預估單價超過10萬元的項目高達13個。多數開發商認為,房價迎來上漲只是時間問題。

　　拐點已經出現?

　　雖然目前買賣雙方的觀望氛圍依然較濃,但不可否認的是,隨著去年四季度以來各地對限購政策、房貸政策和首套房認定政策進行調整,國內大城市房產成交穩步回升。

　　截至2015年1月底,上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27121萬平方米,環比下降0.7%。庫存在連續11月的上漲后首現下降。

　　北京市住建委的數據顯示,北京今年1月二手房網簽量近1.3萬套,中原地產首席分析師張大偉表示,這是從去年11月以來,連續第三個月二手房單月成交突破萬套,北京二手房成交逐漸企穩的趨勢已經明確。

　　房價降不降,根本上還是取決于市場的供求關系。

　　國家統計局近日公布的“2015年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,步入2015年,全國房價開始顯現止跌跡象。其中,一線城市整體房價率先出現反彈,全國部分重點城市的新樓盤價格也開始“低開高走”。房價已現抬頭,2015年樓市或緩慢步入復蘇通道。

　　國家統計局數據顯示,在新建商品住宅的價格方面,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,上漲的城市有2個,持平的城市有4個;而在二手住宅市場上,價格上漲的城市則有6個。

　　數據顯示,2015年1月份,除北京外,一線城市房價均已止跌。其中,上海和廣州的房價均與上月持平。而深圳房價延續了上個月的上漲態勢,環比增長0.3%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為,房價環比總體略有下降,城市間呈現分化。房價持平和上漲的城市主要集中在一、二線城市;房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。

　　劉建偉進一步分析稱,一線城市房價初步呈現止跌回穩態勢,新建商品住宅價格環比綜合平均連續兩個月微漲,二手住宅價格環比綜合平均連續四個月微漲,1月份新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的一線城市均只有1個,且跌幅均在0.2%以內。二線城市房價環比綜合平均仍然下降,但降幅緩慢收窄。三線城市房價繼續下降,且降幅略有擴大,1月份三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均降幅均比上月擴大0.1個百分點。

　　業內人士認為,從目前數據來看,整個房地產市場復蘇的通道基本確立。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進認為,隨著市場去庫存速度的加快,使得房企降價促銷、以價換量的動力開始減弱。這很可能意味著本輪房地產短周期的庫存拐點已經出現。隨著市場看漲預期增強,城市限購政策放松等,都會帶動房價步入新一輪的上漲。

　　不過,也有專家提醒,購房者不應被開發商的“激動喊話”沖昏頭腦。降息在一定程度上或將刺激樓市反彈,且一線和部分二線樓市成交量在短期內將會提振,但由于諸多城市庫存依然高企,加之土地消化周期過長,需求過度透支,房價調整尚未到位。因此,在沒有貨幣供應或信貸增長的情況下,單純的降息對未來幾個月房價的影響不大。(記者 王立彬 杜宇 何雨欣 楊毅沉 孔祥鑫 鄭鈞天 張漫子 王巖波 魏宗凱 綜合報道)