房地產(chǎn)的高增長時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，2013年是句號(hào)，2014年開始進(jìn)入平穩(wěn)期。

如果沒有政策的刺激，2015年的市場不會(huì)比2014年更好。如果有政策刺激，只不過是在透支未來需求，提前結(jié)束白銀時(shí)代。

為什么2015年市場不會(huì)比2014年更好?

我們認(rèn)為，市場已經(jīng)出現(xiàn)兩個(gè)需求減少的跡象，第一個(gè)是存量人口的購房需求在減少。由于房價(jià)上漲的預(yù)期被打破了，現(xiàn)在投機(jī)性的需求已經(jīng)基本沒有了。除了北京、上海這樣的一線城市外，其他城市沒有大幅上漲的可能性，微調(diào)可能會(huì)有。北京、上海房價(jià)一定會(huì)上漲。

投資性需求明顯減少，有的出海了，有的理財(cái)了，有的買了大房子在還貸——套牢了。從世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看，投資客的比例從幾年前的39.5%，已經(jīng)下降到現(xiàn)在的10.7%。中國跨境投資總量已經(jīng)從6900萬美元上升到去年的160億美元，而且還在呈上升趨勢(shì)。

改善性需求也逐年在下降。世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，35歲以上的購房人群一般被認(rèn)為是改善性需求，這個(gè)比例從三分之二下降到三分之一。

這個(gè)背后的邏輯是人均居住面積大幅提升，二線城市基本上都在27平方米以上，多的可以達(dá)到37平方米，三、四線城市會(huì)比一、二線城市人均居住面積更大，所以我們看到全國性的改善性需求動(dòng)力已經(jīng)在下降。中國人均住房面積已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家的較高水平。

第二個(gè)是城鎮(zhèn)化的速度在明顯放緩，大多數(shù)城市常住人口凈增長量在減少，四個(gè)一線城市人口凈增長都在下降，北京在2000~2010年間，年均常住人口凈增長60.4萬人，2011~2013年均人口凈增長是51.2萬人，下降了9.2萬人;上海從年均62.8萬人，下降到年均37.7萬人，廣州、深圳是從兩位數(shù)下降到個(gè)位數(shù)的7.5萬和9萬人，7.5萬對(duì)1000多萬人口而言，就相當(dāng)于全國人口的自然增長率。照此來看，深圳這樣的一線城市已經(jīng)沒有外來人口了。不光是一線城市，我們看到25個(gè)二線城市有18個(gè)在下降;19個(gè)三線城市有15個(gè)在下降;28個(gè)四線城市有26個(gè)在下降。需求下降，市場自然是降溫的。

當(dāng)然，2015年的市場也不會(huì)太差，剛需現(xiàn)在還呈現(xiàn)一個(gè)機(jī)械式的增長，畢竟結(jié)婚人口每年就有1500萬對(duì)，至少一半在城鎮(zhèn)里，按照50%購房每年就需要近400萬套。離婚人口大致相當(dāng)于結(jié)婚人口數(shù)量的30%多，離婚也需要住房，應(yīng)該不少于100萬套。常住人口中的非戶籍人口大約有2.4億人、6000萬戶，每年如果有3%的家庭購房，每年有近200萬套購房需求，30多年才會(huì)全部解決這部分“被城鎮(zhèn)化”人群的自有住房問題。城鎮(zhèn)化率每年提升1%，每年進(jìn)城約1360萬人、340萬戶，每年購房3%，需要十多萬套住房。而不買房的人群仍然要租房，租房也需要房。我們預(yù)計(jì)每年租房需求在數(shù)百萬套，依靠現(xiàn)有二手市場的存量出租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

未來至少十年，每年的購房需求不會(huì)低于800萬套，這還不包括改善性需求。未來市場需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。

政策：微刺激還是強(qiáng)調(diào)控?

今年的政策或許可以用一個(gè)詞來形容，“打水漂”。

為什么?因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)拖了經(jīng)濟(jì)增長的后腿，而中央政府發(fā)出了穩(wěn)定住房消費(fèi)的號(hào)召，不刺激房地產(chǎn)是穩(wěn)不住房地產(chǎn)市場的。但是“回歸以市場為主導(dǎo)”的既定方針不能變，所以刺激政策不能一石激起千層浪，微刺激就是理所當(dāng)然的了，打水漂就是最好地微刺激。

打什么“水漂”呢?

從中央政府來看，時(shí)不時(shí)的定向式和非定向式貨幣政策，時(shí)刻激蕩著房地產(chǎn)這個(gè)巨大的市場，而通過逐步擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化的試點(diǎn)政策可以為試點(diǎn)城鎮(zhèn)導(dǎo)入人口;通過減少保障房建設(shè)指標(biāo)、鼓勵(lì)購買商品房用于保障房或拆遷房等，可以緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力;通過推出Reits可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕資金壓力;通過鐵路和公路建設(shè)、撤并農(nóng)村居民點(diǎn)和公共服務(wù)點(diǎn)、推行規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)可以促使農(nóng)民轉(zhuǎn)移進(jìn)城鎮(zhèn)。

中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線，2015年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)都是利好，重在鼓勵(lì)市場信心，稍解近渴，但不會(huì)對(duì)沖結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。

從地方政府來看，能動(dòng)用的手段有限，不外乎是公積金、契稅和財(cái)政補(bǔ)貼(包括落戶、入學(xué)、農(nóng)民工職業(yè)培訓(xùn))，刺激力度取決于政府的解決庫存和后續(xù)出讓土地的決心，刺激效果取決于財(cái)政能夠承受的補(bǔ)貼支出。最為核心的是能否為城市新區(qū)導(dǎo)入人口擺脫空城之憂。

挑戰(zhàn)：哪些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房企構(gòu)成挑戰(zhàn)?

我們認(rèn)為，2015年的房地產(chǎn)市場至少面臨五大挑戰(zhàn)：

首先，房地產(chǎn)已經(jīng)成為反腐的重點(diǎn)領(lǐng)域，按規(guī)矩出牌，跟中央步調(diào)，不逾越雷池，肯老實(shí)做人，方為正道。

其次，融綠、融創(chuàng)事件說明房地產(chǎn)市場容量已經(jīng)見頂，再不擴(kuò)張就沒有機(jī)會(huì)了，證明高周轉(zhuǎn)與快擴(kuò)張仍然是品牌房企的核心競爭力。千億房企已經(jīng)取得市場份額的15%，跟不上第一第二方陣的，基本都要被淘汰，未來沒有房企第三梯隊(duì)。大魚吃小魚、快魚吃慢魚已不稀奇，大魚吃大魚、蛇呑象也將頻繁出現(xiàn)。價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打響，房地產(chǎn)也將像家電行業(yè)一樣出清市場，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。能否活著走過白銀時(shí)代是新常態(tài)下的第二挑戰(zhàn)。

再次，資本為王，房地產(chǎn)回歸金融本質(zhì)，險(xiǎn)資入市、銀行垂青證明房地產(chǎn)業(yè)雖然利潤從暴利走向薄利，但還不至于微利，相對(duì)于絕大多數(shù)行業(yè)來說，仍然是金融機(jī)構(gòu)的不二選擇。但過去的高增長時(shí)代十個(gè)項(xiàng)目十個(gè)賺錢，現(xiàn)在則是五個(gè)賺錢、三個(gè)持平、兩個(gè)虧本，對(duì)房企來說，精細(xì)化運(yùn)營已成為基本功夫，資本市場認(rèn)可才有融資機(jī)會(huì)，負(fù)債率的邊界擴(kuò)張令投資人坐臥不安，投資是否安全是新常態(tài)下的第三個(gè)挑戰(zhàn)。

第四，一線城市房價(jià)看漲，但地價(jià)漲得更快，二線城市分化，不同區(qū)域供求關(guān)系大不一樣，平和心態(tài)、踩準(zhǔn)節(jié)奏、平衡時(shí)間與盈虧關(guān)系才是最重要的。三、四線城市總體供大于求，大盤安全退出、小盤保本清倉，安全渡過去庫存周期，在合適的時(shí)點(diǎn)能否選對(duì)城市成為新常態(tài)下的第四個(gè)挑戰(zhàn)。

第五，轉(zhuǎn)型與多元化是房企不得已的選擇。小企業(yè)迫于生存壓力，大企業(yè)追求增長壓力，活得都不輕松。轉(zhuǎn)型與多元化是需要學(xué)習(xí)成本和時(shí)間的，人才流失與文化適應(yīng)也將是轉(zhuǎn)型與多元化的鬼門關(guān)，能否成功轉(zhuǎn)型與多元化是房企第五個(gè)挑戰(zhàn)。

此外，海外市場多已成熟，最大的不確定性在于客戶主要依賴國內(nèi)投資者，而移民政策和稅收政策將成為海外投資的漩渦，這是海外投資的重大挑戰(zhàn)。

大而全與小而美注定是后白銀時(shí)代的勝者，其成功的標(biāo)志就是具有規(guī)范的法人治理、清晰的目標(biāo)戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模型、精細(xì)的管理體系、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、優(yōu)秀的人才結(jié)構(gòu)與企業(yè)文化，不符合此標(biāo)準(zhǔn)的房企一定走不出白銀時(shí)代。