樓市2014：過山車行情有驚無險 2015年四季度有望反彈

    2014年，房地產市場并未像人們預期的那樣春暖花開。一貫強勢的賣方感受到了樓市的陣陣寒意，出臺各種優惠政策吸引買家；而近期漲勢如虹的股市風頭蓋過樓市，甚至有股民打出賣房炒股的旗號。從2013年的暴漲之后意外遇冷，到政策調整后迅速回暖，再到開發商琢磨漲價；從中央明確分類調控，到逐步取消限購，放松限貸，再到降息，2014年房地產市場經歷著過山車般的行情。

    業內人士認為，雖然隨著政策的調整，房地產市場已顯露回暖跡象。但是2015年如果貨幣政策沒有發生大的變化，房地產投資下降趨勢仍會繼續。此外，在高庫存影響下，樓市底部運行將持續至2015年四季度。

    轉變 房地產進入“白銀時代”

    2014年房地產市場調整不同于往年：沒有明顯的政策觸發因素，沒有政府的強制干預。

    國內主要城市房價在經歷一年多的“狂飆突進”后，房價于2月首現同環比“雙收窄”。截至目前，統計局發布的70大中城市房價數據顯示，環比上漲城市數量已從年初的64個下降至11月的無一上漲。價格變動幅度，已從1月的最高1.2%漲幅，變為最小降幅0.1%。

    在市場下滑的背景下，房地產開發速度有所減緩。數據顯示，全國房地產開發投資增速已從年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。對于綜合反映我國房地產業發展景氣狀況的國房景氣指數為94.3，也再次回落0.46點。原華遠集團董事長任志強表示，自從國房景氣指數發布以后，2008年是一個低潮，2012年又出現一個低潮，但是這次還沒有止住，94.3已經超過歷史最低點，而且還在繼續下滑。

    全聯房地產商會創會會長聶梅生日前在中國寫字樓綜合體發展論壇上便用“嚴峻”一詞形容現階段的房地產市場局面，“當前樓市從市場層面來看依然嚴峻，房地產整體行業負增長的情況回到了2008年至2009年的低點。”

    值得一提的是，國房景氣指數可以從土地、資金、開發量、市場需求等角度顯示全國房地產業基本運行狀況、波動幅度，并預測未來趨勢。國房景氣指數降至歷史最低意味著，房地產市場形勢遠不如人們的預期。

    對于這次因預期改變而發生的自發性下調，郁亮認為，房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了“白銀時代”。“‘黃金時代’如少年青春期，而步入‘白銀時代’即進入壯年期，行業將會更加成熟。但‘白銀時代’跟‘黃金時代’相比，毛利下降，競爭壓力大，庫存壓力大，地價更高。”他表示。

    調控 樓市政策逐漸“去行政化”

    近日，定調下一年房地產市場調控的全國住房和城鄉建設系統工作會召開，但在2015年重點工作中，“房地產調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞并未出現，值得注意的是，這是近8年來，住建部首次在新一年工作部署中，房地產領域沒有提及具體的政策或措施，也被外界解讀為，2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。

    “去行政化”是2014年房地產調控取向的關鍵詞。自進入2014年以來，中央層面對于房地產調控便只字未提。對于已經持續三年的樓市限購政策，地方政府在經濟下滑的背景下，再次蠢蠢欲動，頻繁試探中央的底線。截至9月底，隨著珠海放開限購，全國除北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市外，其余所有城市全部解除限購。同時，解除限價、加大購房支持力度、調整落戶條件，地方政府再次為支持房地產開了政策口子。

    隨后，在市場繼續下探的背景下，中央開始有了動作。9月30日央行發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，扶植購房剛性需求，并加大對保障性安居工程建設的金融支持；積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；增強金融機構個人住房貸款投放能力；繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。首套認定實行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。

    10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯合下發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現異地互認。10月29日國務院再次強調促進住房消費，放松公積金支付房租條件。

    11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。這是央行時隔兩年再次降息。

    任志強認為，地方政府在短時間內難以擺脫對房地產的依賴，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產上游，家電、家裝、建材等是房地產下游，相關40個行業中在房地產下滑中都處于下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產的下滑，大約影響GDP至少0.3個百分點。”

    預判 房地產仍以“去庫存”為主

    雖然今年的中央經濟工作會議再度對房地產只字未提，但在全國住房和城鄉建設系統工作會上，住建部部長陳政高卻再次肯定了房地產在國民經濟中的地位和作用沒有改變。在此背景下，住建部要求，2015年準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。

    “明年房地產市場仍以‘去庫存’為主。”中原地產首席分析師張大偉認為，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫存”的燃眉之急，但無法改變樓市總體供大于求的情況。未來市場自身調節作用還是會暴露出樓市庫存偏大、去化周期偏長的問題。

    “截至今年10月份商品房的銷售，包括現房和預售商品房賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當前商品房整體供應量是比較大的，賣得少，建得多。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，目前房地產預售面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點時這個比例為16%，說明在建房屋中90%未賣出去。

    “房地產市場已從過去的總體偏緊，發展到目前的總體偏松，部分過剩。”秦虹指出，到目前為止，供求關系并沒有得到改善。從2014年6月開始計算，全國供求關系需要兩年才能恢復正常，這意味著，即使出臺有利于房地產行業發展的政策，因為庫存的影響，價格大幅度上升還是有難度。

    任志強也表示，現階段高庫存不但在二三四線城市出現，一線大城市也存在。因此，如果底部運行周期較長，將有部分企業面臨資金周轉、銀行信貸、高利貸等問題。如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期將會延長。“因此企業不能因為降息等利好政策過度樂觀，因為這輪調整可能會持續較長時間，希望所有的企業做好長期思想準備。”

    但任志強也指出，2015年將是房地產的小年，隨著房企穩定去庫存，房地產市場或將在2015年四季度回暖。(記者 梁倩)