房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權(quán)威人士處獲悉，經(jīng)過長時間調(diào)研后，智囊機構(gòu)近期向主管部門提交了一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費調(diào)整、微調(diào)限購等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。

　　分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在分析明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎上，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。

　　一些機構(gòu)指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，一線城市面臨的供應缺口仍然較大，對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，市場可能在明年3-4月才會真正有所體現(xiàn)。

　　一線城市樓市明顯升溫

　　經(jīng)過多月的平緩升溫之后，房地產(chǎn)市場的回暖速度正在加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng)年內(nèi)最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。

　　一線城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套，二手房網(wǎng)簽11180套，二者均創(chuàng)下今年以來月度新高。

　　9月末以來出臺的一系列利好政策，被認為是激活市場的主要因素。9月30日，兩部委出臺信貸新政，提出對于首套房“認房不認貸”的標準，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬，三部門出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務院常務會議提出“穩(wěn)定住房消費”的說法。11月21日，央行宣布降息。

　　同時，在多數(shù)城市已經(jīng)對松綁或取消“限購令”的基礎上，各地陸續(xù)發(fā)布了多項產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì)，不僅對房地產(chǎn)市場的預期影響巨大，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下，很多購房者停止觀望，轉(zhuǎn)而積極入市。張大偉表示，在各項政策利好的疊加作用下，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內(nèi)或持續(xù)。

　　一系列托市政策的出臺，引發(fā)廣泛爭議。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，每當市場陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺，并最終挽救市場于危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內(nèi)人士所批評，認為其會繼續(xù)助長土地財政依賴和“房地產(chǎn)獨大”現(xiàn)象。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林認為，今年的房地產(chǎn)市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點，但按照當前的交易勢頭，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看，成交量仍然處于高位，因此并不存在“低迷”一說。一系列托市政策的出臺，主要目的在于刺激經(jīng)濟，但在客觀上利好了房地產(chǎn)，尤其是提振了市場信心。

　　自住房貢獻不少成交量

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

　　雖然上述數(shù)據(jù)相對樂觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、區(qū)域分化嚴重的市場環(huán)境下，還隱藏另一重真相。

　　一方面，整體市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求形勢明顯。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)31個月上漲。與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽、昆明，可能成為下一個鄂爾多斯。

　　今年以來，住建部經(jīng)過多輪調(diào)研，已經(jīng)對整體房地產(chǎn)市場做出了“供大于求”的判斷，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。

　　另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。

　　今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

　　他表示，若單看數(shù)據(jù)，決策者可能會得出“市場平穩(wěn)”的結(jié)論，且沒有動力對現(xiàn)有政策作出進一步調(diào)整。事實上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業(yè)的大部分土地成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。

　　他指出，大規(guī)模的自住房建設不僅難以持續(xù)，而且會影響到企業(yè)的投資熱情。對于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對不足的北京來說，并非真正利好。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數(shù)”的問題。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，自2月以來，全國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

　　“政策窗口期”有望開啟

　　政策措施固然會影響市場，但市場變化同樣會對政策制定產(chǎn)生反作用。中國證券報記者獲悉，相關(guān)智囊機構(gòu)近期向主管部門提交一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費的調(diào)整、微調(diào)限購等策略。此前，該智囊機構(gòu)曾對各地樓市進行了長時間調(diào)研。

　　在稅費方面，上述機構(gòu)建議降低二手房交易營業(yè)稅免征年限。此前業(yè)內(nèi)人士曾呼吁，該年限應由五年調(diào)整至兩年。同時，2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項，也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出臺，被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。

　　權(quán)威人士透露，上述機構(gòu)還建議對一線城市的限購政策進行微調(diào)，賦予外地戶籍人口購買二套房的權(quán)利。上述政策的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。

　　分析人士指出，一線城市的真實情況要低于數(shù)據(jù)反映的標準。因此，在樓市政策“持續(xù)寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

　　短期來看，政策利好恐不會很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現(xiàn)在2015年1月。一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在為明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎上，也會給房地產(chǎn)政策的制定奠定基本原則。

　　王玨林認為，房地產(chǎn)政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進一步撬動資金杠桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。但他并不建議對一線城市取消限購。

　　另有分析人士指出，在房貸新政出臺之后，銀行在執(zhí)行中仍謹慎，購房者并未獲得實質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質(zhì)性調(diào)整。

　　就市場表現(xiàn)而言，雖然多數(shù)機構(gòu)認為回暖勢頭仍將延續(xù)。但從長期來看，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期，在上述“窗口期”過后，房地產(chǎn)市場將在明年3、4月真正做出反映。(張敏)

　　七成房企或完不成年度銷售目標

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，已公布11月銷售業(yè)績的上市企業(yè)21家。其中6家完成年度銷售目標的90%以上。恒大、綠城等房企已經(jīng)提前完成年度任務，萬科、富力、融創(chuàng)、越秀等完成率超過九成，剩余17家公司可能難以完成今年的銷售任務，完不成任務的公司占比或達七成。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然大部分企業(yè)在“9·30”之后的銷售明顯好轉(zhuǎn)，恒大等企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于市場，但大部分企業(yè)距離年初制定的銷售目標依然差距很大。完成年度任務不足九成的企業(yè)，在最后一個月沖擊完成的難度都很大。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深A股142家上市房企三季度庫存額達2.31萬億元，環(huán)比增長5%，同比增長21.5%。從絕對庫存總額看，“招保萬金”依然庫存量最大，分別達到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元，合計達8068億元,占全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫存總額在500億元以上。

　　“大部分企業(yè)的庫存積壓嚴重，這種情況下，短期內(nèi)特別是12月，房企將依然是以價換量的策略來積極去庫存。”張大偉表示。此外，從11月單月業(yè)績看，相比10月大部分企業(yè)有所回落，放松限購及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。(本報記者姚軒杰)

　　四季度銷售總體回暖

　　盡管大部分企業(yè)難以完成年初銷售任務，但10月以來多項利好政策發(fā)布導致市場情緒變得積極，購房人群明顯增加。“四季度房企銷售總體呈現(xiàn)回暖趨勢。”張大偉說。

　　面對年度銷售業(yè)績指標的壓力，不少上市房企促銷走貨的力度在近兩個月趨強。在剛剛過去的“雙11”，包括萬科、方興、遠洋、碧桂園[-1.57%]等多家房企借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，開啟了房地產(chǎn)的電商促銷模式，推出了特價房、房產(chǎn)眾籌等多種線上線下結(jié)合的促銷活動提振銷售。其中，方興地產(chǎn)[-0.45%]聯(lián)動全國11城22盤，24小時成交42億元，不僅交出了一份漂亮的成績單，更為地產(chǎn)界開辟了一個全新的營銷模式。對于即將到來的“雙12”，多家房企都希望再次利用網(wǎng)購電商平臺拉動銷售。

　　不過，面對越來越復雜的市場走勢，房企之間的業(yè)績分化變得更明顯。截至12月初，滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年年報業(yè)績預告，其中，5家房企預告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比上升企業(yè)為9家，下滑企業(yè)達8家。“未來市場分化將不僅出現(xiàn)在各類型城市，對于企業(yè)來說，因為經(jīng)營策略、管理能力的不同，運營重心的差異，表現(xiàn)也將差距非常大。”張大偉分析。

　　地產(chǎn)股配置價值搶眼

　　基本面疲弱并未壓制房地產(chǎn)板塊行情太久，11月下旬以來，隨著不少城市房屋銷售數(shù)據(jù)捷報頻傳，申萬房地產(chǎn)指數(shù)[-3.03%]亦跟隨大盤走出一輪明顯升勢。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月20日-12月5日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)漲幅達到15.99%，在行業(yè)板塊中名列前茅。伴隨行業(yè)基本面改善、增量資金入市步伐加快，當前市場對2015年1月央行啟動降息周期的預期更趨強烈，預計在無風險利率大概率下行的支撐下，地產(chǎn)股還將迎來估值修復以及基本面向好雙重利好，房地產(chǎn)品種配置價值將進一步提升。

　　10月下旬至11月下旬，受國內(nèi)樓市景氣下行趨勢影響，A股房地產(chǎn)股票也明顯陷入沉寂，雖然期間適逢大盤展開第三輪強勢逼空，但申萬房地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)平平，未曾顯露出權(quán)重藍籌的“本色”。

　　進入11月份，受多地樓市銷量實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)行情，A股房地產(chǎn)股走勢煥然一新。整體上，11月樓市呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢，11月上半月，全國54個重點城市商品住宅成交面積共1028.18萬平方米，環(huán)比10月下旬驟降22%。受央行非對稱降息政策刺激，11月后半段全國主要城市交投熱度均大幅升溫。

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國40個重點城市11月最后一周新房成交面積較前三周平均水平上漲5%，其中一線城市成交上升20%，部分二線城市成交量增幅也超過20%。11月一、二、三四線城市樓市銷量分別實現(xiàn)12%、11%和4%的環(huán)比增長。

　　行業(yè)基本面出現(xiàn)改善，令地產(chǎn)股走勢為之一振。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，11月20日-12月5日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計漲幅為15.99%，僅次于非銀金融、銀行、采掘和國防軍工板塊，位居行業(yè)漲幅第五名。個股方面，114只成分股中有108只上漲，且漲幅超過20%的股票多達25只，新湖中寶、格力地產(chǎn)、新大地產(chǎn)、華發(fā)股份漲幅還分別達到54.23%、53.79%、51.81%和47.06%。

　　從目前數(shù)據(jù)看，主要城市樓市銷量已經(jīng)連續(xù)三周同環(huán)比上升，這使得房企拿地積極性顯著提升。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控，11月全國20大房企斥資274.65億元拿地，創(chuàng)今年3月以來最高記錄；20大標桿房企中，11月拿地金額超過30億元的有華潤置地[-0.70%]、綠城中國[0.12%]、龍湖地產(chǎn)[0.20%]。

　　隨著開發(fā)商和購房者情緒回暖，央行降息對樓市景氣度改善還會進一步凸顯。國泰君安證券認為，站在當前時點，地產(chǎn)股仍具繼續(xù)參與價值理由有六：一是資金寬松之下，基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬松政策的延續(xù)，對房地產(chǎn)市場銷量改善明顯，預計后續(xù)將進入銷量、價格整體平穩(wěn)回升狀態(tài)，基本面進入良性發(fā)展軌道；二是地產(chǎn)板塊的上行主要來自于貼現(xiàn)率下降，導致板塊整體估值得以修復，進入降息周期后，估值恢復將持續(xù)；三是伴隨行業(yè)進入存量地產(chǎn)時代，預計大型房企將借助再融資東風跨界整合，構(gòu)建激勵機制、引入戰(zhàn)略性投資等都有可能；四是產(chǎn)業(yè)資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財、保險等增量資金整體偏好低估值穩(wěn)健藍籌，地產(chǎn)板塊大概率受益；五是宏觀層面的降準降息有望成為板塊表現(xiàn)的后續(xù)催化劑；六是當前基金配置地產(chǎn)股比例僅占1%，處于四年來最低，從“低持倉+大空間”角度而言，地產(chǎn)股配置性價比更高。

　　興業(yè)證券[10.04% 資金 研報]認為，短期內(nèi)，由于市場對于地產(chǎn)行業(yè)基本面回暖仍存有分歧，還需進一步數(shù)據(jù)確認，所以地產(chǎn)股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現(xiàn)一些調(diào)整，不過中期而言，地產(chǎn)板塊在貨幣放松周期中會有較好的絕對收益和相對收益，因此每一次調(diào)整都是較好的買入時點。

　　申銀萬國[10.38%]證券表示，經(jīng)過多年調(diào)整，目前中國房地產(chǎn)市場上的購房者已基本以自住需求買家為主，表現(xiàn)為首套房或者更新需求。他們在看到有關(guān)當局積極救市、維穩(wěn)房價的舉措后，對于房價止跌轉(zhuǎn)升的預期，仍是影響他們購買決定的重要因素。因此對行業(yè)基本面持續(xù)穩(wěn)步復蘇抱有信心，進一步的貨幣政策寬松將成為下一階段的主要催化劑。作為降息周期下基本面受益的主要板塊之一，行業(yè)輪動重新青睞地產(chǎn)股的時間不需要等待太久。

　　國泰君安認為可以從以下四條主線布局：一是區(qū)域投資主題；二是舊貌換新顏，采用新路徑、新機制、新模式的房企；三是再融資預期強烈、醞釀轉(zhuǎn)型標的；四是估值水平和發(fā)展穩(wěn)健性兼具的行業(yè)龍頭。(葉濤)