住建部村鎮司司長李兵弟于近日舉行的新型城鎮化房地產金融轉型大會上發言

    新常態下，樓市“白銀時代”的破局之困

    即將過去的2014年，給房地產業留下了兩道命題：一是中國經濟整體進入“新常態”，樓市不得不揮別高利潤時代，轉身投入“白銀時代”的冷懷抱；二是新型城鎮化正步入“受到重視又在起步的一年”，很大程度上決定著新型城鎮化的落地成果的房地產業，再次成為關鍵。

    對正處在轉型中的開發商來說，最現實的發展難題恐怕是：在經濟趨于下行的大背景下，如何重新定位市場，協作構筑起一個良性的錯位競爭格局，在模式復制和品牌推廣道路上走出屬于各自的新意和出路？

    在11月29日召開的以“新型城鎮化時代房地產金融如何破題”為主題的中國新型城鎮化房地產金融轉型創新大會上，資深房地產開發代表劉曉光，以一位在京房地產開發商的角度出發，對中國城市和小城鎮化改革的發展、政策做了半個小時以上的深度解讀。他重申了過去的個人觀點，認為城鎮化建設必須確保五方面的平衡：產業平衡、資源平衡、文化平衡、農民權利的平衡和生態平衡。“但我們不該僅僅只是延續過去的思路來談小城鎮建設”，他又提到，“未來的新型城鎮化建設需要更高的制高點，更好的頂層設計，但最重要的還是要有一個能夠落地具體化的設計和行動方案。”

    “融資困境”同時制約房企與地方政府

    在新型城鎮化的建設中，越來越突出的問題，其實是諸多中小房企和政府機構融資極為困難成為制約其進程的重要原因。原來那種依靠地方政府、企業主導下的城鎮化建設，僅靠一己之力則難以企及，越來越發困難。與此同時，在整個行業下行的周期，作為城鎮化建設必不可少的力量之——很多金融機構由于自身創新性不足以及制度的缺憾，往往采取的“一聽說是房地產項項目，暫時先不碰了”的保守態度。

    中國新型城鎮化金融產業頂層聯盟首席金融產業顧問趙一軍，具有著多年地產開發、產業研究與地產投融資等領域的復合經驗的，他對開發商目前的處境分析值得重視：開發商一定要轉型，不轉型則可能被淘汰，拿不到錢，地價飛漲，成本飛高，利潤很薄，自動市場淘汰機制也會將我們的中小開發商淘汰下去。同時，他也從個人過去的操盤經驗中提煉出具有理論高度的六大知識體系：第一什么是新型城鎮化，也就是理論方法體系。第二開發的核心理念是客戶導向，金融驅動，產業支撐，頂層設計。第三是新型城鎮化項目本身的投資分析體系。第四針對新型城鎮化屬地項目，量身定制招商主體進入。第五新型城鎮化多元化的融資體系。第六是新型城鎮化的客戶支持體系。

    對開發商，他幽默地贈以九個字“跟黨走，走正道，傍大款”。“跟黨走”是指對成為國策大趨勢的新型城鎮化要有明確的方向性判斷，“走正道”喻示著開發商必須跟政府做“陽光交易”，而“傍大款”則再次提醒開發商資本支持對企業未來發展的重要支撐性。

    開發商如何應對新城鎮化大潮的機遇和挑戰？

    新型城鎮化開發的核心要素，在國家發改委城市和小城鎮改革發展中心總工程師沈遲看來，是經濟發展。“不管是傳統還是新型的城鎮化……經濟發展的階段、水平、特征從根本上決定了城鎮化的發展水平、特征”。

    而對房地產和金融機構的轉型而言，新型城鎮化帶來的機遇和挑戰，足以掀起另一個未知但肯定值得好好書寫的時代。

    北京思源總經理丁武告訴新華網記者，在新城鎮化概念下，要想把一個項目做好需考慮五點新要素：第一，模式的選擇至關重要，在我們國家做土地開發有好幾類，政府主導、通過土地收益做擔保進行開發是其中的主流；第二，做新農村產業定位是關鍵，一個項目若產業定位沒做好，將來很有可能發展空心、失衡；第三，在定位的基礎上，還須有完整的規劃，否則最后會出現大量節奏和控制浪費；第四，招商，這是一個專業化的因素，很多一級開發商和政府作對招商前置點不很重視，都是大面積土地出來之后招商，這個時候往往都晚了；第五個要點是運營，項目建成之后會有一個持續的運營過程，有二級開發商還有項目服務商，政府和一級開發商要做配套的政策規劃推薦，只有這樣新城才能順利建設實施起來。

    新型城鎮化是輻射波及整個中國范圍的大國家戰略，它將不再僅等同于過去我們所理解的簡單的城鎮人口比例增加和城市面積的擴張，而是實現產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等一系列由“鄉”到“城”的重要轉變。中央此前特別強調，新型城鎮化將把重心從“土地城鎮化”轉移至“人口城鎮化”上，民間則把新型城鎮化理解成人口越來越向城市集中、醫療、教育、交通等社會資源越來越優化的過程。

    而在上一輪“土地城鎮化”中曾扮演首要角色的房地產行業，在下一輪城鎮化大潮中可能會被削弱其角色重要性，但無疑仍會是新城鎮化這一過程的重度參與者。