地產行業的投資像是一場“游擊戰”，在傳統的住宅市場受到前所未有的嚴厲調控之后，地產投資轉向了寫字樓、商業等物業，致使商業地產、產業地產等投資領域興起。而在寫字樓、商業地產“調控”風聲吃緊之后，地產投資又轉向了產業地產。

    “如果說有十個項目，其中有六七個，從數量上來說今年的產業地產行情是井噴式的，和現在的住宅市場的打壓形成了反差，有燎原之勢，既有發達地區發展的形式，也有新一輪地區產業轉移、復興的情況，應該是百花齊放，不管是大的定位還是整個的操作。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《中國經營報》記者。

    更有甚者，業內也流傳出了“除了住宅都是產業地產”這一觀點，而眾多傳統房企大佬也在住宅下行之后轉向產業地產。

    那么，這真的是一片藍海嗎？

    產業地產不是誰都能碰的

    什么是產業地產呢？據本報記者了解，對于產業地產的定義，目前尚未有明確的行業公認定義。但從目前市場操作實務角度來看，產業地產多指以產業為基礎，由工業類用地或物流、倉儲類用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造，研發辦公，倉儲配送、商貿物流、生產性服務等產業價值鏈上相關環節的新形式；從表現形式上，主要包括了工業園、科技園、商務花園、倉儲、商貿以及相關的生產配套設施等產品。而從現在國內產業地產的類別來看，主要以工業類和物流兩大類為主。

    嚴躍進告訴本報記者，產業地產是基于過去工業地產開發的基礎上而進行的，產業地產發展，需要關注三個支撐點。第一個是土地價格，第二個是產業圈，第三個是商業模式。

    “從土地價格看，過去很多地方政府為了導入產業，在土地出讓方面會設置一些苛刻條件，很多地塊的出入溢價率幾乎為零，或者溢價率在5%之內。尤其是一些郊區用地，地方政府會加大開發力度，會對此類產業地產開發商有一個傾向。不過隨著目前對于產業用地價格提升的要求，未來低廉的出讓方式將不會存在。但這反過來也會加大對高精尖產業的導入，一些土地粗放經營用地的產業的市場空間在收窄。”嚴躍進說道。

    與此同時，一位不愿透露姓名的業內人士告訴本報記者，由于現在房地產市場住宅基本上動不了了，開發商如果想到一個地方去拿地建房子非常非常難，政府也不想讓你建，你也不要來。商業地產方面，很多人都在開發，但是目前也面臨天花板，但是未來能不能租得出去很難說。現在無論是對于開發商還是對于政府而言，他們都需要一個新的形式，土地這個載體沒有變，但是怎么用好土地是一個新的形式，這時候產業地產就冒出來了。

    “目前住宅市場庫存量很大，賣三年都賣不完，商鋪也一樣，很多地方空置率達到80%~90%，有的偏遠地區的寫字樓空置率同樣很高，因此，只有把房地產和產業聯合在一起，才能解決問題。”武漢某產業地產相關人士表示，就拿湖北地區的產業地產來說，近兩年來，隨著房地產市場的調控和湖北省工業實力的壯大，產業地產被各路投資商看好。目前武漢市有9大工業示范園區，規劃總面積達380.52平方公里，據統計，多數產業園在“十二五”期間的工業總產值將超過百億元。這些產業競爭優勢將不斷推動提升武漢這座城市的綜合競爭實力和競爭優勢。

    因此，“產業地產給政府帶來非常大的好處，住房地產除了解決人的住房問題之外沒有給政府帶來太多的好處，人住在這里和住在其他地方繳納的稅一樣，房地產開發企業在這個地方建完了交稅就完了，商業地產無非是長期的租金，但這主要是對于開發商的收益，政府也沒有什么收益。但是產業地產不一樣，它對于整個區域的產業升級有好處，產業升級之后區域價值提升了，無論是商業還是地產有很多源源不斷的人要進來，原來建設的商業和住宅就有人用、有人住了。”該人士表示。

    對此，中國宏泰發展高級副總裁、宏泰產業發展集團總裁潘鋒也認為，產業地產未來十年一定是黃金十年，但不是誰都能來觸碰的，隨便進來碰是要付出代價的。

    工業地產＋商業化

    值得注意的是，放眼全國，在產業地產爆發的同時，工業地產則是產業地產中首選的投資項目。但是，“工業地產取決于開發商的資金周轉率和資金鏈的穩定性及融資能力等開發經驗。工業地產的風險主要在于政策風險，前幾年由于工業地產尚未形成氣候，政策對項目的實際約束力較小，同時目前工業地產的優勢很大程度是政府的讓利行為。從政策層面看，工業用地上建商鋪銷售在法律上是有漏洞的，后期辦理產權有一定的難度，需打通政府多方環節，如后期國土部徹查工業用地變性使用，將對該類型項目產生較大影響，將涉及補繳土地出讓金及土地增值稅，存在較大風險變數。”上海某大型地產公司人士說道。

    特別是今年全球經濟衰弱和中小企業貸款難及工業地產盲目擴展的情況下，工業地產的升值潛力值得懷疑。其次是工業地產的前期投資大，但利潤空間小，并且資金回收緩慢，大部分工業地產都是靠建部分工業產權的公寓和洋房回收資金，其他的才出租或銷售。最后是工業地產的開發技術和工藝水平及管理經驗不成熟，如果開發商不熟悉的情況下貿然進入，折戟的可能性很大。

    而在近兩三年時間，由于土地價格幾乎番了三到五倍，幾萬塊錢的地現在變成幾十萬元，因此，工業地產正在實現商業化的轉身。

    近日，英利地產正式與五金機電行業商協會聯盟旗下的9大商會簽訂戰略合作意向書，并拿到了聯盟內數百商戶落戶英利國際五金機電城的“入駐意向”。與此同時，鴻坤集團的首個產業園區---金融谷正式開始招商，鴻坤集團也公開表示，產業地產成為其擴張觸角的重點探索領域。

    嚴躍進告訴本報記者，目前很多企業不做傳統工業性產業，而偏好第三產業的服務型產業，本質上是追隨目前產業發展。尤其是隨著第三產業的積極發展，包括醫療、文化等產業亟須一個大平臺，產業園區是最好的一個空間場所。隨著產業專業分工，未來產業園開發的專業度會增加明顯，最典型的是以下幾類，物流倉儲產業園、健康醫療、新興金融、文化等產業。此類產業的專業分開，能夠實現產業群聚效應，進而形成專業市場和供應鏈。

    但同時，嚴躍進也指出，不同于商業地產和住宅地產，產業地產并不是一次性收益，而是持續性收益。因此，由于產業地產對開發商的資金實力和后期招商能力要求較高，這成為很多中小型房企進入產業地產的“攔路虎”。(文/秦玥)